Договор аренды нежилого помещения

Я директор ООО и в тоже время собственник помещений сдаю в аренду помещения «сам себе».В силу своего незнания моя организация в течении 2015 года не оплачивала НДФЛ в налоговую. Я думал что физ.лицо должно оплачивать НДФЛ и подать 3-НДФЛ. Я сделал договор.Возьму безпроцентный займ у учредителя(моя жена),т.к денег на счету нехватает. Я хотел бы чтобы Вы юридически подкорректировали договор аренды в разделе 5 «Арендная плата и порядок расчета» Я работаю с КОНТУР Эльба, у бухгалтеров консультировался.

Ответы юристов (11)

Доброе утро! По большому счету, там корректировать нечего, если уже с бухгалтерами советовались. Так в общем всё верно.

5.1. Арендатор
уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную
плату за предоставленные ему по настоящему договору помещения в размере 21 000 рублей в месяц.
В арендную плату включается:
1) плата за пользование помещениями — Арендная плата в размере 21 000 рублей.
Арендатор освобожден от уплаты коммунальных платежей, а также уплаты каких либо налогов связанных с правом собственности Арендатора, на сдаваемый обьект недвижимости.
5.2. Указанная
в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной,
пересмотру и изменению в течение всего срока действия договора не подлежит.
5.3. Арендная
плата за пользование помещениями вносится Арендатором в следующем порядке:
1. за 2015 год производится одной выплатой до 31 января 2016 года, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения.
2. в 2016 году, за первый квартал до 04 апреля 2016 года, а последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 8 числа месяца, следующего за истекшим. , В силу своего незнания моя организация в течении 2015 года не оплачивала НДФЛ в налоговую.
Вячеслав

Я не очень понял, о чём Вы. Так как организации платят налог на прибыль, а физ. лица НДФЛ.

Есть вопрос к юристу?

Привет, Вячеслав!
А в чем именно Ваш вопрос?
Выплачивая доход физическому лицу по договору аренды, организация должна выступать налоговым агентом. То есть должна удерживать налог и уплачивать его в бюджет.
Удерживается налог не посредственно из арендной платы, которая указана в разделе 5.1 договора.

Здравствуйте в п. 5.3. «Арендная плата за пользование помещениями вносится Арендатором в следующем порядке» следует добивать, каким образом она вносится: » за 2015 год одной выплатой путем перечисления на расчетный счет собственника, указанный в разделе «Адреса и реквизиты сторон» до 31 января 2016 года, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения»

«в 2016 году, за первый квартал до 04 апреля 2016 года, а последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 8 числа месяца, следующего за истекшимпутем перечисления на расчетный счет собственника, указанный в разделе «Адреса и реквизиты сторон».

Кроме того, следует добавить п. 5.4, что при передаче денежных средств сторонами подписывается акт приема-передачи.

То есть Вы хотели не платить НДФЛ, пока налоговая не спросит, или заплатить позже? А государство, оно хитрее, оно требует фактически оплаты НДФЛ, с юр. лиц заключающих договора с физ.лицами.

Уточнение клиента

нет я думал что ндфл должен оплачивать физ. лицо при подаче 3-ндфл

12 Апреля 2016, 09:11

Как вариант вы можете в 5 разделе «Арендная плата и порядок расчетов» указать такой пункт, исключив уже имеющиеся:

«Стороны договорились в соответствие с со ст. 614 ГК РФ выбрать форму оплаты аренды данного имущества в виде возложения на арендатора обязанности по оплате текущего и капитального ремонта арендуемого имущества, а так же: оплаты всех коммунальных платежей, включая отопление и энергоснабжение, расходы на уборку территории, оплату коммунальных услуг, налога на землю, налога на имущества, иных обязательных платежей в отношении арендуемого объекта».

Т.е. при внесении в договор такого пункта можно говорить о том, что аренда, по сути, прибыли не приносит и налоги уплачивать не нужно.

Хотя вот, по сути, и Ваша изначальная позиция была также верна.

Налоговый Кодекс, позволяет это, но мы живем в непонятном государстве. Если физ. лицо не ИП, требуют с ООО уплаты.
Хотя раньше оставляли НДФЛ, на откуп физ.лицу, но посылали письмо в ФНС, о невозможности исчисления/удержания НДФЛ,

[Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 228]
1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;

договор у с заинтересованностью, на 2 года и значит с регистрацией, с ежемесячным размером арендной платы, но выплатой аренды в конце года, 1 квартала и далее ежемесячно, т.е. явная попытка не платить штрафы и пени за допущенное нарушение НК при НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ договоре, подлежащим обязательной регистрации. мое мнение — радость ФНС.

рекомендую — срок аренды убрать, сделать на неопределенный срок. оплату аренды прописать единовременно по окончании договора аренды.

потом делаете расторжение и выплачиваете всю арендную плату единовременно с удержанием НДФЛ.

после заключаете новую аренду, с регистрацией при желании, и уплатой арендных платежей.

Уточнение клиента

А если я с дуру за 1 квартал 2016 года уже заплатил ндфл 4 апреля без проведения по кассе , без РКО

12 Апреля 2016, 09:30

Если вы хотите максимально выгодно оформить отношения ООО и учредителя, лучше заключать не договор аренды, т.к. даже при описанной мною выше схеме, к вам скорее всего всего равно возникнут вопросы у налоговой, или, как к юридическому, или, как к физическому лицу. А передать имущество в доверительное управление, данное действие не облагается налогом.

Кроме того, рассмотрите еще вариант, предоставления имущества по договоу безвозмездного пользования. Статья 689 ГК РФ:

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Т.е., вы являясь, физическим лицом имеете право передать в безвозмездное пользование ООО, в которой вы являетесь учредителем, помещение (вашу собственность).Дохода нет, следовательно и оснований для уплаты налогов нет.

Почти правильно думали, но там была приставка не являющихся налоговыми агентами, а тогда в этом случае уже работает ст. 226, пункт 1 НК РФ.
при этом Декларацию Вам всё равно подать надо.

[Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 228]
1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
1. Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
2.Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 настоящего Кодекса), с зачетом ранее удержанных сумм налога, а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 настоящего Кодекса, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.

От имени физ. лица? или ООО?
Ну тогда пропадают основания для дополнительных штрафов, начисления пеней, и так далее. Вы же уже исправили ситуацию, оплатили налоги. А это главное, что интересует ФНС.
У Вас же Крым, только вошли в РФ, всех проволочек закона российского не знаете, к Вам должны быть определенные послабления.
Учитывая, что Вы не злостный неплательщик, а просто закона не поняли еще.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Читайте так же:  Районный суд выносит приказ

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

На что обратить внимание при заключении договора аренды?

Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительные условия, которые я должен оплачивать: то новые требования государственных надзорных органов в отношении помещения (по словам собственника), то повышение расходов собственника в связи с проведением каких-то коммунальных работ. С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?

Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды вам следует, в первую очередь, обратить внимание на основные условия договора: дата, место заключения, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон.

В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.

Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.

Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.

Читайте так же:  Какие льготы положены вдовам вов

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.

Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.

Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.

Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?

Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.

Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды;

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»

Нужно проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ».Выявить спорные условия договора, дать консультация арендатору.

31 Октября 2017, 17:43 Егор, г. Москва

Ответы юристов (10)

Уважаемый Егор! Здравствуйте! Договор продуманный и в целом отвечает требованиям действующего законодательства.

Но на отдельные пункты однозначно надо, а на усмотрение самого Арендатора возможно на отдельные пункты/подпункты и стоит выставлять протокол разногласий.

К примеру, из подпунктов 2.2.5, 2.2.10.5, 2.2.11 договора исключить штрафы или снизить их размеры.

Также «согласование с Арендодателем» проектов (п.п. 2.2.9) — как решит сам Арендатор (надо или так оставить).

По подпункту 2.2.17 на усмотрение Арендатора (оставить разногласия в своей текстовке).

Однозначно надо выставлять разногласия по п.п.2.3.6 и 2.3.7, которыми регламентируется ограничение доступа в помещение (слишком много незначительных нарушений, за которое Арендодатель может принять такие уж суровые меры).

Читайте так же:  Оплатить штраф на госуслугах

Пункт 2.4.3 также надо или вносить разногласия или на усмотрение Арендотора.

Явно незаконен пункт 4.3 договора.

В общем на договор надо по уму выставлять разногласия, о чем составляется отдельный документ с обоснованием на ГК РФ

Есть вопрос к юристу?

Нужно проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ».Выявить спорные условия договора, дать консультация арендатору.

п. 2.2.5 — штраф в 5000 рублей многовато, на мой взгляд, при том, что оплата в месяц 20000 рублей, считаю, что это много для Вас, как для арендатора.

п. 4,1 — процент 0,2 идет от размера годовой арендной платы, что также много для Вас, на мой взгляд, получается примерно 500 рублей в день, хотя если будете платить без просрочки, то ничего страшного, да и уменьшить данный процент, вряд ли может получится, так как это может насторожить Вашего арендодателя.

В общем если согласовывать с арендодателем уменьшения штрафных санкций на случай просрочки платежа, то исходить из того, что она возникнет в следствии сложных обстоятельств, а так арендодатель может сомневаться в серьёзности Ваших намерений и платёжеспособности, на мой взгляд.

Условия расторжения договора (п.1.1 и п.5) явно в пользу арендодателя. Арендатор может лишь расторгнуть договор «согласно действующему законодательству», т.е. согласно ст.620 ГК РФ, которая предусматривает возможность расторжения только при появлении определенных причин для расторжения. А арендатор может досрочно расторгнуть просто без причин, лишь предупредив за месяц.

А в остальном все договорные условия и ответственность «настроены» на пользу арендодателя. Ответственность прописана только у арендатора, а арендодатель снял с себя практически всю ответственность. Такие нюансы, конечно, нужно уже обсуждать по деталям — что существенно для Вас, а что нет.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Добрый вечер, Егор.

По п. 2.2.5. по поводу штрафа за не ответ на акт сверки — протокол разногласий.

По п. 2..2.10.5 по поводу пени — также можно сделать протокол разногласий.

По п. 4.2 по поводу одностороннего расторжения незаконно.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Не вполне ясна вот эти строки в начале договора:

Дополнительные услуги в Переменной арендной плате — Оплачиваются отдельно по заявкам Арендатора Индексация — 10%

Несколько непонятная тавтология

1.4. Помещение находится в пригодном для эксплуатации состоянии, в соответствии с профилем деятельности Арендатора. Состояние Помещения фиксируется сторонами в Акте приема-передачи Помещения (Приложение №2) в момент его передачи. Состояние Помещения зафиксировано сторонами в Акте приема-передачи Помещения

Второе предложение явно лишнее, хоть и ничего опасного не несет.

В п.1.5. есть указание на то, что помещение сдается под склад, а в верхней таблице

Профиль деятельности арендатора, сайт (при наличии)

указание на это отсутствует.

Подписанием настоящего Договора Арендатор подтверждает, что ознакомлен с текстом Правил и обязуется соблюдать их положения, включая нормы ответственности, предусмотренные Правилами (штрафы, пени).

С Правилами знакомы, они возражений не вызывают? Правила могут меняться, а значит могут меняться и различные штрафы.

Расчет стоимости коммунальных услуг производится Арендодателем исходя из усредненных показателей потребления коммунальных услуг в Здании с учетом применимых коэффициентов, в соответствии с действующими тарифами ресурсоснабжающих организаций в составе Переменной Арендной платы Тут пока не совсем понятно, как все-таки производится расчет. На кв. м?
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Помещение Арендатору по Акту приема-передачи в состоянии, отвечающем условиям Договора, назначению Помещения в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора. То есть выглядит это так, что на пять дней они могут задержать передачу, но платить Вы будете все-таки с 1 ноября.

В п.2.2.2. есть интересный пункт

В контексте Договора термин «Сотрудники Арендатора» означает, в совокупности, участников, акционеров Арендатора, его руководителей, иных должностных лиц и работников, его представителей и контрагентов. При этом в п.1.8. указано, что за курение
За нарушение настоящего пункта, Арендатор, при нарушении его Сотрудником запрета на курение в не предназначенных для этого местах, несет ответственность в виде штрафа в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый случай такого нарушения. То есть выходит, что и за контрагентов своих Вы тоже отвечаете штрафом.

По п. 4.4. — не понятна разница между «прекращением» и «расторжением» договора — по сути это одно и тоже, но арендодатель может вкладывать иной смысл в эти условия.

По разделу 5 «Условия прекращения договора» — вызывают вопросы условия расторжения по инициативе арендодателя. При такой редакции договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в любое время по сути без причин.

На мой взгляд, это самое «опасное» условие для арендатора.

Ежеквартально сверяться с Арендодателем по оплате Арендной платы по Договору. При этом, в случае, если Арендатор не отвечает на направленный ему акт сверки в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения акта, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф вразмере 5 000 (Пять тысяч) рублей. В этом случае считается, что Акт сверки принят Арендатором по сведениям Арендодателя без замечаний. Одновременно и штраф и принятие Акта без замечаний. Довольно странная логика и желание взять деньги за то, что не имеет никакого принципиального значения.

В п.2.2.6. Вновь упоминаются Сотрудник, а мы выяснили, что это в том числе и контрагенты:

Обеспечивать соблюдение Сотрудниками Арендатора правил общественного порядка, охраны окружающей среды, противопожарных правил, порядка пользования электрической энергией в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарными правилами и иными нормативными документами Неясно кто определяет необходимость по п.2.2.8.

2.2.8. В случае необходимости, своевременно и за свой счет проводить текущий ремонт Помещения в течение срока действия Договора.

п.2.2.10.4 обратите внимание, в договоре сразу написано:

Помещение передаётся Арендатору с исправными пожарными извещателями в соответствии с указанными требованиями. Арендатор обязуется обеспечить физическую сохранность пожарных извещателей

При подписании акта приемки-передачи надо проверять и указывать если что-то не так, иначе будет так, что они исправны априори.

2.2.10.5. Вообще кабальный:

Если Арендатор не содержит Помещения в исправном рабочем состоянии или если в разумный срок, который в любом случае не может превышать 10 (Десяти) календарных дней с того момента, когда Арендатору стало известно о необходимости осуществления ремонта или устранения нарушения норм пожарной безопасности, Арендатор не осуществит необходимый ремонт, Арендодатель вправе по своему усмотрению, заблаговременно предупредив об этом Арендатора в письменном виде: (а) осуществить необходимый ремонт либо устранить нарушения нарушение норм пожарной безопасности за счет Арендатора и взыскать с Арендатора пени за ненадлежащее использование и содержание Помещений в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей за каждый календарный день ненадлежащего использования и содержания Помещений, либо б) прекратить доступ Арендатора в Помещение с сохранением обязательства Арендатора по оплате Арендной плате по Договору.

2.2.11 Тоже весьма суров

В случае если Арендатор не уберет рекламу после получения такого требования, Арендодатель вправе наложить на Арендатора штраф в размере 10 000 рублей за каждый случай размещения рекламы и самостоятельно за счет Арендатора удалить размещенною рекламу из мест общего пользования. Сумма штрафа, указанная в настоящем пункте, и расходы на демонтаж и утилизацию рекламной конструкции, могут быть удержаны Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке из Обеспечительного платежа Арендатора по истечении 3-х дневного срока с момента получения Арендатором уведомления и непринятии Арендатором мер по устранению нарушения.

Добрый вечер, Егор.

Договор составлен грамотно и выгодно с точки зрения арендодателя, но, извините, не арендатора.

Раздел ответственность арендатора пункты 2.2.8 — 2.2.10.5 я бы предложил пересмотреть арендодателю (слишком много у вас обязательств получается и слишком много возможностей попасти под санкции арендодателя).

Пункт 2.2.11 То есть исходя из этого пункта можно найти любой предлог, чтобы снять вашу вывеску.

Пункт 2.3.5 — этот пункт вообще считаю, что нужно исключить. Что значит во внесудебном порядке взыскание на имущество? То есть, что хочу то и творю.

Пункты по ограничению доступа я бы тоже пересмотрел. Слишком много возможностей под любым предлогом ограничить доступ.

Повторюсь, что договор составлен грамотно, но очень не выгодный с точки зрения арендатора.

Возможно я преувеличиваю и арендодатель не собирается «терроризировать» вас по любому поводу. Но договор составлен именно с наличием таких возможностей.

Дополнение: нет конкретики по поводу начисления и оплаты сумм за коммунальные услуги. Считаю, что этот момент нужно обсудить с арендодателем.

Также удивило то, что арендодатель не гарантирует, что объект аренды (помещение) не находится под арестом, спором либо не имеет иных обременений.

п. 2.2.12 следует внимательно ознакомиться. Поскольку что бы Вы ни установили из неотделимых улучшений, с согласованием или без, все это будет принадлежать Арендодателю.

Вот эти пункты также резко сужают возможности Арендатора:

2.3.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором требований пунктов 2.2.1 – 2.2.3, 2.2.5. – 2.2.10. 2.2..12 — 2.2.15 Договора, если в течение 20 (Двадцати) календарных дней с момента, когда Арендодатель письменно уведомил Арендатора о необходимости устранения выявленных недостатков и/или причиненного ущерба, и недостатки и/ или ущерб не устранены, Арендодатель имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения условий Договора, о чем письменно уведомляет Арендатора. Арендатор обязуется освободить и возвратить Помещение Арендодателю по Акту сдачи-приема в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения такого уведомления.
2.3.3. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по собственному выбору, либо (а)
счесть такое имущество оставленным, в таком случае такое имущество становится исключительной собственностью Арендодателя
, (б) либо удалить такое имущество из Помещения и/или хранить его, не отвечая перед Арендатором за его утрату; в) либо утилизировать оставленное имущество. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и/или хранения, подлежат возмещению Арендатором.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.