Типовой договор аренды помещения

ДОГОВОР АРЕНДЫ № _______________
нежилого помещения (долгосрочный)
г. Москва «____» _______________ 2011 года
______________________________________________________________________________________, в лице Генерального директора _____________________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,
Общество с ограниченной ответственностью «________________________», в лице Генерального директора _________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны» заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем:
1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Арендодатель — ________________________________________________________________, адрес: _______________________________________________________________,ОГРН_______________________, ИНН _______________________, КПП__________________.
1.2. Арендатор — Общество с ограниченной ответственностью «_________________________________________», адрес: _________, г. Москва, _____________________________________________, ОГРН __________________, ИНН ________________, КПП ____________.
1.3. Помещения — нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, _____________________________________________, общей площадью ________ кв.м, являющиеся собственностью Арендодателя, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____» _________________ года сделана запись регистрации № ___________________________.
Помещения включают в себя: ______________________________________________
План-схема помещений см. приложение №1
1.4. Основная арендная плата — фиксированный ежемесячный платеж за аренду Помещений.
1.5. Дополнительная арендная плата — ежемесячный платеж, покрывающий фактически понесенные Арендодателем затраты по обеспечению Помещений электроэнергией, услугами эксплуатационно-коммунальных служб, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и иными услугами, определенными в п. 5.2. настоящего Договора.
1.6. Гарантийный платеж является оплатой за последний месяц аренды, а также суммой, за счет которой погашается задолженность Арендатора в случае просрочки последним уплаты аренды, пени и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается настоящим Договором на Арендатора.
Размер Гарантийного платежа подлежит пересмотру в момент изменения ставки основной арендной платы и оплачивается Арендатором в течение 5 банковских дней с момента такого изменения. В случае погашения задолженности Арендатора за счет Гарантийного платежа, последующие платежи Арендатора направляются на пополнение суммы Гарантийного платежа, оставшаяся после пополнения сумма направляется на погашение пени и штрафов, после чего денежные средства зачисляются в счет оплаты Основной арендной платы.
Иное предназначение и использование Гарантийного платежа возможно в случаях, прямо предусмотренных положениями настоящего Договора.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. В соответствии с настоящим Договором, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование (аренду) Помещения, а Арендатор оплачивает арендную плату и использует переданные в аренду нежилые помещения под предприятие общественного питания, на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Договором.
2.2. Арендодатель гарантирует, что Помещения, передаваемые во временное владение и пользование Арендатору в соответствии с настоящим Договором, на момент заключения настоящего договора свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц, никому не проданы, не заложены, в cпоре и под арестом или иным запрещением не состоят, а также свободны от иных обременений.
2.3. Перемена собственника Помещений не является основанием для изменения или расторжения
настоящего Договора.
3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
3.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
3.1.1. Срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации настоящего Договора на 5 (пять) лет.
3.1.2. Государственная регистрация настоящего Договора осуществляется силами Арендодателя.
Расходы на государственную регистрацию (оплата государственной пошлины) несет Арендодатель.
3.1.3. Условия настоящего Договора распространяются на отношения Сторон, возникшие с момента подписания настоящего Договора.
3.2. Акт приема-передачи Помещений подписывается Сторонами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора и подтверждает факт передачи Арендодателем и принятия Арендатором Помещений в аренду по настоящему Договору, а также является основанием для осуществления Арендатором и Арендодателем своих прав и обязанностей по настоящему Договору.
3.3. Акт приема-передачи составляется в 2 (двух) экземплярах, оформляется в соответствии с действующими нормативными документами, заверяется подписями и печатями Сторон.
3.4. При пролонгации настоящего Договора на новый срок Акт приема-передачи не составляется.
3.5. При расторжении настоящего Договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении настоящего Договора, Арендатор обязан передать Арендодателю Помещения в том состоянии, в котором они были приняты Арендатором, с учетом нормального износа и выполненных Арендатором работ по ремонту Помещений.
3.6. Каждая из Сторон настоящего Договора вправе в судебном или во внесудебном порядке досрочно прекратить срок действия настоящего Договора в случаях, предусмотренных настоящим Договором и действующим законодательством РФ.
3.7. В случае отказа Сторон от пролонгации, или переоформления настоящего Договора на новый срок, или досрочного расторжения/прекращения настоящего Договора Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения по Акту приема-передачи в течение 5 (пяти) дней с момента возникновения обязанности Арендатора по освобождению Помещений.
3.8. Окончание срока действия настоящего Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
4.1. Арендодатель имеет право:
4.1.1. Арендодатель (его полномочные представители) имеет право на вход в Помещения с целью их периодического осмотра на предмет соблюдения условий их использования и содержания, в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством РФ. Осмотр может производиться в течение установленного рабочего дня в любое время в присутствии представителя Арендатора, а при невозможности присутствия представителя Арендатора по предварительному согласованию с ним;
4.1.2. осуществлять иные права, предусмотренные в других статьях настоящего Договора и действующим законодательством РФ.
4.2. Арендодатель обязан:
4.2.1. в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению при условии своевременного извещения Арендатором об этом Арендодателя;
4.2.2. в целях обеспечения надлежащих условий для эксплуатации Арендатором Помещений, в соответствии с настоящим Договором, своевременно оплачивать счета за услуги эксплуатирующих и снабжающих организаций, при этом упомянутые услуги могут не предоставляться Арендатору во время проведения соответствующими организациями регламентных, аварийных и иных работ на объектах коммунального хозяйства, а также в иных случаях, не подконтрольных Арендодателю;
4.2.3. обеспечить возможность Арендатору использовать не менее 100 кВт из выделенных Арендодателю на данные Помещения;
4.2.4. предоставить Арендатору возможность пользоваться теплоэнергией, водоснабжением, электроснабжением и канализацией в пределах технически возможных с учетом состояния инженерных сетей Помещений;
4.2.5. по запросу Арендатора Арендодатель обязуется предоставить ему имеющуюся в наличии информацию, документацию для проведения необходимых согласований по увеличению мощности расходуемой электроэнергии с энергоснабжающими организациями и другими муниципальными и городскими службами;
4.2.6. по запросу Арендатора Арендодатель обязуется предоставить ему имеющуюся в наличии информацию, техническую документацию на инженерные коммуникации, системы и оборудование Помещений, которые ему необходимы для выполнения работ по реконструкции, ремонту и эксплуатации Помещений по целевому назначению;
4.2.7. осуществлять контроль за соблюдением условий настоящего Договора;
4.2.8. осуществлять учет и хранение настоящего Договора;
4.2.9. не препятствовать в проведении Арендатором согласованных с ним работ по обустройству
Помещений.
4.3. Арендатор имеет право:
4.3.1. использовать Помещения круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни. сотрудники Арендатора, клиенты, посетители имеют право на беспрепятственный доступ в Помещения круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни;
4.3.2. при условии надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор пользуется преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок перед другими лицами при прочих равных условиях, при условии уведомления Арендодателя о желании Арендатора продлить действие настоящего Договора или заключить договор аренды на новый срок за 60 (шестьдесят) дней до истечения срока действия настоящего Договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора изменяются по письменному соглашению Сторон. В случае не достижения Сторонами до истечения срока действия настоящего Договора соглашения в письменном виде об условиях договора аренды на новый срок, преимущественное право Арендатора, предусмотренное настоящим пунктом, прекращается;
4.3.3. за свой счет производить отделимые и неотделимые улучшения Помещений, включающие: перепланировку Помещений, работы по улучшению отделки Помещений, работы необходимые для установки в Помещениях дополнительного инженерного оборудования, наружный и внутренний ремонт Помещений, в том числе капитальный, который не связан с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания и необходим ему для осуществления в нем исключительно своей деятельности;
4.3.4. за свой счет устанавливать на фронтальной части Помещений вывеску со своим фирменным наименованием, рекламную информацию, условия размещения которой Арендатор предварительно согласовывает с Арендодателем и в установленном порядке самостоятельно с городскими службами;
4.3.5. все разногласия с соответствующими органами, возникшие при решении вопроса о размещении каких либо рекламных носителей, Арендатор решает самостоятельно за счет собственных сил и средств, в т. ч. оплачивает возникшие штрафы;
4.3.6. своими силами и за свой счет установить в Помещениях оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности, в строгом соответствии с целевым назначением Помещений и законодательством РФ;
4.3.7. самостоятельно устанавливать режим эксплуатации (работы) Помещений и использовать Помещения для круглосуточного пользования, включая выходные и праздничные дни, при необходимости согласовать это в соответствующих инстанциях;
4.3.8. с предварительного письменного согласия Арендодателя сдавать часть или все арендуемые Помещения в субаренду третьим лицам. При этом Арендатор несет полную ответственность за действия (бездействие) субарендаторов, в случае нарушений ими правил пользования Помещениями и условий настоящего Договора;
4.3.9. устанавливать информационные штендеры непосредственно вблизи здания, если это не мешает проходу пешеходов и проезду автотранспорта. Разрешения в соответствующих государственных и административных органах Арендатор получает самостоятельно, с использованием своих сил и средств.
4.4. Арендатор обязан:
4.4.1. при производстве работ по ремонту, реконструкции, перепланировке и/или переустройству Помещений Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет согласовать производимый ремонт (реконструкцию) с городскими и муниципальными органами, включая получение всех необходимых согласований, допусков и разрешений в соответствующих инстанциях. Указанные действия/работы осуществляются Арендатором в установленном законом порядке с предварительного согласия Арендодателя;
4.4.2. при подписании настоящего Договора либо в иной согласованный Сторонами срок представить Арендодателю на согласование разработанный Арендатором проект на выполнение работ, предусмотренных пунктом 4.4.1. настоящего Договора, либо согласовать предварительные его составляющие (концепцию размещения, планы, схемы, описания и др.). Арендодатель не вправе отказать Арендатору в получении от Арендодателя необходимых согласований проекта и иных документов и разрешений на выполнение работ, если Арендатор согласовал их выполнение в установленном выше порядке. Арендодатель не имеет права препятствовать выполнению Арендатором согласованных с ним работ в Помещениях и/или на прилегающей к Помещениям территории, если необходимость проведения соответствующих работ, включая прокладку инженерных сетей и коммуникаций, предусмотрена в согласованных с Арендодателем документах;
4.4.3. не производить никаких капитальных перепланировок (затрагивающих несущие конструкции) без необходимого письменного разрешения Арендодателя, городских и муниципальных служб;
4.4.4. в случае проведения Арендатором согласованных с Арендодателем работ по капитальному ремонту, реконструкции и/или перепланировки Арендатор обязуется предоставить Арендодателю проект перепланировки. При этом Арендатору категорически запрещено совершать действия, направленные на устройство проходов на 2 этаж и открытие закрытых (заделанных) проходов.
4.4.5. в случае изменения размеров и конфигурации Помещений (в результате проведения Арендатором согласованных с Арендодателем работ по капитальному ремонту, реконструкции и перепланировки) Арендатор обязуется своими силами и за свой счет заказать необходимые документы, в том числе документы БТИ, для внесений изменений в настоящий Договор, провести при необходимости согласование с соответствующими организациями и провести государственную регистрацию изменений;
4.4.6. самостоятельно, за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемых Помещений: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. (в рамках периметра Помещений), содержать арендуемые Помещения в полной исправности, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации, и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю, производить за свой счет текущий ремонт Помещений;
4.4.7. согласовать в установленном законом порядке увеличение мощности расходуемой электроэнергии, предусмотренной пунктом 4.2.3. настоящего Договора, с административными органами, соответствующей энергоснабжающей организацией и другими муниципальными и городскими службами;
4.4.8. обеспечить эксплуатацию электроустановок в Помещениях, в соответствии с действующими Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП) подготовленным электротехническим персоналом, с назначением приказом ответственного за электрохозяйство и его
заместителя;
4.4.9. не ухудшать своими действиями или бездействием техническое состояние Помещений, соблюдать санитарные нормы и правила, правила техники безопасности, противопожарной и экологической безопасности, а также общепризнанные нормы и правила по поддержанию общественного порядка в нежилых помещениях, осуществлять уход за прилегающей к арендуемым Помещениям территорией;
4.4.10. назначить ответственных за соблюдением норм и правил пожарной, санитарной, трудовой дисциплины и технической безопасности в Помещениях и передать Арендодателю копии приказов о назначении;
4.4.11. оформить необходимые документы на осуществление в арендуемых Помещениях деятельности, предусмотренной п. 2.1 настоящего Договора;
4.4.12. вносить Основную и Дополнительную арендную плату в установленные настоящим Договором сроки, а также уплачивать иные предусмотренные настоящим Договором платежи;
4.4.13. не производить продажи, безвозмездной передачи другому лицу, не использовать в виде вклада в уставной капитал хозяйственных обществ или товариществ, паевого взноса в производственный кооператив, не производить передачи в залог своих арендных прав по настоящему Договору, а также не совершать другие действия, которые могут повлечь за собой отчуждение или обременение права собственности Арендодателя на Помещения;
4.4.14. не передавать права, полученные по настоящему Договору, другим юридическим и (или) физическим лицам;
4.4.15. не совершать действий, препятствующих проведению инвентаризации Помещений, переданных по настоящему Договору;
4.4.16. обеспечить доступ в Помещения специалистов предприятия, на балансе которого находятся Помещения, для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций Помещений, связанного с общей эксплуатацией здания, в котором находятся Помещения;
4.4.17. в случае возникновения аварийных ситуаций, немедленно принять возможные меры к их устранению, незамедлительно информировать о возникновении таких ситуаций Арендодателя, соответствующие эксплуатирующие организации и аварийно-ремонтные службы, обеспечить незамедлительный доступ в Помещения работников эксплуатирующих организаций и аварийно-ремонтных служб. В случае, если указанные аварии произошли по вине Арендатора, то устранение их последствий осуществляется за счет Арендатора;
4.4.18. обеспечить беспрепятственный доступ в Помещения представителей Арендодателя с целью контроля использования и содержания Помещений в соответствии с п. 4.1.1. настоящего Договора;
4.4.19. за свой счет организовать круглосуточную охрану Помещений;
4.4.20. при торговле лицензионными видами товаров и оказании услуг, требующих наличие лицензии или иного специального разрешения, иметь разрешение (Лицензию) на право торговли (оказание услуг) при использовании Помещения по настоящему Договору;
4.4.21. иметь сертификаты установленного образца на реализуемую продукцию, акцизные марки, в случаях установленных законодательством РФ, нести ответственность за качество реализуемой продукции и товаров (оказываемых услуг) перед потребителем.
5. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
За пользование Помещениями Стороны установили Основную и Дополнительную арендную плату.
5.1. Основная арендная плата:
5.1.1. Размер Основной арендной платы за пользование Помещениями составляет:
— эквивалент _______________ долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты за один календарный месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения), но не менее ______________ рублей за один доллар США;
5.1.2. Основная арендная плата перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно в полном объеме, не позднее десятого числа текущего месяца аренды Помещений. При этом если Акт приема-передачи Помещений подписан Сторонами не в первый день соответствующего календарного месяца, то Арендатор в течение пяти банковских дней с момента подписания Акта приема- передачи к настоящему Договору вносит Основную арендную плату в размере пропорциональном оставшемуся количеству дней в этом месяце.
5.1.3. Ежегодно размер Основной арендной платы «______» _____________ каждого года увеличивается на 8 % от размера Основной арендной платы, установленной на момент такого увеличения. При этом расчет осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее ___________ рублей за один доллар США.
5.1.4. Изменение в сторону увеличения общей площади Помещений в результате проведения работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировки Помещений влечет увеличение размера
основной арендной платы по настоящему Договору пропорционально увеличению общей площади Помещений с даты получения любой из Сторон документов технической инвентаризации Помещений, содержащих данные о новой площади Помещений.
5.1.5. Изменение в сторону уменьшения общей площади Помещений в результате проведения работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировки Помещений не влечет уменьшения размера Основной арендной платы по настоящему Договору.
5.1.6. Все расчеты между Сторонами производятся в рублях.
5.2. Величина Дополнительной арендной платы покрывает фактически понесенные Арендодателем затраты по обеспечению Помещений:
электроэнергией, в результате эксплуатации Арендатором Помещений и находящегося в них оборудования — по показаниям установленного Арендатором в Помещениях электросчетчика, в размере действующего тарифа, Арендодатель вправе выставлять счет на авансовый платеж по Дополнительной арендной плате в размере начисленного энергоснабжающей организацией аванса за электроэнергию с предоставлением копии расчета;
услугами эксплуатационно-коммунальных служб, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, в соответствии с выставляемыми вышеуказанными городскими службами счетами, в размере действующих тарифов, пропорционально занимаемой Арендатором площади;
5.3. Размер ежемесячной Дополнительной арендной платы, подлежащей уплате Арендатором Арендодателю, индексируется в зависимости от налогового режима (системы), установленного для Арендодателя, путем деления на следующий коэффициент:
— в случае если Арендодатель, находится на упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения в виде дохода применяется коэффициент, рассчитанный по формуле: (100 минус установленная НК РФ для объекта налогообложения в виде дохода ставка налога) разделить на 100. На дату подписания Сторонами настоящего Договора применяется коэффициент 0,94;
— случае если Арендодатель, находится на упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения доходы минус расходы, применяется коэффициент, рассчитанный по следующей формуле: (100 минус установленная НК РФ для объекта налогообложения в виде дохода минус расходы ставка налога) разделить на 100. На дату подписания «Сторонами настоящего Договора применяется коэффициент 0,85.
В том случае, если Арендодатель не находится на упрощенной системе налогообложения, то при расчете Дополнительной арендной платы указанный коэффициент не применяется.
5.4. Дополнительная арендная плата вносится Арендатором за предыдущий месяц аренды в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения Арендатором выставленного Арендодателем надлежащим образом оформленного счета с приложением копий счетов снабжающих организаций. В случае несогласия Арендатора с суммой выставленного Арендодателем счета, Арендатор обязан представить письменное обоснование такового несогласия Арендодателю в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего счета от Арендодателя. При отсутствии такового письменного обоснования Арендатора в указанный срок счет, полученный от Арендодателя, считается принятым Арендатором и подлежит оплате в полном объеме. При необоснованной неполной оплате указанной в нем суммы Арендатор несет ответственность за несвоевременное внесение Дополнительной арендной платы, в соответствии с пунктом 6.1. настоящего Договора.
5.5. Днем оплаты считается день зачисления сумм Основной и/или Дополнительной арендной платы на расчетный счет Арендодателя;
5.6. Акты оказанных услуг оформляются Арендодателем ежемесячно отдельно на Основную и отдельно на Дополнительную арендную плату и направляются Арендатору для подписания не позднее 3 (трёх) рабочих дней со дня оплаты соответствующего месяца аренды.
5.7. В течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации настоящего Договора Арендатор перечисляет Арендодателю Гарантийный платеж в размере месячной Основной арендной платы.
5.8. Если Арендатор не сможет осуществлять свою торговую деятельность в арендуемых Помещениях по причинам, зависящим от Арендодателя (например: проведение капитального ремонта, Реконструкции), Арендатор не оплачивает суммы Основной и Дополнительной арендной платы за все время простоя.
5.9. В случае перехода Арендодателя на традиционную систему налогообложения размер Основной арендной платы увеличивается на сумму НДС, начиная с квартала в котором у Арендодателя возникла обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость. При этом Арендодатель обязуется ежемесячно выставлять Арендатору надлежащим образом оформленные счета-фактуры на сумму Основной арендной платы в сроки, указанные действующим законодательством.
5.10. При наступлении обстоятельства, указанного в п. 5.9. настоящего Договора, Стороны обязуются в течение 10 банковских дней провести перерасчет и составить акт сверки задолженности по Основной арендной плате за период, в котором у Арендодателя возникла обязанность расчета и уплаты НДС.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
6.1. В случае нарушения Арендатором сроков платежей, предусмотренных разделом 5 настоящего Договора, Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Требование об уплате неустойки должно быть оформлено в письменном виде и подписано уполномоченным представителем Арендодателя.
6.2. В случае неправильного оформления Арендатором платежного поручения либо задержки платежа по вине обслуживающего Арендатора банка Арендодатель вправе выставить штрафные санкции в размере, указанном в п. 6.1. настоящего Договора.
6.3. В случае если в связи с непосредственной деятельностью Арендатора властные органы и прочие третьи лица, имеющие необходимые полномочия, будут предъявлять претензии, налагать штрафы и совершать прочие законные действия, вызванные действиями, бездействием и/или нарушениями Арендатора (несогласованные с органами исполнительной государственной власти перепланировка Помещений, использование фасада Помещений, функциональное использование Помещений, и пр.), и при этом адресовать их Арендодателю, то Арендодатель вправе требовать от Арендатора устранения нарушений, а Арендатор обязуется незамедлительно принять все необходимые меры к устранению нарушений, а также оплатить выставленные суммы штрафов своевременно и в полном объеме.
6.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.5. За нарушение сроков возврата Арендатором Помещений Арендодателю Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы основной арендной платы за каждый день просрочки. Требование об уплате неустойки должно быть оформлено в Письменном виде и подписано уполномоченным представителем Арендодателя.
За нарушение сроков передачи Арендодателем Помещений Арендатору Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы Основной арендной платы за каждый день просрочки. Требование об уплате неустойки должно быть оформлено в письменном виде и подписано уполномоченным представителем Арендатора.
6.6. При прекращении действия настоящего Договора независимо от того, какая из Сторон была инициатором прекращения, Арендатор устраняет или возмещает стоимость дефектов, которые не носят характер естественного износа, а являются возникшими по вине Арендатора в результате пожара, затопления, разрушения Помещений или их части, а также в результате ненадлежащей эксплуатации Помещений Арендатором.
6.7. Оплата штрафных санкций, установленных настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения обязательств по настоящему Договору.
6.8. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора, будут решаться путем переговоров между Сторонами. В случае неурегулирования споров и разногласий путем переговоров, разрешение споров и разногласий производится в Арбитражном суде г. Москвы.
7. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
7.1. В случае сдачи Арендатором Помещений (их части) в субаренду, передачи прав и обязанностей по настоящему Договору другому лицу, предоставления Помещений в безвозмездное пользование без согласия Арендодателя, а также в случае передачи прав по договору в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал обществ или иного распоряжения правами аренды, использования с нарушением установленных ограничений или несогласованного в установленном порядке изменения профиля использования Помещений, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке без направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения данных обстоятельств прекратить действие настоящего Договора, а Арендатор обязан в течение десяти календарных дней, с момента получения требования Арендодателя о прекращении настоящего Договора, возвратить Помещения Арендодателю.
7.2. Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке без письменного предупреждения о необходимости исполнения Арендатором обязательства в разумный срок расторгнуть настоящий Договор с Арендатором в случае:
— однократного нарушения сроков внесения Основной и/или Дополнительной арендной платы более чем на десять рабочих дней, либо при задержке внесения арендных платежей суммарно на двадцать рабочих дней в течении одного календарного года.
— Пункт исключен
7.3. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе, как Арендатора, так и Арендодателя в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
7.4. Не освобождение Арендатором Помещений:
7.4.1. В случае, если Арендатор не освобождает Помещения в предусмотренные настоящим Договором сроки и порядке, Арендодатель закрывает Помещения и ограничивает доступ в него Арендатора; имущество Арендатора, находящееся в Помещениях, удерживается о чем составляются Акт и Опись.
7.4.2. Акт и Опись удерживаемого имущества составляется комиссией в составе двух представителей Арендодателя и одного представителя Арендатора. В случае непредставления Арендатором своего представителя в состав комиссии в день, указанный в пункте 7.4.1. настоящего Договора, в Акте и Описи удерживаемого имущества Арендатора делается отметка об этом.
7.4.3. Возврат удержанного имущества осуществляется в трехдневный срок с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещений от Арендатора Арендодателю.
7.4.3. В случае неподписания Сторонами Акта приема-передачи Помещений от Арендатора Арендодателю в течение трех месяцев с даты начала удержания (составления Акта и Описи), Помещения считаются переданным от Арендатора Арендодателю, а у Арендодателя возникает право реализовать удержанное имущество на условиях и по цене по своему усмотрению.
7.4.4. Денежные средства, вырученные от реализации удержанного имущества, направляются на погашение имеющейся задолженности Арендатора перед Арендодателем и возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ), включая упущенную выгоду; оставшаяся часть денежных средств перечисляется на расчетный счет Арендатора. При этом размер убытков Арендодателя, включая упущенную выгоду, рассчитываются Арендодателем самостоятельно.
7.4.5. Часть нереализованного удержанного имущества возвращается Арендатору после погашения имеющейся задолженности Арендатора перед Арендодателем и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), включая упущенную выгоду; все расходы, связанные с возвратом относятся на Арендатора. В случае, если в течение месяца после письменного уведомления Арендатора о возможности вывезти имущество, имущество вывезено Арендатором не будет, указанное имущество будет считаться вещами, от которых собственник отказался по правилам ст. 226 ГК РФ. В таком случае, Арендодатель вправе распорядится имуществом по своему усмотрению с соблюдением требований ст.226ГК РФ, убытки Арендатору не возмещаются.
П. 7.6 Исключен.
8. ФОРС-МАЖОР
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (форс-мажор).
К таким событиям чрезвычайного характера относятся в том числе: пожар, стихийные бедствия, эпидемии, войны, военные операции и массовые беспорядки любого характера, забастовки, блокады, а также принятие решений органами государственной власти или управления, повлекшие невозможность использования Арендатором Помещений по назначению, предусмотренному п. 2.1. настоящего Договора.
8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору, незамедлительно письменно извещает другую Сторону в течение 10 дней с момента возникновения таких обстоятельств. Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств и их продолжительности, могут служить справки, выдаваемые соответствующими государственными органами либо Торгово-Промышленной Палатой РФ, соответствующие нормативные и ненормативные правовые акты.
8.3. При отсутствии своевременного извещения, Сторона обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные неизвещением или несвоевременным извещением.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Неотделимые без вреда для имущества улучшения Помещений, произведенные Арендатором, являются собственностью Арендодателя, и их стоимость не подлежит возмещению Арендатору. Стоимость произведенного Арендатором любого вида ремонта, расходы, связанные с получением Арендатором необходимых согласований и разрешений, Арендодателем Арендатору не возмещается, и являются собственностью Арендодателя.
9.1. 9.2. По окончании срока аренды по настоящему Договору Арендодатель не вправе требовать от Арендатора восстановления Помещений в первоначальное состояние, а также возмещение Арендатором каких бы то ни было убытков и оплаты компенсаций для восстановления Помещений в первоначальное состояние, если вышеуказанные изменения будут согласованы в соответствующих инстанциях, и на их осуществление было получено предварительное согласие Арендодателя.
9.3. Проведение Арендодателем/Арендатором строительных работ, работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке Помещений, инженерных систем и коммуникаций не должны повлечь ухудшение условий функционирования Помещений по целевому назначению по сравнению с теми, которые существовали при подписании Сторонами настоящего Договора.
9.3. Арендатор отвечает за вред, причиненный здоровью и имуществу третьих лиц, при проведении ремонтных работ и работ по перепланировке. В случае предъявления претензий и требований со стороны третьих лиц, в связи с причинением вышеуказанного ущерба, Арендатор самостоятельно урегулирует возникшие спорные отношения.
9.4. Реорганизация Арендатора или Арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего Договора.
9.5. В случае реорганизации Сторон все права и обязанности по настоящему Договору переходят к их правопреемникам.
9.6. Взаимоотношения Сторон, неурегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством РФ.
9.7. В случае перемены собственника арендуемых Помещений до истечения срока аренды за Арендатором сохраняются его права на аренду Помещений на предусмотренных настоящим Договором условиях.
9.8. Уведомления, извещения, иная корреспонденция, для которых настоящим Договором предусмотрена письменная форма, направляются Сторонами друг другу курьером или заказными письмами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве почтовых адресов, либо вручаются под расписку уполномоченным представителям Сторон, если настоящим Договором не предусмотрено иное.
9.9. Документы, передаваемые Сторонами настоящего Договора в связи с его выполнением, считаются полученными в следующих случаях: наличия на копии документа подписи должностного лица и отметки Стороны о его принятии; получения стороной, направившей документ, почтового уведомления о вручении или невручении с отметкой службы доставки соответствующих организаций.
9.10. В случае изменения почтового адреса и/или банковских реквизитов Сторона обязана немедленно, но не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента изменения своего почтового адреса и/или банковских реквизитов, направить в предусмотренном выше порядке извещение другой Стороне с указанием своего нового адреса и/или банковских реквизитов. При невыполнении этой обязанности вся корреспонденция и/или платежи, направленные по адресу и/или банковским реквизитам, указанным в настоящем Договоре, считаются полученными Стороной, изменившей свой адрес и/или банковские реквизиты, которая и несет все неблагоприятные последствия.
10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
10.1. Настоящий Договор подписан в трех идентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон, один экземпляр для регистрирующего органа.
10.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны Сторонами и зарегистрированы в порядке, предусмотренном п. 3.1. и п. 3.1.2. настоящего Договора.
11. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Читайте так же:  Купля продажа по газпромбанку

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
ООО «_____________________»
Юридический адрес:
ИНН
КПП
ОГРН
Р/сч
К/сч
БИК ООО «______________________»
Юридический адрес:
____________________________________________

ОГРН _________________
Р/сч ______________________
АКБ «_________________________»
К/сч __________________________
БИК __________________________

________________/_______________/ ________________/_________________/
М.П м.п.

Особенности договора аренды кафе

Факт аренды помещения для кафе должен обязательно быть закреплен письменным договором между арендодателем (владельцем помещения) и арендатором (владельцем кафе).

Составление договора – ответственный процесс. В случае несоблюдении условий документа каждая сторона может:

  • прекратить выполнять оговоренные ранее обязательства;
  • потребовать расторжения договора;
  • потребовать выплаты предусмотренных договором штрафов и компенсаций;
  • составить судебный иск с требованием привлечь нарушителю к административной ответственности.

Чтобы не допустить принятия вышеуказанных мер, необходимо ознакомиться со всеми условиями договора еще до подписания документа.

Если же текст договора составлялся другой стороной договора, желательно также проконсультироваться у независимого юриста. Такие простые меры помогут обеспечить стабильную работу кафе на протяжении всего срока действия договора аренды.

К примеру, в договоре могут быть прописаны условия его одностороннего расторжения. Обычно чтобы расторгнуть договор арендатор должен предупредить арендодателя о прекращении арендных выплат за срок в 1 месяц или более.

Арендодатель же может расторгнуть договор, если арендатор дважды допустил просрочку платежей или не платит за аренду 2 месяца подряд.

Но договор может содержать условие освобождения арендатором помещения по прошествии короткого срока после требования арендодателя и другие невыгодные для одной из сторон условия.

Также часто долгосрочные договора аренды содержат в себе пункты об индексации арендной платы. Владельцы успешных ресторанов советуют соглашаться на повышение арендной платы не более чем на 10% ежегодно.

Важно перед подписанием договора оговорить размер индексации. Иначе выгодная сначала сумма арендной платы может уже через несколько месяцев существенно увеличиться.

Читайте так же:  Требования к аналитической справке

Образец договора аренды бессрочный вы можете найти по ссылке.

Как оформить договор и образец

В договоре аренды кафе обязательно присутствуют следующие разделы:

Также в документ могут быть включены и дополнительные пункты:

  1. Срок действия договора – устанавливается по договоренности сторон: от 1 дня, до бессрочного договора.
  2. Порядок передачи предмета договора – дата и порядок передачи помещения арендатору.
  3. Ответственность сторон – ответственность, которую понесут стороны за нарушение договора (для арендатора: за повреждение арендованного имущества могут быть предусмотрены штрафы, за неуплату арендной платы – расторжение договора; для арендодателя также может быть предусмотрена ответственность за несвоевременное реагирование на просьбы арендатора, возможность которых предусмотрена договором).
  4. Форс-мажор – порядок действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся обстоятельства непреодолимой силы (стихийные бедствия, войны и т.п.).
  5. Порядок досрочного расторжения (регулируются сроки и обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор раньше, чем закончится срок его действия).

Последний блок документа отводится на подписи и реквизиты сторон, а также обозначение даты заключения договора.

Образец договора можно скачать здесь.

Для открытия нового кафе понадобится немало документов. Но оформить договор аренды можно с минимальным пакетом документов.

Арендодатель должен ознакомить арендатора со следующими документами:

  • актуальные выписки из ЕГРП, удостоверяющие право собственности на помещение;

  • документ, удостоверяющий личность, либо подтверждающий регистрацию юридического лица или ИП (в зависимости от вида собственника);

  • при необходимости также правоустанавливающий документ, согласно которому недвижимость принадлежит собственнику. Таким документом может быть свидетельство о получении наследства, дарственная или договор купли-продажи.

Основным фактором для арендодателя будет платежеспособность арендатора, а не наличие документов, позволяющих открыть общепит.

Но для использования помещения по назначению арендатору уже после заключения договора аренды придется планировать дизайн помещения, покупать специальную аппаратуру и мебель, возможно, совершать капитальный или косметический ремонт и получить разрешение на свою деятельность у множества специальных государственных служб. Таким образом, открыть кафе арендатор сможет не ранее, чем через месяц после заключения.

Читайте так же:  Жалоба на контрольную закупку

Арендная плата за период ремонта помещения и ввода кафе в эксплуатацию принесет арендатору дополнительные убытки.

По договоренности с арендодателем можно прописать в договоре, что плата за первые месяцы аренды будет сниженной или вообще отсутствовать, но взамен по истечению срока аренды все специальная аппаратура и мебель останется собственностью арендодателя.

Гораздо выгоднее на начальных этапах снимать помещение, в котором ранее было открыто кафе. О преимуществах такой аренда смотрите в разделе «Договор аренды кафе с оборудованием».

Срок действия договора оговаривается заранее сторонами и зависит от возможностей арендодателя и потребностей арендатора. Арендодатель может установить ограниченный срок сдачи недвижимости в аренду, по истечении которого он планирует использовать помещение по другим назначениям.

Также арендодатель может предлагать минимальный срок действия договора если не уверен в каких-то условиях договора.

Арендатору выгоднее оформлять долгосрочную аренду. Постоянные клиенты обязательно запомнят по какому адресу находится кафе, но им может быть неудобно посещать заведение после его переноса в другое здание.

Таким образом, по истечению срока действия договора аренды, арендатор может столкнуться с необходимость снова начинать свою бизнес практически с нуля.

Кроме того, поиск подходящего помещения с наличием достаточно просторных залов, аппаратуры, дизайна, террасы и других необходимых преимуществ проблематичен.

Чтобы срок действия арендного договора был максимально выгодным и для арендодателя и для арендатора, часто оговаривается индексация арендной платы. Со временем цены на аренду помещений только увеличиваются и курс национальной валюты нестабилен.

Вполне может быть, что через год арендодатель сможет сдать помещение для кафе по более выгодной цене, чем сегодня.

Заранее оговорив увеличение арендной платы на определенный процент по истечении определенного срока можно существенно увеличить заинтересованность арендодателя в подписании долгосрочного договора аренды.

Договор аренды кафе с оборудованием

Арендуя помещение с оборудованием можно значительно снизить стартовые затраты при открытии бизнеса.

Если же кафе имеет изначально приятный дизайн, начальные вложения будут состоять только из суммы арендной платы, рекламных затрат и зарплаты персоналу. Недостатком же такой аренды можно назвать изначально более высокую сумму арендной платы.

В договоре аренды или дополнительном документе в данном случае может перечисляться все оборудование, которое находится в кафе и является собственностью арендодателя.

Документальное фиксирование всего оборудования выгодно и для арендодателя и для арендатора. Это помогает уменьшить шансы на кражу оборудования и одновременно не позволит арендодателю присвоить дополнительное оборудование, купленное на средства арендатора.

Несомненным преимуществом аренды помещений с оборудованием является и то, что для таких кафе уже обычно заключены договора для получения необходимых коммунальных услуг и получены разрешения от контролирующих органов на совершение предпринимательской деятельности.

Арендатору остается только перезаключить договора, оставив вышеуказанным организациям собственные контактные данные и реквизиты.

Заключение новых договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и ожидание плановых проверок от уполномоченных органов может занять достаточно продолжительное время. Но без получения соответствующих разрешений и услуг кафе не может начать свою работу.

Дополнительно предыдущий арендатор помещения мог иметь лицензию на продажу алкоголя и табачных изделий.

Между ИП и физическим лицом

Индивидуальным предприниматель может арендовать помещение для кафе у физического лица. Обычно юридические лица активно задействуют имеющиеся в наличии помещения, так что данный вид аренды очень распространен. Формат договора аренды при таких обстоятельствах не изменяется.

ИП может арендовать для своей деятельности даже помещение, собственником доли которого является. Арендодателем при этом будет являться сам арендатор (но как физическое лицо) и собственники оставшихся долей помещения.

Как оформить договор аренды комнаты в квартире, читайте здесь.

Стоимость государственной регистрации договора аренды узнайте в этой статье.

Видео: Как правильно заключить договор аренды