ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

— виды судебных споров

После принятия в 1991 году Закона о приватизации жилищного фонда в РФ подавляющее большинство граждан нашей страны стали участниками долевой собственности на свои квартиры. Однако доля в квартире не всегда оказывается залогом спокойствия и имущественной защищенности своих хозяев. Нередко доля в квартире становиться причиной как мелких бытовых ссор, так и серьёзных конфликтов, решать которые приходится в судебном порядке. О таких судебных спорах мы и постараемся рассказать в настоящей статье.

У Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать? Тогда можете обратиться к нам. Звоните по телефонам: (495) 790-67-86 .

Иски об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении

Представьте себе такую ситуацию: брак между супругами, которые к тому же являются и участниками долевой собственности, распался, кто-то из бывших супругов уходит жить в другую семью, к родителям или снимает жильё. После того, как эмоции проходят, бывший супруг решает вернуться в помещение, где ему принадлежит доля в квартире, но попасть к себе домой он уже не может, так как замки на входной двери заменены, а пускать в квартиру его никто не собирается. Обращения к участковому, уговоры, никаких результатов не приносят. И вот человек идёт в суд с просьбой защитить его права, как собственника доли в квартире. Суд, конечно, удовлетворит его исковые требования, вселит его, обяжет других сособственников не чинить препятствия в пользовании квартирой, выдать ключи от квартиры. Судебный пристав-исполнитель поможет исполнить решение суда, вселит сособственника. Однако ни решение суда, ни вселение в квартиру с помощью пристава не гарантирует собственника доли в квартире, что его проживанию в квартире опять не воспрепятствуют. В этом случае опять придется начинать всё сначала: приставы, суд, приставы…

Читайте так же:  Волжский осаго

В других случаях доля в квартире может быть приобретена по сделке (например, в результате наследования, дарения), да к тому же быть незначительной. В этой ситуации решение вопроса о вселении и нечинении препятствий уже не такое однозначное. Вот случай из практики. Человек приобрёл по договору дарения 1/3 доли однокомнатной квартиры общей площадью 28,1 кв.м. Естественно, что жильцы такого малогабаритного жилья не пустили его в квартиру. Тогда он обратился в суд с требованием о вселении, указывая, что ему принадлежит доля в квартире, однако, его права, как сособственника грубо нарушаются. Как Вы думаете, какое решение принял суд? Он стал на сторону «старых» жильцов квартиры, указав, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нём. Суд пришёл к выводу, что отсутствует реальная возможность пользования истцом квартирой из-за её размера и размера доли. Вселением же будут серьёзно нарушены интересы других участников долевой собственности.

Иски о выплате компенсации за незначительную долю, прекращении права собственности на долю

В отдельных случаях доля в квартире может быть настолько мала, что не соответствует по своему размеру ни одному жилому помещению в квартире. Представляете, если такая доля в квартире обретает своего нового собственника по вторичной сделке (в результате наследования, купли-продажи или дарения), да ещё, если таким собственником становится постореннее для остальных жильцов квартиры лицо. Какой климат начинает царить в такой квартире? Естественно, что у жильцов-старожилов появляется желание приобрести право собственности на такую долю, но уже путём её принудительного выкупа через суд.

Сразу заметим, что судебная практика по этой категории дел неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств каждого дела. Однако весьма вероятно, что доля в квартире будет признана незначительной и суд прекратит право собственности на неё путем перечисления за неё денежной компенсации при следующих обстоятельствах: доля в квартире не соответствует по размеру ни одному жилому помещению в квартире (не соответствует ни одной комнате); между сособственниками отсутствуют родственные отношения; собственник доли не имеет существенного интереса в её использовании (не вселяется в квартиру); между сособственниками имеются неприязненные конфликтные отношения и их совместное проживание невозможно.

Иски о выделе доли в натуре, прекращении права долевой собственности

Доля в квартире по своей сути представляет собой идеальную долю в праве собственности на квартиру в целом, а не конкретные квадратные метры, которые как-то можно обозначить в помещении. Это означает, что любые действия по пользованию и распоряжению квартирой сособственники должны совершать по взаимному согласию. Поэтому некоторые собственники мечтают иметь в собственности свой «угол», чтобы никто не мог указывать как им пользоваться. Как они пытаются этого добиться? Для того, чтобы их доля в квартире была преобразована в комнату, они обращаются в суд с иском о выделе доли в натуре и признании права собственности на комнату. Однако, большинство таких истцов ждёт глубокое разочарование. Практически все квартиры в многоквартирных домах, являются неделимыми, так как из одной квартиры зачастую не может получиться две: нет технической возможности сделать отдельный вход, построить отдельные санузлы, кухни, коридоры и др.

Доля в квартире всё-таки может быть преобразована в комнату только в случае подписания между всеми сособственниками соответствующего соглашения и его государственной регистрации, или в случае наличия технической возможности создания отдельной квартиры (например, в малоквартирных домах в сельской местности).

Иски о признании права собственности на долю и признании недействительным договора её отчуждения

Доля в квартире нередко становиться предметом повышенного интереса недобросовестных людей или откровенных жуликов, которые пользуясь тяжёлой жизненной ситуацией собственника доли, его преклонным возрастом, состоянием здоровья, пытаются незаконно завладеть долей. Например, на практике распространены случаи убеждения пенсионеров или инвалидов подписать договоры дарения доли, в обмен на патронаж (помощь и уход), который в действительности не оказывался. Люди, страдающие алкоголизмом или наркоманией, часто становятся жертвами мошенников, когда пытаются одолжить денег у лиц, которые дают деньги в долг, если закладывается доля в квартире. Преступники убеждают подписать договор дарения доли и обещают не регистрировать его, если долг будет вовремя возвращен. Но как Вы сами можете предположить, доля в квартире переходит в собственность злоумышленников, не дожидаясь возврата долга.

Отстоять интересы пострадавшего человека – дело чести любого юриста, поэтому дела о признании недействительными сделок, совершённых под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств, являются очень интересными, но в тоже время сложными в доказывании.

Иски о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли

Доля в квартире может быть продана только при условии соблюдения требования о её преимущественном праве покупки другими сособственниками. Часто сособственники сами не хотят покупать долю и при этом всячески препятствуют её продаже другим лицам. Чтобы выйти из этой ситуации, продавцы пользуются всякими «обходными» схемами, например, заключают договор дарения. И в этом случае доля в квартире может перейти в собственность остальных участников долевой собственности, только если суд признает нарушенным преимущественное право покупки доли и переведет на истца права покупателя доли. Сразу заметим, что нарушение преимущественного права покупки трудно доказуемо, так как для оспаривания договора дарения должны быть весомые доказательства возмездного характера сделки, поэтому в большинстве случаев суды оставляют всё как есть. Чаще всего суд переводит права покупателя на пострадавшего сособственника, если продавцом действительно был заключен договор купли-продажи доли в квартире с посторонним человеком, но были допущены грубые нарушения процедуры преимущественного права покупки доли.

Иски об определении порядка пользования квартирой

В тех случаях, когда доля в квартире не может быть выделена, закрепить за собой комнату можно путём определения порядка пользования квартирой, когда в пользование участника долевой собственности передается жилая комната, а места общего пользования остаются в общем пользовании. Здесь важно отметить, что судебная практика по таким спорам достаточно противоречивая. На возможность передачи в пользование комнаты влияют многие факторы: соответствует ли доля в квартире какой-либо комнате, является ли комната изолированной, возможно ли одновременное совместное проживание в квартире нескольких сособственников.

Иски о разделе финансово-лицевого счёта

Имея в собственности долю в квартире, собственник должен принимать участие в оплате коммунальных услуг и услуг за содержание и ремонт жилья в размере, пропорциональном доле. Но не всегда сособственникам удаётся договориться о порядке оплаты коммунальных услуг. Нередко сособственники, не пользующиеся квартирой, не участвуют в оплате коммунальных услуг. В таких случаях спор может решить суд, установив раздельный порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, открыв отдельные лицевые счета исходя из размера долей в праве общей собственности.

Как Вы видите, доля в квартире, является предметом самых разных судебных споров, некоторые из которых удаётся успешно решать только опытным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

Адвокат Оксана Вашанова, кандидат юридических наук @ МОКА «Правовая защита»

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую Вы решили продать, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86 .

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Спор о продаже долей в наследуемой квартире

Гражданин А-тов, его отец и его тетя после смерти родственника получили в наследство по завещанию однокомнатную квартиру по 1/3 доли на каждого. А-тов желает выкупить доли остальных собственников квартиры. Тетя, под давлением третьих лиц (риелторов) намеревается продать свою долю сторонним лицам без участия и согласия остальных дольщиков квартиры, а также она озвучила угрозу начать судебное разбирательство по произведенным затратам за квартиру.

Вопросы заявителя:

А. С какими требованиями тетя может обратиться в суд?

Б. Возможна ли реализация доли в квартире в обход других собственников? В каких случаях?

В. Могу ли я написать в правоохранительные органы заявление на риелторов, которые оказывают давление на тетю? Не понесу ли я ответственность за клевету?

Г. Можно ли оспорить завещание?

Д. Можно ли выселить сына умершего, прописанного в данной квартире?

В ходе консультации были уточнены следующие моменты. Умерший в официальном браке не состоял, имел совершеннолетнего трудоспособного сына, не состоящего на иждивении отца, других иждивенцев не имел. Тетя грозила обращением в суд, перечисляя произведенные затраты на похороны умершего и улучшение жилого помещения (замена батареи). Завещанная умершим родственником квартира была приобретена путем купли-продажи.

Ответ юриста.

По вопросу А. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно совей доли участвовать в содержании имущества. Учитывая то, что тетя несла расходы в связи с содержанием унаследованного имущества, она имеет право получить пропорциональное возмещение своих расходов. В этом случае закон на ее стороне и чтобы избежать судебного разбирательства, наследникам (собственникам) необходимо между собой урегулировать вопрос по содержанию указанной квартиры.

По вопросу Б. В соответствии со ст. 250 ГК при продаже иным лицам доли в совместной собственности другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги к разбираемой ситуации не относятся. Если тетя желает продать свою долю иным лицам (не собственникам), она в первую очередь должна письменно уведомить других собственников квартиры об условиях продажи, в том числе о цене и только по истечение 1 месяца с момента такого уведомления, если не получит ответа от собственников или получит отказ приобрести долю в квартире на указанных условиях, имеет законное право продать свою долю любым иным лицам. Если указанная процедура уведомления не соблюдена или иным лицам квартира будет продана по цене ниже, той, которая была предложена собственникам, то у собственников появляется право обжаловать такую сделку по основанию не соблюдения ст. 250 ГК. Срок для обжалования составляет 3 мес. Не требуется уведомление или согласие других собственников при переходе права собственности в силу договора дарения или по завещанию.

Читайте так же:  Возврат товара в течении 5 дней

По вопросу В. Каждый гражданин имеет право обращаться в правоохранительные органы за защитой своих интересов и интересов своих близких. Свое обращение следует оформить в виде заявление о проведении проверки по факту предполагаемых противоправных действий риелтора. Учитывая, что в данном случае имеются лишь предположения о наличии противоправных посягательствах в действиях риелтора, т.е. вы об этом не знаете наверняка и просите правоохранительные органы провести проверку, то в случае, если противоправное посягательство не подтвердится, вы не попадаете под квалификацию статьи 128.1 УК РФ (клевета), так как состав данной статьи предусматривает «распространение заведомо ложных сведений», т.е. виновный должен точно знать, что сведения ложные, но способствовать их распространению.

По вопросу Г. В соответствии со ст. 1131 ГК РФ завещание может быть оспорено по иску лица, чьи интересы нарушены данным завещанием. Например, завещание может быть оспорено нетрудоспособным иждивенцем наследодателя. Из полученной информации, оснований для оспаривания завещания не усматривается.

По вопросу Д. В соответствии со ст. 292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу (лицам) является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Так как унаследованная квартира была приобретена умершим по договору купли-продажи, а не приватизирована (в этом случае имеются определенные особенности — в виде права пожизненного проживания в приватизированной квартире лиц, которые проживали в ней на момент приватизации), то при переходе права собственности сын умершего утратил право проживания в этой квартире и при отсутствии согласия добровольно освободить помещение, заинтересованные лица вправе обратиться с иском в суд о его принудительном выселении и снятии с регистрационного учета. На основании вступившего в законную силу решения суда он будет снят с регистрационного учета в данной квартире.

Предложения по решению проблем.

Приложить усилия для мирного урегулирования вопроса. Если тетя желает продать долю в квартире, обсудить с ней условия сделки, обсудить вопрос участия каждого дольщика в содержании квартиры. Объяснить ей все риски при реализации сомнительных схем по отчуждению имущества, в частности дарения, когда даритель рискует лишиться недвижимости и не получить за него обещанного вознаграждения. Через регистрационную службу отслеживать возможные сделки с принадлежащей тете доли недвижимого имущества, чтобы не пропустить срок исковой давности по оспариванию сомнительных сделок. Подготовлено заявление в правоохранительные органы с просьбой проведения проверки по факту противоправных действий риелтора, который предположительно оказывает психологическое давление на тетю с целью отчуждения ее доли в недвижимом имуществе.

Сунцова Евгения Ивановна, юрист ООО «МосТрестКондитер»

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Спор о распределении долей между покупателями квартиры

Заявительница Ш. имеет взрослую дочь И., которая, проживая в браке со своим мужем К., в октябре 2011 г. совместно приобрели 4-комнатную квартиру за 2350 тысяч рублей. При покупке квартира была оформлена по ½ доли на каждого из супругов. У супругов И. и К. имеется общая единственная дочь 17 лет. В июне 2014 года брак между супругами расторгнут, но после развода супруги продолжают проживать вместе. После развода бывшая супруга И. оформила договор дарения своей ½ доли на несовершеннолетнюю дочь. В настоящее время собственниками 4-х комнатной квартиры являются К. и его несовершеннолетняя дочь.

В октябре 2014 года бывший супруг К. подал в суд иск о признании сделки недействительной на основании того, что для приобретения 4-комнатной квартиры были переданы денежные средства в размере 1560 тысяч рублей матерью К., следовательно, как он считает, квартира не могла быть оформлена по ½ доли на каждого из супругов. Истец в суде просит понизить долю бывшей супруги с ½ доли до 1/6.

В настоящее время в О-ком районном суде г. Ижевска рассматривается гражданское дело по заявлению К. к его бывшей супруге И. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в части распределения долей между покупателями. Для участия в деле И. привлекла своего адвоката, но заявительница со своей стороны просит в данном случае консультации юриста.

Вопрос заявительницы: Каким может быть решение суда и что можно предпринять её дочери И. по защите её (и несовершеннолетней дочери) интересов в отношении доли в квартире?

Ответ юриста.

Во-первых, понизить с ½ доли до 1/6 у бывшего супруга не получиться, т.к. остальные денежные средства в размере 790 тысяч рублей были собственные средства И., что составляет не менее 1/3 доли от общей стоимости квартиры;

Необходимо собрать документы, подтверждающие вложение собственных средств И. в размере 790 тысяч рублей (выписка банка, показания свидетелей, расписки и т.д.).

На суде следует ссылаться на адекватное решение при оформлении сделки и фактическое согласие единственного свидетеля, бывшей свекрови, которая передавала денежные средства своему сыну К. и фактически не могла не знать о решении оформить квартиру по ½ доли в приобретаемой квартире.

Следует учитывать и то, что в настоящем споре затронуты прямые интересы несовершеннолетнего ребенка, так как ответчица, гр. И., подарила свою долю дочери, поэтому стоит рассмотреть вариант привлечения органа опеки и попечительства.

Как вариант, можно предложить заключение мирового соглашения с выплатой ответчиком 1560 тысяч рублей в пользу истца с условием, что истец освобождает данную квартиру и переоформляет свою долю на ответчика (ответчик И. готова взять кредит для выплаты). При составлении мирового соглашения указать сроки передачи денежных средств, сроки освобождения квартиры истцом, его выписку.

В случае отказа от мирового соглашения (или в настоящее время) следует произвести раздел счетов по оплате коммунальных услуг, определить доли за определенной жилой площадью путем обращения в соответствующую инстанцию или суд, определить порядок, связанный с содержанием жилья и его ремонтом.

В дальнейшем рассмотреть вариант продажи доли в квартире в связи с невозможностью дальнейшего проживания с соблюдением преимущественного права покупки продаваемой доли сособственником.

Поскольку, со слов заявительницы, все коммунальные платежи с момента приобретения спорной квартиры и до настоящего времени совершает ее дочь И., — рассмотреть возможность взыскания с истца 50% от коммунальных платежей в порядке регресса. Плата за коммунальные услуги — это общие расходы супругов, которые при разделе распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Также, поскольку после приобретения квартиры, на средства ответчика И. был сделан ремонт на сумму 500 тысяч рублей, что соответствует внесенным неотделимым улучшением спорного имущества (замена окон, дверей, сантехники, ремонт полов, балкона и т.д.), что подтверждается договором на строительно-подрядные работы, предложить адвокату И. рассмотреть вариант взыскания с бывшего супруга части денежных средств за данные улучшения спорного имущества.

Юрисконсульт Савельева Марина Александровна, моб. 8-912-742-28-30, почта: [email protected]

Консультация дана в ноябре 2014 г.

Не продам, так поменяю

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем — две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов — двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Правильность оформления такого «письма счастья» соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности — а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, — по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Читайте так же:  Иски к страховой госпошлина

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена «усохла», суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Споры, связанные с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества.

Предмет споров, связанных с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества

Споры, связанные с принадлежностью акций, долей в уставном (складочном) капитале Обществ относятся к корпоративным спорам и рассматриваются арбитражными судами (см. подп.2 п.1 ст.225.1 АПК РФ в ред. Федерального закона от 29.12.2015г. № 409-ФЗ).

Что представляет собой данная категория корпоративного спора и каков его предмет?

Приступая к ответу на эти вопросы, в первую очередь, хочется отметить, что данный вид спора вытекает из хозяйственной деятельности юридического лица, как акционерного (АО), так и общества с ограниченной ответственностью (ООО). Если спор связан с акциями, то он рождается в процессе ведения деятельности в акционерном обществе (АО), если же речь идет о долях в уставном (складочном) капитале, то такой спор вытекает из деятельности обществ с ограниченной ответственностью (ООО).

Чтобы бы природа данного вида корпоративного спора была более ясна и понятна, необходимо разобраться, что такое уставной капитал Общества, из чего он складывается и для чего он нужен. При создании акционерного общества (АО) и общества с ограниченной ответственностью (ООО) законодатель установил обязанность участников (учредителей) по оплате и дальнейшему ведению уставного капитала. Что такое уставной капитал? Уставной капитал Общества – это общая стоимость имущества участников (учредителя), которое они вносят при создании или вступлении в Общество. При этом персонально внесенная участником часть имущества (или денег) представляет собой индивидуальную долю этого участника в общем капитале Общества. Если учредитель (участник) осуществляет имущественный вклад в уставной капитал ООО, его взнос будет равен доли, а если имущество вносится в уставной капитал АО, взнос участника будет являться акцией (см. ст.14 Федерального закона от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 25 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

Указанные Федеральные законы включают в себя обязанность участников (учредителей) и акционеров по оплате своей доли (акции) в уставном капитале Общества. Указанные ФЗ помимо этого содержат и понятие «номинальной стоимости» доли (акции), которая определяется в денежном эквиваленте, равном стоимости вклада, внесенного при создании нового Общества или первичном вступлении в уже созданное другими участниками Общество.

Отсюда и рождаются споры между участниками (учредителями) или акционерами Общества, когда собственники не в состоянии самостоятельно определить реальную стоимость принадлежащих им долей, или не могут установить их принадлежность конкретному участнику. На практике все чаще встречаются споры, связанные с установлением реальной денежной стоимости доли. В соответствии с законом участники в отношении своих долей (наделены) имущественными правами, поэтому на сегодняшний день тема корпоративных споров, связанных с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества столь актуальна.

В нашей статье «Виды корпоративных споров» мы уже затрагивали вопрос предмета споров, связанных с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества. Поскольку данная статья все же конкретно посвящена данной категории корпоративного спора, разберем более подробно, что же является предметом данной категории споров:

  • признание права собственности на долю в ООО;
  • требование о выплате действительной стоимости доли;
  • выплата действительной стоимости доли, перешедшей по наследству;
  • требование провести внеочередное общее собрание участников с целью внесения изменений в уставные документы Общества (если произошла уступка или переход доли);
  • обращение взыскания на акции и доли в уставном капитале АО и ООО;
  • оспаривание договоров купли-продажи акций, долей в уставном (складочном) капитале Общества;
  • переуступка доли в уставном капитале третьим лицам (участник);
  • переход прав и обязанностей покупателя акций;
  • отчуждение доли в уставном капитале;
  • об осуществлении права преимущественной покупки доли в уставном капитале Общества;
  • требование обязать совет директоров АО зарегистрировать выпуск акций и отчет об итогах выпуска дополнительных акций (требования предъявляются акционерами АО);
  • признание недействительным договора купли-продажи акций АО;
  • требования о взыскании дивидендов на акции АО.

На самом деле мы перечислили лишь некоторые предметы спора из тех, что сегодня встречаются в практике арбитражных судов. Участники и акционеры не медлят с исковыми заявлениями к Обществам, полагая, что их права были нарушены тем или иным образом.

Стороны, участвующие в споре, связанном с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества

Сторонами, участвующими в споре, связанном с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества являются:

  • Акционерное Общество (АО);
  • Общество с ограниченной ответственностью (ООО);
  • Хозяйственное товарищество;
  • Орган управления (генеральный директор, директор и т.п.);
  • предпринимательские объединения юридических лиц;
  • акционеры, участники, учредители
  • третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора.

Помимо указанного правом на обращение в арбитражный суд с иском об оспаривании размера выплаченных долей вправе и наследники умершего участника Общества. Законом точно также защищены имущественные права наследников, ведь они могут быть не согласны с размером выплаченной им доли при получении наследства. Тогда наследники вправе отстаивать свои интересы в суде путем подачи самостоятельного иска с требованием взыскать с Общества соответствующую задолженность (недоплаченную стоимость доли).

Сторонами данной категории корпоративного спора в арбитражном суде точно также являются Истец и Ответчик, а также в ходе разбирательства могут быть привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований. Сама процедура рассмотрения таких споров, осуществляется по общим правилам арбитражного судопроизводства.

Особенности рассмотрения споров, связанных с принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества в суде

Как ранее уже отмечалось в настоящей статье, согласно подп.2 п.1 ст.225.1 АПК РФ в редакции Федерального закона от 29.12.2015г. № 409-ФЗ, споры, связанные с принадлежностью акций, долей в уставном (складочном) капитале Обществ относятся к корпоративным спорам и подведомственны арбитражным судам.

Имущественные права акционеров законом защищены и регулируются Федеральным законом РФ от 26.12.1995г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Согласно действующего законодательства РФ защита интересов акционеров АО осуществляется:

  • посредством представительства интересов акционера на общих собраниях акционеров;
  • путем реализации права акционера требовать выкуп акционерным обществом у него акций по рыночной стоимости имущества акционерного общества;
  • истребования бухгалтерских и других документов Общества;
  • путем анализа финансово-хозяйственной деятельности Общества и действий его исполнительных органов на предмет нарушения законодательства;
  • путем реализации требования акционеров, владеющих в совокупности более чем 10% голосующих акций, проведения внеочередного общего собрания акционеров АО;
  • признания сделок недействительными;

Рассматривая исковые заявления акционеров, содержащие требование признать недействительным решения общего собрания акционеров АО суды учитывают, что к нарушениям Закона, которые могут служить основаниями для отказа в удовлетворении таких требований, относятся:

  • несвоевременное извещение или не извещение акционера о дате проведения общего собрания;
  • не предоставление акционеру возможности ознакомиться с вопросами, включенным в повестку дня на общем собрании акционеров АО;
  • несвоевременное предоставление бюллетеней для голосования на общем собрании акционеров АО и др.

Из практики можно выделить примеры, когда суды отклоняют требования участников Общества обязать общее собрание принять решение о включении сведений о доле, принадлежащей истцу, в учредительные документы Общества, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 33 Федерального закона РФ от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью» внесение изменений в учредительные документы относится к исключительной компетенции общего собрания участников.

Немного практической информации по вопросам рассмотрения судами споров, связанных принадлежностью акций, долей в уставном капитале Общества:

  • Споры, перечисленные в статье 225.1 АПК РФ, должно подаваться в арбитражный суд по месту нахождения юридического лица (АО, ООО), в соответствии с п.4.1 ст.38 АПК РФ (см. Определение Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2017 года по делу № А40-237913/2016);
  • Согласно п.6 с. 21 Федерального закона РФ от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью», продажа доли или ее части в уставном капитале должна быть удостоверена нотариально (см. Федеральный закон РФ № 67-ФЗ от 30.03.2015г). Несоблюдение нотариальной формы данного вида сделки влечет ее недействительность (п.11 ст.21 Федерального закона РФ от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью»).
  • Суды вправе отказать в удовлетворении исковых требований участника о предоставлении информации о деятельности Общества, если будет доказано наличие в его действиях злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительной сделки по продаже доли в размере 100% уставного капитала Общества, суды указывают, что согласно ст.ст. 93, 209 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 8, 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» право на продажу доли в уставном капитале Общества принадлежит его участнику. В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ только собственник вправе распоряжаться своим имуществом, при этом согласно нормам ст.128 ГК РФ в понятие имущества входят не только вещи, но и имущественные права (см. Решение Арбитражного суда Московской области от 13 января 2016 г. по делу № А41-80579/2015).

Анализируя данную тему, тему споров, связанных с принадлежностью акций, долей в уставном (складочном) капитале Общества, сразу бросается в глаза тот факт, что по своей сути учредители (участники) Обществ, не в полной мере понимают природу уставного капитала, его значимость и материальную суть. И наверняка многие ошибки, допущенные участниками при создании Общества и оформлении учредительных документов, в последствие и приводят к затруднению или невозможности установления принадлежности той или иной части доли участникам, рождаются споры о действительной стоимости долей. И ведь не даром говорят, что рыба гниет с головы, так и выходит, что корпоративные споры между участниками Общества, именно внутри него, рождаются от непонимания, алчности и собственных амбиций.