Договор найма (аренды)

Договор найма (аренды) — основной документ, дающий право на проживание в съемной квартире (комнате). От того, как он составлен, зависят все дальнейшие взаимоотношения Наймодателя и Нанимателя. Грамотное заключение договора должно гарантировать съемщику беспрепятственное пользование пригодным для жилья помещением, а собственнику — сохранность имущества и своевременную оплату.

Основание для распоряжения помещением

Чтобы договор был ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, его нужно заключать в строгом соответствии с законом. Первый и самый главный момент — это правомочность основания для сдачи помещения в аренду. Перед заключением договора собственником предъявляется документ, дающий ему такое право. Обычно это договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве. Здесь есть ряд нюансов.

Если собственник один, и он же сдает помещение, то все в порядке — закон на его стороне.

А вот если собственников несколько (например, общая долевая собственность), то либо они должны все присутствовать при заключении договора и, соответственно, поставить там свои подписи, либо нужно их нотариально заверенное согласие. Вместо согласия от каждого отдельного собственника можно сделать общую доверенность с максимальным сроком на три года, но для этого все равно придется хотя бы один раз собрать всех у нотариуса. Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени выступают уполномоченные родители.

Если согласием остальных собственников пренебречь — то договор будет считаться недействительным, так как передача помещения происходила с нарушением закона. Не спасет даже пункт в договоре, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников.

Вместо собственника может быть другое лицо, имеющее нотариальную доверенность на сдачу помещения в аренду. Здесь надо обращать внимание на следующее: менее опасна ситуация, когда срок доверенности небольшой, и доверенное лицо имеет при себе оригинал правоустанавливающего документа; если же Вам предъявляют мятую ксерокопию и доверенность, срок которой уже на исходе (максимально 3 года), то лучше воздержаться от найма этого объекта.

Любая доверенность может быть отменена доверителем, а проверить это не просто. Если же нет подлинника правоустанавливающего документа, то где гарантия, что квартира не была уже продана несколько раз?

Если сдается комната, то нужно письменное (в идеале — нотариально заверенное) согласие соседей-собственников. Без этого согласия Вы будете иметь право пользоваться только комнатой (без МОП — мест общего пользования: кухни, ванной, туалета и т.д.). Решить этот вопрос может помочь временная регистрация, но не все хозяева на это идут.

Возможна сдача в аренду и неприватизированного помещения. Если это квартира, то нужно письменное (желательно нотариально заверенное) согласие всех прописанных на этой площади граждан, либо доверенность от них. В случае с неприватизированной комнатой гораздо сложнее. На сегодняшний день самый лучший способ — это нотариальное согласие всех прописанных соседей в комплексе со временной регистрацией. Собрать подписи всех прописанных в муниципальной коммуналке — дело сложное (люди могут жить в другом районе, городе), ну а тем более, сводить всех к нотариусу — практически невозможно. Добавив к этому еще тот факт, что вселение новых жильцов соседи воспринимают «на ура» крайне редко, а количество хозяев, готовых оформить временную регистрацию не слишком велико — получим вывод, что съем неприватизированной комнаты остается хоть и дешевым, но самым ненадежным видом найма.

Основные пункты договора

С чего начинается любой договор? После указания Наймодателя и Нанимателя, описывается жилое помещение, его точный адрес, характеристики, кому принадлежит и на каком основании сдается. Важно прописать, для проживания каких именно и скольких лиц (с указанием паспортных данных) предоставляется квартира (комната). Чтобы не получилось так, что заключил один человек, а живут пятеро. Лица, не указанные в договоре, могут проживать в помещении только с дополнительного согласия собственника.

В договоре должен быть четко указан размер и механизм внесения арендной платы с указанием расчетного числа каждого месяца. Это нужно для того, чтобы оплата оставалась фиксированной на весь срок действия договора. Затем регламентируется, кто оплачивает коммунальные услуги, свет, телефон и т.д.

Обязательно отдельный раздел договора посвящается правам и обязанностям сторон. Расписываются действия и ответственность Наймодателя и Нанимателя на период действия договора. В числе прочих, обязательно оговариваются следующие моменты: использование помещения только для проживания, проведение ремонта или переоборудования только с согласия Наймодателя, ответственность Нанимателя за порчу помещения или имущества и т.д.

Нельзя обойти стороной условия расторжения договора. Указываются сроки, в течение которых одна сторона должна предупредить другую о расторжении (законом предусмотрен срок в 1 месяц), а также ответственность той стороны, по чьей вине договор расторгается. Должно быть предусмотрено и досрочное расторжение договора. Право на такое расторжение появляется у Наймодателя, если Наниматель не вносит арендную плату в течение 3-х дней по истечении установленного срока, разрушает или портит жилое помещение и находящееся в нем имущество, либо использует помещение не по назначению, в том числе систематически нарушает права и интересы соседей. Со стороны Нанимателя обоснованное досрочное расторжение возможно, если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания по независящим от него причинам.

Неотъемлемой частью любого договора должны быть дополнительные условия, которые прописываются вручную в зависимости от каждой конкретной ситуации. Туда вносятся особые условия договора, которые не вошли в основной текст.

Срок действия договора

В договоре должен быть указан срок его действия. Только в течение этого срока все условия договора считаются действительными, а стоимость арендной платы не может быть изменена в одностороннем порядке. Договор, заключенный на срок до одного года не требует регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. В соответствии с ГК ст.683 п.1, если срок договора не указан, то он считается заключенным на 5 лет, но пока такой договор не зарегистрирован в ГУ ФРС, он будет считаться недействительным.

Договор аренды жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их «жилыми», что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах.

Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия — наличия решения органа местного самоуправления о признании строения «жилым». Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

Как известно, образец договора аренды обычно включает в себя такие пункты: срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение, стоимость арендной платы, описание квартиры (количество комнат и т.д.), данные обо всех имеющихся собственниках, список лиц, которые будут проживать в помещении (а также их паспортные данные), условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды и многое другое

Существенными условиями договора аренды жилого помещения являются:

  • Предмет, то есть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Таким образом, в образце договора аренды жилого помещения должны быть конкретно и ясно указаны все характеристики передаваемого помещения.
  • Размер арендной платы и порядок ее уплаты должен быть обязательно указан в тексте образца договора аренды жилого помещения. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды жилого помещения. Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.
Читайте так же:  Оплатить госпошлина за выписку из егрюл

Договор найма жилого помещения

Сегодня каждый владелец жилой недвижимости вправе распоряжаться ею на своё усмотрение, если это не противоречит действующему российскому законодательству. При этом собственниками могут выступать как физические, так и юридические лица, которые могут сдать своё жильё частично или полностью в наём или аренду. Эти два понятия с юридической точки зрения не идентичны, кроме того, существуют разные формы сделок.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Понятие найма и аренды

Наём жилого помещения осуществляется в соответствии со статьёй 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также должен отвечать нормам, установленным жилищным законодательством, учитывая особенности региональных законодательных актов.

Сделка с передачей недвижимости во временной пользование обязательно оформляется в виде договора жилого найма помещения. Аренда применила в частности под ведение коммерческой деятельности. Условия стороны могут устанавливать самостоятельно, однако важно учесть, что только физические лица могут быть и нанимателями, и наймодателями, в то время как юридическое лицо может выступать только арендодателем (наймодателем). Кроме того, в данном случае сделка между физическим и юридическим лицом исключает сделки поднайма (субаренды).

Независимо от видов найма жилья сделка может иметь возмездный характер (помещение предоставлено на условиях оплаты), консенсуальный (когда одна из сторон несёт обязательства по предоставлению жилья) или взаимный (возникновение прав и обязанностей у обеих сторон).

На территории Российской Федерации выделено две разновидности договора о найме жилья между физическими лицами и (или) с участием юридических:

  • Наём муниципальной (социальной) жилой недвижимости, когда в любом случае собственником является юридическое лицо;
  • Соглашение между двумя частными лицами, именуемое коммерческим.

В первом случае, как правило, вопросов о том, что это за сделка, не возникает, а во втором часто бывает путаница.

Несмотря на то что в Гражданском действующем кодексе Российской Федерации все правила и требования к социальному и коммерческому найму зафиксированы, есть и общие положения, которые должен учитывать каждый договор аренды жилого помещения:

  • Статья 671, пункт первый — что представляет собой данный документ;
  • Статья 674 — форма заключаемого соглашения;
  • Статья 675 — нюансы при переходе собственнических прав от одного лица другому при действующей сделке найма;
  • Статья 678 — обязанности, возлагаемые на нанимателя;
  • Статья 680 — положения о временных жильцах;
  • Статья 681 — как осуществляется ремонт объекта договора;
  • Статья 685, пункты от первого до третьего включительно — субаренда.

Структура, понятия и содержание

Частный договор найма жилого помещения является обязательным, однако многие граждане пренебрегают им, не желая оформлять сделку официально и платить налог. С одной стороны, это удобно и выгодно, с другой — очень велики риски для обеих сторон и никакой защиты — со стороны государства, если вы окажетесь обмануты. Не регистрируются договоры найма жилого помещения, если они заключаются на срок менее одного года.

Посмотрев шаблоны, которых сегодня в сети великое множество, каждый может составить свой договор аренды жилья самостоятельно. В данном случае унифицированной формы и бланков нет. Используя образец договора найма жилого помещения, вы можете вносить любые дополнительные пункты или убирать имеющиеся, однако не рекомендуется ограничивать текст только реквизитами, описанием жилья и суммой оплаты. Важно зафиксировать в документе, кто обязуется оплачивать коммунальные счета. Несмотря на то что в соответствии со статьёй 678 Гражданского кодекса это должен делать наниматель, стороны вправе договориться иначе или разделить коммунальные платежи на двоих (спектр для раздела большой, сюда входит электричество, Интернет, отопление, водоснабжение, газ и прочее).

Если сделка долгосрочная, имеет смысл зафиксировать, кто будет отвечать за ремонт арендуемого помещения. Стандартно за капитальный отвечает собственник, а за текущие — наниматель, но, опять же, разрешено оговорить свои условия.

Сроки договора найма жилого помещения ограничиваются пятью годами, в отличие от ситуации с муниципальной жилплощадью. При этом владелец вправе прописать особые условия касательно проживания, например запретить содержать домашних животных или проживать с детьми.

В качестве нюанса следует сразу выделить отдельный вид – наём жилого помещения, которое относится к специализированному жилому фонду. Он осуществляется по правилам, зафиксированным в четвёртом разделе Жилищного кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Некоторые отдельные положения можно найти также в третьем разделе, в пятом пункте 100-й статьи.

Данный вид договора найма жилого помещения распространяется на недвижимость, предназначенную для отдельных категорий населения, и выдаётся по особым правилам. В данном случае, по Жилищному кодексу, речь идёт о таком жилье, как:

  • Служебное, в соответствии со статьёй 93;
  • Общежития, в соответствии со статьёй 94;
  • Маневренный фонд, статья 95;
  • Дома, относящиеся к системе социального обслуживания граждан, статья 96;
  • Временное жильё для поселения переселенцев (вынужденных) и для граждан, признанных беженцами, в соответствии со статьёй 97;
  • Жильё, выдающееся для обеспечения социальной защиты отдельной категории населения, статья 98.

Шаблон документа выглядит следующим образом:

Отличия договора найма от договора аренды жилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Отличия договора найма от договора аренды жилого помещения

Не редко владельцы недвижимости не используют его самостоятельно, но при этом хотят получать доход. В таком случае владельцы начинают искать возможности сдать свое имущество, но тут возникает следующий вопрос, сдавать все по договору найма или по договору аренды.

На первый взгляд эти два договора очень схожи, но если разобраться с каждым из них более подробно, то можно найти множество отличий.

Давайте попробуем разобраться, что собой представляют оба договора, какие между ними есть отличия и какой вариант выбрать в том или ином случае.

Какие есть отличия договора найма от договора аренды жилого помещения?

Оба договора предполагают под собой имущественный наём жилья. Значит, согласно договору, владелец имущества передает его во владение другому человеку на определенный срок за оговоренную плату. По истечению данного срока владелец вновь получает возможность полностью распоряжаться своим имуществом.

В договорах существует ряд достаточно существенных отличий, которые выглядят следующим образом:

  • Информация о сторонах договора. Когда речь идет о сдаче жилья физическим лицам, необходимо заключать договор найма. Согласно нему владелец становится наймодателем, а человек, снимающий помещение нанимателем. Договора аренды не используются, когда речь идет о физических лицах. В случае с юридическими лицами ситуация другая и используется наоборот исключительно договор аренды. В таком договоре собственник становится арендодателем, а организация, которая снимает жилье арендатором. Важно обратить внимание на то, что юридическое лицо может использовать жилое помещения только по прямому назначению. Например, организация может снять квартиру для проживания в ней своего сотрудника. Организовывать офисное помещение в такой квартире или использовать его для других нужд запрещается законодательством. Это связано с тем, что аренда офисов или нежилых помещений осуществляется при помощи других договоров, которые имеют другие условия;
  • Форма договора и процедура государственной регистрации. Согласно действующему законодательству для обоих договоров используется исключительно письменная форма. Сделано это для того, чтобы в случае спорных или конфликтных ситуаций можно было объективно рассмотреть ситуацию и узнать все условия, которые были прописаны в договоре. Следует разобраться и с процедурой государственной регистрации, которая иногда необходима. А необходима государственная регистрация в случае с подписанием договора аренды, а также договора найма, срок действия которого превышает один год. Процедура регистрации договора осуществляется после его подписания. Для этого следует обратиться в Росреестр с договором, а также данными о сторонах. В случае с физическими лицами необходимо брать паспорта, а в случае с юридическими – документы юридического лица;
  • Срок договора. Тут тоже есть существенное отличие. Договор найма может быть заключен на определенный или неопределенный срок. То есть стороны могут указать дату завершения действия договора, а могут её не указывать и в таком случае этот договор будет неограниченным во времени. Чтобы расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, одна из сторон должна сообщить другой (желательно в письменном виде), о том, что желает расторгнуть договор. Но следует знать, что с момента заявления до момента фактического окончания действия договора должно пройти три месяца. В случае с договором найма все гораздо проще. Максимальный срок, на который можно заключить договор, равен 5 годам. В случае если в договоре не указывается срок действия договора, он считается заключенным на максимальный срок. Часто договора найма заключаются на срок до одного года, чтобы избежать государственной регистрации;
  • Расторжение договора. Расторжение договора аренды осуществляется исключительно через суд. Чаще всего в договорах аренды описываются условия, при которых договор будет расторгнут. Стоит также сказать, что если расторжение договора аренды происходит по согласию сторон, никто не понесет никаких убытков, это скорее формальность.
Читайте так же:  Доплата к пенсии за учащегося ребенка

В случае с договором найма все немного сложнее. Разорвать договор найма в любой момент может только наниматель. Для этого не нужно обращаться в суд, а достаточно просто предупредить наймодателя за три месяца.

Можно ли оформить договор краткосрочного найма жилого помещения?

Как выглядит договор социального найма жилого помещения, смотрите тут.

Сам наймодатель также может расторгнуть договор только через суд и только при определенных условиях:

  • Наниматель не вносит плату согласно договору. Следует уточнить, что обращаться можно только тогда, когда плата не была внесена минимум 2 раза подряд;
  • Разрушение или порча имущества наймодателя. Чаще всего в таких случаях помимо расторжения договора выдвигаются претензии о компенсации;
  • Использование помещения не по прямому назначению. Например, если человек снял жилое помещение и использует его, как место для производства, это может послужить причиной разрыва договора. Но следует сказать, что самое сложное в данной ситуации доказать то, что человек не использует помещение по назначению.

Понятие договора найма

Согласно данному договору наймодаталь (владелец) обязан передать нанимателю жилое помещение по пользование на оговоренный срок за оговоренную цену.

В случае если наниматель является юридическим лицом, то речь уже идет не о найме, а об аренде. Детальная информация по данному вопросу описана в статье 671 ГК РФ.

Стоит также указать, что договор найма касается исключительно жилых помещений. То есть нельзя составить договор найма на аренду гаража, склада или офиса. Также необходимо знать, что по договору найма сдаются жилые помещения, которые обязательно должны использоваться по прямому назначению.

Понятие договора аренды

Договор аренды заключается в том случае, если один или оба участника являются юридическими лицами. Сам договор подразумевает под собой то, что арендодатель передает в собственность арендатору жилое помещение на определенных условиях, прописанных в договоре.

Если говорить проще, то договор аренды представляет собой своеобразную расписку о том, что жилое помещение было передано во владение другого человека, а так договор указывает на то, что стороны согласны с условиями договора и будут выполнять свои обязательства.

Сам документ служит доказательством факта заключенной сделки и вступает в силу после подписания его обеими сторонами. После подписания документ имеет юридическую силу и может быть использован в суде или других государственных инстанциях.

Часто при аренде жилья участвуют риэлторы, которые предлагают сторонам стандартные договоры. Это удобно, но не всегда в таких бланках есть все необходимые условия, поэтому иногда лучше составлять договор самостоятельно.

Риэлторы также часто ставят свои печати на документах, но важно понимать, что это не добавляет никакой юридической силы. Подобные печати не могут использоваться, как замена государственной регистрации договора. По факту печать риэлтора вообще ничего не значит и её можно даже не ставить.

Договор найма (аренды).

Здравствуйте. Планирую сдавать квартиру в Москве. Уважаемые специалисты, может кто-нибудь поделится ссылкой на нормальный договор найма или аренды. Какое все таки правильное название договора, при сдаче жилья физ. лицом физ. лицу. А то что то я запутался, изучая этот вопрос в сети.

«Нормальный» -договор найма квартиры (договор коммерческого найма жилого помещения).Заключается в ППФ между физическими лицами, где одна из сторон наймодатель собственник , другая сторона наниматель. Если одна из сторон по договору является юридическим лицом, то оформляется договор аренды квартиры.

в сети огромное количество типовых вариантов этого договора. а здесь вам вряд ли кто-то будет за спасибо присылать свои проверенные и отработанные годами варианты. могу порекомендовать сайт алексея алешко (легко гуглится), там есть типовой договор, он просто шикарный. но настолько подробный и замороченный, что не каждый наниматель (да и наймодатель) готов его использовать.

Спасибо за разъяснения и совет.

Просто запишите на бумаге о чем вы договорились устно.
Обязательные реквизиты: 1) предмет (адрес и характеристики квартиры), 2) стороны (фио, дата и место рождения, паспортные данные), 3) срок, 4) цена, 5) дата и место составления, 6) подписи сторон. Все! Умещается на тетрадном листочке размашистым почерком. Все остальное — ваши личные договоренности (как платить, как посещать, как расторгать в случае досрочного переезда, как решать споры, какой залог итд). То, что не укажете, будет регулироваться гражданским законодательством и нормами делового обычая. Насчет названия, роли не играет. Если «договор найма» назвать «договором аренды» заключенным между ФЛ, судом он будет трактоваться как договор найма со всеми вытекающими.

По поводу «шикарного» договора могу привести пример из практики. Как-то доводилось защищать нанимателя против одной сумасшедшей бабки, с договором найма на 10 (десять!) листов с 2 (двух!) сторон, где были такие условия, например: «за каждый день проживания постороннего лица полагается штраф ХХХ рублей» (при этом лицом, отслеживающим проживание таких лиц назначалась соседка) или «объем потребляемой воды свыше YYY м3 оплачивается с коэффициентом ZZZ» (жена предыщего нанимателя слишком часто и много мылась, из-за чего в ванной была сырость). В договоре был пункт, что за любой ущерб третьим лицам отвечает наниматель, а суд был по поводу затопления квартиры снизу. В суде выяснилось, что затопление произошло из-за недавнего ремонта (знаете такой ремонт «под найм» — силами таджиков-дворников, из самых дешевых материалов), а именно сорвало запорный кран, запресованный на сопли. Естественно, в удовлетворении иска было отказано. Это я к чему? к тому что «подробно» не значит «грамотно».

ДОГОВОР НАЙМА, АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДОГОВОР ССУДЫ

Цель изучения: уяснение гражданско-правовой формы удовлетворения потребности граждан в пользовании жилыми помещениями в рамках своеобразного типа договора класса «dare».

Изучив данную главу, студент должен:

знать, что «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» (п. 1 ст. 671 ГК);

уметь пользоваться нормами ЖК;

приобрести навыки вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК).

Вопросы к семинарскому занятию

  • 1. Общая характеристика гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан, жилищных фондов и жилищного законодательства.
  • 2. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения.
  • 3. Основания, условия, порядок и последствия изменения и расторжения договора найма и договора аренды жилого помещения.
  • 4. Договор ссуды.

Договоры социального, коммерческого найма и аренды жилого помещения

Важным типом договора класса «dare» является договор найма жилого помещения, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды, однако юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Поскольку Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», утративший силу 1 марта 2005 г., предусматривал не только государственную и муниципальную, но и частную собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, единый договор найма жилого помещения трансформировался в две разновидности – договор коммерческого найма и договор социального найма жилого помещения. Эти разновидности имеют как общие, так и специфические признаки, отраженные в ст. 672–688 ГК.

Читайте так же:  Пособие на первого ребенка в 2018 году

Договор социального найма жилого помещения служит правовой формой предоставления жилья гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, в том числе ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК и правилами ЖК.

Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» ЖК дополнен разд. III.1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и разд. III.2 «Наемные дома», внесены соответствующие изменения в ст. 672, 674 ГК.

Договор коммерческого найма жилого помещения отличается от договора социального найма тем, что его заключению не предшествуют многочисленные социально-административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо лишь достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

Нормы ст. 671–688 ГК регламентируют прежде всего условия коммерческого найма (аренды) и частично – социального найма, а нормы ЖК – преимущественно условия социального найма жилых помещений. Вместе с тем ряд положений жилищного найма обусловлен нормами и ГК, и ЖК. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

При этом любое жилое помещение должно отвечать санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, т.е. Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.1.2.2645–10, утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64. В их числе требования к участку и территории жилых зданий при их размещении; гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату, воздушной среде помещений, к уровням шума, вибрации, ультразвука и тому подобным факторам.

Договор найма жилого помещения заключается только в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по данному договору жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. Договор закрепляет обязанности как наймодателя (передача нанимателю свободного жилого помещения в пригодном состоянии, осуществление его надлежащей эксплуатации и предоставление необходимых коммунальных услуг), так и нанимателя (использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, внесение платы за жилое помещение и коммунальных платежей). По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный – наймодатель. ГК и ЖК регламентируют вопросы статуса временных жильцов, срока в договоре найма, преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма жилого помещения и замены нанимателя.

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий. Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же. Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя. Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону. Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п. ).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года) законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем, преимущественное право нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица. То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением. Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды. На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок. При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.