Договор продажи недвижимости правовая природа

РИЭЛТОР: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

1. Субъекты гражданских правоотношений

2. Объекты гражданских правоотношений

3. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

4. Право собственности и иные вещные права

5. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

6. Правовое регулирование земельных отношений

Понятие, правовая природа, источники правового регулирования и виды договора купли-продажи;

Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 424 ГК).

По своей правовой природе договор купли-продажи является:

• консенсуальным — считается заключенным с момента достижения соглашения по всем его существенным’ условиям; • двусторонним — субъективные права и обязанности возникают у обеих сторон; • возмездным — передача имущества по договору купли-продажи осуществляется на возмездной основе.

Виды договора купли-продажи: • розничная купля-продажа; • поставка; • поставка для государственных нужд; • энергоснабжение; • контрактация; • продажа недвижимости; • продажа предприятия.

Правовое регулирование договора купли-продажи: • Гражданский кодекс РБ; • Закон РБ от 28 июля 2003 г. «О торговле»; • Закон РБ от 9 января 2002 г. «О защите прав потребителей»; • Закон РБ от 10 мая 1999 г. «О ценообразовании» и др.

Общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдельным его видам, если иное не предусмотрено правилами ГК об этих видах Договоров и нормами специального законодательства.

2. Стороны, форма договора и содержание договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи являются: • продавец — лицо, обладающее правомочием распоряжения в отношении предмета договора (чаще всего продавцом является собственник имущества);• покупатель — любой субъект гражданского права.

Согласно ст. 402 ГК существенными являются: 1) условия о предмете договора; 2) условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида; 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет договора — любые не изъятые из оборота вещи, находящиеся в собственности продавца, либо вещи, которые еще только будут созданы или приобретены продавцом, товар, имущественные права, ценные бумаги и валютные ценности.

Условие о предмете является существенным условием договора купли-продажи и считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ст. 425 ГК).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил статьи 129 Г Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законодательством или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Форма договора купли-продажи определяется по общим правилам о форме сделок. Законодательством предусмотрены особые- требования к форме некоторых договоров купли-продажи с учетом их вида и предмета договора.

3. Права и обязанности покупателя и продавца. Риск случайной гибели проданного имущества.

Продавец обязан передать покупателю товар:

• требуемого качества. Качество товара должно соответствовать условиям договора или установленным законодательством требованиям к качеству отдельных видов товаров. Если в договоре условие о качестве товара отсутствует, то товар должен быть пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется. При продаже товара по образцу или описанию продавец должен передать покупателю товар, который соответствует образцу и описанию или описанию;

• в соответствующем ассортименте. Ассортимент — перечень товаров определенного наименования, который различается по определенным признакам (например, по модели виду, сорту, размеру и т. д.);

• в соответствующем количестве. Количество товара предусматривается в договоре в соответствующих единицах измерения или денежной форме. Количество товара можно установить в договоре купли-продажи путем установления порядка определения этого количества;

• определенной комплектности. Комплектность товара определяется либо договором купли-продажи, либо другими обычно предъявляемыми требованиями;

• тара и упаковка которого соответствуют условиям договора. Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, обеспечивающих сохранность товара такого рода при обычных условиях его транспортировки и хранения (кроме товара, который по своему характеру не требует затаривания или упаковки). Продавец-предприниматель обязан передать покупателю товар в таре или упаковке, отвечающих обязательным требованиям, установленным законодательством;

• со всеми относящимися к нему документами (технический паспорт, инструкция по эксплуатации и др.);

• свободным от прав третьих лиц.

Покупатель по договору купли-продажи обязан:

• принять товар — т. е. совершить действия для обеспечения передачи товара (выгрузить с транспортного средства, произвести приемку по количеству и качеству и т. д.);

• оплатить его цену.

Договор купли-продажи является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны.

Последствия неисполнения обязанностей покупателем:

• продавец имеет право отказаться от исполнения договора в случае, если покупатель отказывается от принятия товара;

• в случае задержки оплаты продавец имеет право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Последствия неисполнения обязанностей продавцом:

• покупатель вправе требовать передачи товара, а в случае отказа продавца передать товар — отказаться от исполнения договора;

• в случае передачи товара, обремененного правами третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены товара либо расторжения договора, за исключением случаев, когда покупатель знал или должен был знать, что товар обременен правами третьих лиц;

• в случае отказа продавца от передачи документов, сопутствующих товару, покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

• если продавец передал меньшее количество товара, то покупатель вправе потребовать передачи недостающего товара либо отказаться от переданного товара и его оплаты (если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной суммы) и т.д.

4. Понятие договора мены. Отличительные признаки мены. Исполнение обязательства мены, момент перехода права собственности на обмениваемые вещи. Бартерные сделки.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 538 ГК) По своей правовой природе договор мены является консенсуальным, двусторонним, возмездным. Сторонами договора мены могут быть физические и юридические лица, обладающие правом собственности или иным вещным правом. Каждая из сторон договора мены является одновременно продавцом и покупателем обмениваемого имущества, поэтому к договору мены применяются правила договора купли-продажи, если это не противоречит существу отношений мены (п. 2 ст. 538 ГК). Предмет договора — единственное его существенное условие. Цена и срок не относятся к числу существенных условий. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а рас ходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 539 ГК).В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценным, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен законодательством или договором (п. 2 ст. 539).Обязанностью каждой стороны договора является пере дача товара в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) контрагенту. Особенностью договора мены является правило об ответственности за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Сторона, у которой был изъят товар, вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 431 ГК, потребовать у другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

БАРТЕРНАЯ СДЕЛКА — экспортно-импортная операция по обмену определенного количества одного или нескольких товаров на эквивалентное по стоимости (цене) количество другого товара или товаров. БАРТЕРНАЯ СДЕЛКА позволяет без использования валютных, денежных средств осуществлять прямой обмен товарами во внешней торговле. При этом внешнеторговые партнеры, обычно с ведома соответствующих государственных органов, проводят нередко одновременно экспортные и импортные операции, исключающие денежные расчеты между сторонами. БАРТЕРНЫЕ СДЕЛКИ могут носить как двусторонний, так и многосторонний характер. По своему содержанию БАРТЕРНЫЕ СДЕЛКИ противоречивы, т.к., с одной стороны, они расширяют внешнеторговый об мен, а с другой — ограничивают его рамками товарообменного соглашения. Объектом БАРТЕРНОЙ СДЕЛКИ являются, как правило, определенные виды товаров.

Договор продажи недвижимости (2)

Главная > Реферат >Государство и право

1 ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРАПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ……. 5

2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………..10

2.1 Предмет договора продажи недвижимости………………………………..10

2.2 Стороны договора продажи недвижимости……………………………….13

2.3 Цена договора продажи недвижимости……………. ……………………15

2.4 Срок и форма договора продажи недвижимости………………………….16

2.5 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость……………………………………………………………………20

3 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ……….23

4 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ…………. …26

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………. 34

Недвижимое имущество занимает особое место в жизнедеятельности человека, которому для проживания необходимы дом или квартира, для осуществления предпринимательской деятельности – складские помещения, цеха, торговые объекты, гаражи. В целом, без объекта недвижимости не обходится ни один человек, ни одна организация.

Собственность – одна из важнейших экономических категорий, поэтому договорам о передаче имущества в собственность уделяется первостепенное внимание: и в законодательстве, и в правоприменительной практике. Существует четыре основных вида договоров о передаче имущества в собственность – договоры купли-продажи, мены, дарения и ренты. Другие договоры, в соответствии с которыми право собственности переходит от одних лиц к другим, как правило, либо являются модификациями названных четырех видов договоров, либо включают в себя их элементы наряду с элементами договоров иного содержания. Главная задача, решаемая при помощи названных договоров, — перенос права собственности с отчуждателя (продавца, дарителя) на приобретателя (покупателя, одаряемого). По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи вещи, но стороны вправе предусмотреть в договоре и иной момент переноса собственности, например, обусловив его наступление полной оплатой товара [9, с. 30].

Читайте так же:  Заявление на без содержания образец 2018

Договор купли-продажи является основной правовой формой экономических отношений по передаче имущества в собственность. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. В договоре купли-продажи необходимо оговорить предмет договора, наименование и количество товаров. Цена не всегда требует предварительного согласования, но условие о ней рекомендуется включать в договор во избежание сложностей в исполнении договора и последующих споров между сторонами. В зависимости от вида товара, его назначения и других обстоятельств, сопутствующих установлению договорных отношений, значимыми могут оказаться и иные условия [5, с. 3].

Договор продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи, что указывает на его принадлежность к договорному типу «купля-продажа», входящему в группу договоров о передаче имущества. Целью данной работы является рассмотрение наиболее важных аспектов договора продажи недвижимости, его существенных элементов и особенностей. Для более широкого раскрытия темы мы поставили перед собой следующие задачи:

Раскрыть понятие договора купли-продажи недвижимости;

Рассмотреть элементы договора продажи недвижимости;

Осуществить анализ литературы по проблеме договора продажи недвижимости;

Выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;

Раскрыть роль государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним как способа укрепления прав на недвижимое имущество.

Объект исследования: договор продажи недвижимости.

Предмет исследования: элементы, содержание и особенности договора продажи недвижимости.

Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена огромным значением недвижимого имущества в жизни человека. В современном мире каждый человек имеет в собственности дом, квартиру, дачу и от умения правильно распоряжаться своей собственностью зависит будущее не только данного конкретного человека, но и его близких.

1 ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии со ст. 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, к которому в соответствии со ст.130 ГК относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому законодательством [4, с. 249].

Договор продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи. Однако некоторые особенности предмета договора позволили выделить указанный договор в самостоятельный договорный вид. Основной особенностью предмета договора продажи недвижимости является то, что передаваемое по договору имущество либо непосредственно связано с земельным участком, что обуславливает необходимость дополнительного согласования его использования, либо представляет повышенную ценность для общества (например, воздушные и морские суда, космические объекты), либо предметом договора выступают непосредственно земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, что также не может быть реализовано без дополнительного государственного контроля. Большинство объектов недвижимости связано с земельными участками, на которых данные объекты расположены. Недвижимое имущество обладает повышенной ценностью, в связи с чем права его продавцов и покупателей подлежат особой государственной защите. Правовыми нормами устанавливается ряд ограничений по оборотоспособности объектов недвижимости в связи с их целевым назначением. Кроме того, на процесс правового регулирования анализируемых общественных отношений оказывают влияние свойства предмета договора, который, как правило, является индивидуально-определенной вещью [13, с. 94].

Предмет анализируемого договора, недвижимое имущество, занимает особое место в жизнедеятельности человека, вследствие чего закон закрепил специальный правовой режим для осуществления договора продажи недвижимости. Статья 525 ГК содержит специальные требования к определению недвижимого имущества. В частности, оно, в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в договоре указанием на его количество. Недвижимое имущество разнообразно, поэтому в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [1, с. 49].

Процесс отчуждения недвижимого имущества осложнен такими факторами, как высокая стоимость имущества, возможное наличие прав третьих лиц, если предметом договора является жилое помещение, а также связь объекта недвижимости с земельным участком, на котором объект расположен. При этом, земельный участок не во всех случаях принадлежит собственнику объекта недвижимости, в связи с чем возникает вопрос о правах на его использование покупателем. Кроме того, возможны случаи отчуждения земельного участка без отчуждения объекта недвижимости, когда у земельного участка и расположенного на нем объекта разные собственники [2, с. 81-82].

Учитывая особое место объектов недвижимости в системе экономических отношений, государство осуществляет контроль за переходом права собственности на них, что выражается в специальной процедуре его оформления. Указанная процедура, а также сам процесс заключения и исполнения договора продажи недвижимости подлежит детальной правовой регламентации, осуществляемой как нормами параграфа 7 главы 30 ГК, так и иных нормативных правовых актов.

Нормы параграфа 7 главы 30 ГК согласно норме п. 2 ст. 520 ГК применяются к общественным отношениям, возникающим при продаже предприятия как единого имущественного комплекса, если иное не определено соответствующими правовыми нормами.

Кроме норм параграфа 7 главы 30 ГК к общественным отношениям, возникающим в процессе заключения или исполнения договора продажи недвижимости, применяются нормы ст. 131 ГК, ст. 250 ГК, ст. 253 ГК, а также нормы главы 18 ГК.

В настоящее время договор продажи недвижимости широко используется как организациями, так и гражданами, в качестве правого средства, опосредующего процесс перехода права собственности на объекты недвижимости. В большей степени указанный договор используется гражданами для осуществления купли-продажи жилых помещений ( квартир, домов), а также организациями , которые осуществляют строительство многоквартирных жилых домов с целью последующей реализации квартир гражданам. Указанный вывод подтверждается тем, что в области регулирования общественных отношений, возникающих в процессе отчуждения жилых помещений, принято наибольшее количество нормативных правовых актов, содержащих соответствующие правовые нормы [14, с. 16].

Кроме того, в настоящее время большое распространение получил такой вид деятельности, как строительство центров осуществления предпринимательской деятельности (бизнес-центров) и продажа расположенных в них отдельных нежилых помещений субъектам хозяйствования для осуществления предпринимательской деятельности. Возникающие при этом общественные отношения также оформляются анализируемым правовым средством.

Определение понятия «договор продажи недвижимости» закреплено в ст. 520 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Приведенная дефиниция базируется на определении, закрепленном в ст. 424 ГК.

Из приведенного определения, с учетом общей нормы ст. 424 ГК, с логической последовательностью следует правовая природа данного договора, которая содержит стандартный для данного договорного типа набор элементов.

Так, договор продажи недвижимости является:

1) Консенсуальным – договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий в требуемой форме (ст. 402 ГК). При этом, исполнение условий договора и, в частности, передача имущества может произойти одновременно с достижением соответствующего соглашения сторонами договора ( в этом случае договор будет считаться исполненным непосредственно при его совершении и согласно норме п. 2 ст. 160 ГК может быть заключен в устной форме) или же в сроки, установленные договором. Кроме того, согласно норме п.2 ст. 225 ГК вещь может находиться в фактическом владении приобретателя до заключения договора. В этом случае вещь будет считаться переданной последнему с момента заключения договора.

2) Взаимным (двусторонним) – обе стороны имеют как права, так и обязанности. По указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя обусловленное договором недвижимое имущество, но имеет право требовать уплаты покупной цены, а покупатель имеет право требовать передачи ему указанного в договоре недвижимого имущества, но обязан уплатить за него покупную цену [15, с. 30].

3) Возмездным – передача имущества осуществляется за установленную плату.

Кроме того, анализируемый договор представляет собой взаимосогласованное и компромиссное правовое средство [8, с. 135-138].

Таким образом, выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление специальных норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связаны со спецификой его предмета – недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте, как правило, в качестве индивидуально-определенной вещи) [6, с. 85].

Договор продажи недвижимости (3)

Главная > Реферат >Государство и право

1 Понятие договора продажи недвижимости….………………………………………..5

1.1 Понятие недвижимости. Объекты недвижимости………………………………….8

2 Порядок оформления договора продажи недвижимости…………………………..14

2.1 Форма договора продажи недвижимости…………………………………………..14

2.2 Исполнение договора продажи недвижимости …………………………………. 18

Список использованных источников…………………………………………………. 24

Договор продажи недвижимости в настоящее время является одним из самых распространенных договоров. Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Читайте так же:  Порядок заполнения рсв-1 приложение 2

Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным, что обусловлено недостаточной степенью разработанности проблемы. Многие сделки совершаются без необходимой юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Объектом исследования курсовой работы является договор продажи недвижимости, который регулирует вопрос прав человека или предприятия на недвижимое имущество, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Методологической основой курсовой работы являлись такие общие методы исследования как моделирование, сравнение, анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода, изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики, а также формально-логический метод исследования.

Данная тема была исследована такими авторами как Козырь О.М., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Толстой Ю.К. Материалы их работ были использованы при написании курсовой работы.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора продажи недвижимости для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. Практическая значимость данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей недвижимости, правильно оценить возможности договора и не допустить правонарушений при его заключении.

Цель данной курсовой работы: рассмотреть понятие и содержание договора продажи недвижимости, а также особенности правового регулирования продажи недвижимого имущества.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;

2.Определить основные составляющие договора продажи недвижимости и особенности его заключения;

3.Изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Название, структура и объем курсовой работы обусловлены актуальностью и целями исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих подглавы, заключения, глоссария, списка использованных источников и двух приложений.

1 Понятие договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи — недвижимого имущества. Соответственно, указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров. Ис­ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (§1 п. 1 ст. 454, §7 п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Таким образом, сторонами договора являются прода­вец и покупатель.

Продавец недвижимости должен быть ее собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся недвижимостью. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закреплен­ным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитар­ным предприятием в рамках его целевой правоспособности (гл. 19 ст. 295, гл. 3 ст. 49 ГК). Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако, если в соответст­вии с учредительными документами, учреждению предоставлено право осу­ществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению (гл. 19 ст. 298 ГК).

В качестве продавца могут выступать государство (Российская Феде­рация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образо­вания в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом право­отношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юри­дических лиц в гражданских правоотношениях (гл. 5 ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, поку­патель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

К числу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйствен­ного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соот­ветствующее ограниченное вещное право, собственником же товара стано­вится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юри­дическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 1

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права (гл. 9 ст. 181 п. 2 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель­ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю­ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при­сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Юридическая Консультация

Договор купли — продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необос­нованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходи­мые сведения об этих объектах.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Читайте так же:  Спор новокузнецк

Исполнение договора продажи недвижимости должно осущест­вляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

При не включении в договор указанного условия покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения.

В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

14.Договор продажи недвижимости и помещения

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

По своей правовой природе договор купли-продажи не¬движимости является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Предмет данного договора — недвижимое имущество (все, что прочно связано с землей и не может быть перенесено). Предмет договора купли-продажи недвижимости должен содержать указания на данные, которые позволяют определенно говорить, какое имущество передается покупателю (данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке и др.).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласован¬ного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 526 ГК).

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Форма договора письменная, путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Сам договор продажи недвижимости не требует обязательной государственной регистрации (т. е. считается заключенным с момента его подписания), регистрации требует переход права собственности от продавца к покупателю. Если же речь идет о продаже жилых помещений и предприятий, то регистрации подлежит и сам договор купли-продажи (ко¬торый считается заключенным с момента такой регистрации), и переход права собственности (ст. 529 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 445 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 530 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 530 ГК права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

По своей правовой природе договор купли-продажи предприятия является консенсуальным, двусторонним, возмездным полной инвентаризации предприятия и составление необходимой документации: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня долгов предприятия.

Права продавца, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательством. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 532 настоящего Кодекса. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс (книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения), аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 530 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 534).

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 534), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, которые установлены в соответствии с законодательством или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.