Оглавление:

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим.

Что значит досрочно разорвать аренду

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем

Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Причины могут быть разные: например, арендатор нарушает условия договора, или просто у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях.

Срок договора аренды

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 О свободе договора и ее пределах).

Читайте так же:  Приказ по учетной политике на 2018 год образец рб

Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, юристу арендодателя стоит придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.

Шаг 2. Проверка условий договора аренды

Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.

Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней. В таком случае от юриста требуется только предупредить арендатора об отказе от исполнения договора.

Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендодателем: Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендатора об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится. А значит, переходим к следующему шагу.

Шаг 3. Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторгнуть договор в судебном порядке. Подробнее о том, как это сделать, читайте в рекомендации Системы Юрист Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Досрочное расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.
Читайте так же:  Приказ 50 от 25022010 г

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Огромное спасибо Галине Александровне за консультацию. доступно и грамотно разъяснила ситуацию и подсказала, какими документами и бланками можно воспользоваться. СПАСИБО!

Со мной хотят досрочно расторгнуть договор аренды не жилого помещения.Как правильно его оформить?

Здравствуйте Нина! Как правило, в каждом конкретном договоре предусмотрены условия, которые применяются при расторжении договора. Если конкретных условий договором не предусмотрено, то применяются общие правила, а именно: согласно ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут по инициативе одной из сторон при условии, что данная сторона уведомила другую сторону о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке в письменном виде за 30 дней. Также договор может быть расторгнут в любое время на основании письменного соглашения сторон. В данном случае вам необходимо заключить письменное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Здравствуйте. Я хочу досрочно расторгнуть договор субаренды коммерческого помещения. Отработав только три недели мы не смогли заработать даже на 1/3 от стоимости аренды. Дальше платить аренду нет возможности (компания почти банкрот). Субарендатор естественно не хочет расторгать, говорят что нужно сначала выполнить условия договора по оплате:
1) Аренда+авансовый платеж(уже оплатили)
2) Аренда+аванс
3) Аренда + опцион.
В договоре прописано что при признании себя не состоявшимся банкротом я имею право расторгнуть договор. Хотел бы узнать могу я еще на что то опираться?
Спасибо.

Здравствуйте Сергей! Досрочно расторгнуть договор субаренды можно в порядке и по основаниям, предусмотренным договором либо нормами Гражданского кодекса. При отсутствии нарушений исполнения договора со стороны арендодателя, расторгнуть договор в одностороннем порядке вы можете только в суде с компенсацией всех издержек добросовестному арендодателю. Если в вашем договоре прописано условие расторжения договора в одностороннем порядке в случае признания вас банкротом, то это на настоящий момент для вас станет самым простым способом расторжения договора ввиду того, что арендодатель, со своей стороны, добросовестно выполняет перед вами свои договорные обязательства.

Добрый день. Месяц назад мною на аукционе был приобретен земельный участок под строительство гаража (аренда на 3 года). После определения точных границ участка, оказалось, что на линии строительства (фундамент), растет три тополя. После обращения в МФЦ на получение ордера на порубку, получил отказ. В течении месяца ходил по кабинетам и в результате получил, якобы разрешение, необходимо предоставить кучу документов, в том числе план благоустройства (. ), перчётную ведомость зелёных насаждений и т.д. Потом я должен оплатить энную сумму за порубку и естественно сама порубка за мой счёт. В аукционном листе не было ни каких ограничений, участок прошел все согласования, в том числе зеленстроя. На сегодняшний день хочу признать результаты аукциона недействительными, в связи не предоставлением информации в полном объёме и невозможности использования земельного участка по назначению. Подскажите пожалуйста, на какие нормативные акты можно сослаться, если обращаться в суд? Естественно, если моя позиция правильная. Спасибо.

Здравствуйте Александр! Действительно, вы можете оспаривать результаты аукциона в судебном порядке. Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808.

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста, в сентябре 2014 года заключили предворительный договор аренды помещения в новом тц. открытие должно было состояться в ноябре. По итогу техническое открытие состоялось только в конце февраля.Уже июль месяц. тц пустой, никакой рекламы не дает. людей нет.арендаторов очень мало. мы естественно несем убытки. возможно ли сних потребовать возмещение убытков? или хотя бы возврат обеспечительного платежа и затрат на оборудование помещения??
Спасибо

Здравствуйте Анастасия! В данном случае для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ текста договора аренды, поскольку вывод о возмещении убытков и необходимости расторжения договора по причине ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем можно сделать только после изучения условий договора аренды.

Добрый день. Хотим расторгнуть договор аренды нежилого помещения с государственным органом. По общему правилу должны известить за 30 дней другую сторону. Существует ли специальный срок для государственных органов?

Здравствуйте Артем! Какого-либо специального срока для уведомления арендодателя, являющегося органом гос. власти или органом местного самоуправления, не предусматривается.

Здравствуйте! Наниматели без своевременного предупреждения (точнее, вообще без предупреждения) съехали с квартиры. Возможно ли на будущее предусмотреть в договоре найма пункт с указанием материальной ответственности за подобные нарушения? Например, удержание некой суммы из обеспечительного платежа (страхового депозита)

Здравствуйте Екатерина! Действительно, включение подобного условия в договор возможно, поскольку принцип свободы договора, установленный Гражданским кодексом РФ, распространяется, в том числе, и на отношения, вытекающие из найма жилого помещения.

Здравствуйте. Наниматели не соблюдают два пункта договора: без моего согласия подселил ещё двух человек и не соблюдают нормы и правила поведения,установленные для многоквартирных жилых домов. Могу ли я досрочно расторгнуть договор аренды с ними и не возвращать остаток платежа (они оплатили за месяц)?

Здравствуйте Галина! Факт вселения нанимателями в принадлежащее вам жилое помещение без вашего уведомления, действительно, является нарушением положений раздела Гражданского кодекса о найме жилых помещений. Порядок расторжения договора найма жилого помещения установлен ст. 687 ГК РФ, а именно – вы можете расторгнуть такой договор по своей инициативе, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. Что касается оплаты в случае расторжения договора, то, скорее всего, часть уплаченных жильцами сумм при расторжении договора вам придется им вернуть, если договором не установлено иное.

Если в договоре коммерческого найма указано, что наниматель имеет право досрочного расторжения договора, но не указан срок предупреждения, а так же причины. Как это может отразиться в последующем для нанимателя?

Здравствуйте Надежда! В данном случае при досрочном расторжении договора будут применяться общие положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договорных отношений, согласно которым, одна сторона обязуется в разумный срок уведомить другую сторону о желании расторгнуть договор. То есть, договор будет расторгнут досрочно, в любом случае, после переговоров сторон.

Здравствуйте.Наниматель исчез со своими вещами, не заплатив аренду за 1, 5 месяца(обещал,клялся, что заплатит,в конце концов смылся). Где работает он, как его искать я не знаю. По месту прописки, как говорят его мать и отец, он давно не проживает и не появляется.
В нотариальной конторе, где я заключила договор найма, мне сказали, что в таком случае для досрочного расторжения договора найма надо обращаться в суд.
Скажите, пожалуйста, стоит ли мне обращаться в суд? Какие действия предпримет суд, объявят ли моего сбежавшего квартиранта в розыск.Я знаю, что ему уже надо менять паспорт, может мне подать на него заявление в РОВД, даст ли это какие-то результаты. Просто обидно.За договор найма я заплатила, плачу налоги в налоговую, за 1,5 месяца и коммунальные он не заплатил, остались поломанные :холодильник, кровать, газовая плита, сантехника. Теперь еще и за всю процедуру подачи заявления в суд, за суд я буду платить, а его так и не найдут.

Здравствуйте Ольга! Действительно, для разрешения вашего вопроса вам требуется обратиться в суд. В вашей ситуации в судебном порядке с нанимателя будет взыскана просроченная задолженность по внесению платежей. Тот факт, что наниматель не проживает по адресу регистрации, не станет препятствием для вынесения судом решения. После вступления решения в законную силу, дело передается на принудительное исполнение судебным приставам, которые как раз и будут осуществлять розыск должника и принадлежащего ему имущества.

Добрый день. Купила земельный участок. Когда подала документы на регистрацию оказалось что данный земельный участок сдан в аренду на 10 лет фермеру. Подскажите как быть?

Здравствуйте Марго! В данном случае вы можете предъявить требование о возврате вам денежных средств за земельный участок и расторжении договора купли-продажи к продавцу земельного участка, поскольку при покупке земельного участка вы не были поставлены в известность о наличии прав на данный земельный участок у третьих лиц.

Добрый день! Арендую площадь , на которой стоят станки, а именно, 2 пилорамы и ещё некоторое имущество. Все имущество принадлежит мне, куплено мной в собственность. В декабре 2015 г я прекратил свою деятельность на пилораме и хотел продать своё имущество. Приехал покупатель для покупки части имущества, но арендодатель воспрепятствовал демонтажу и вывозу моего имущества. Более того,опечатал мои станки , чем препятствовал моей деятельности и я понёс убытки. На просьбу о расторжении договора аренды 20 декабря 2015 г ( подписанный договор аренды возможно расторгнуть только в одностороннем порядке со стороны арендодателя) , арендодатель сказал на словах, что пришлет уведомление о расторжении 01 .01.2016. Уведомление не пришло. Более того, он сам хотел купить у меня все станки и зачесть часть долга за аренду. Деятельность я никакую вести не мог и продать станки тоже, т.к они отпечатаны. Как мне поступить? Как потребовать расторгнуть договор аренды и продать своё имущество, если арендодатель препятствует вывозу моего имущества? Заранее спасибо!

Здравствуйте Ольга Николаевна! В данном случае вам может помочь только обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Кроме того, действия арендодателя по воспрепятствованию вам использовать принадлежащее вам на праве собственности имущество являются неправомерными, в силу чего в суде вы также имеете право требовать компенсации понесенных вами убытков.

Здравствуйте. Мы семья и снимаем квартиру по договору оплата происходит с 1-10 число месяца.но после проживания 2ух месяцев 28 числа звонит арендотатель и говорит либо все платите 1 числа либо сваливайте.В договоре было четко указанны дни проплаты.Теперь будут приходить сестры и дяди вышеуказанного лица и требовать все оплатить 1 числа что нам делать. (

Здравствуйте Марина! Если вы арендуете жилое помещение по договору аренды, в котором четко прописаны сроки внесения арендной платы, и вы эти сроки не нарушаете, то вы являетесь добросовестным арендатором. Следовательно, вы можете требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с недобросовестным исполнением договора со стороны арендодателя.

Между сельским поселением и Управляющей компанией заключен договор аренды имущественного комплекса, предназначенного для водоотведения и канализации от 16.10.2013 года. Срок договора 3 года, то есть истекает 16.10.2016. Арендатор хочет расторгнуть договор аренды досрочно, арендодатель обязанностей по исполнению договора не нарушает. На какие основания ссылаться в суде?

Здравствуйте Елена! Как правило, в договоре аренды прописываются основания, по которым арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно. Таким образом, необходим анализ текста договора аренды. Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее, данная статья допускает наличие в договоре и иных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя.

Здравствуйте.Я арендовала дачу на лето, оплатила вперед до сентября. Предупредила , что проживать буду я и мама. Через месяц хозяйка дачи стала требовать расторжения договора, по причине того что ко мне приезжает мой молодой человек и остается ночевать. Она предьявляет претензию, что я не сообщила , что он тоже будет там жить. Он вещей на дачу не перевозил и ночует не каждый день, соответственно он не живет, а гость. Хозяйка дачи ходит по соседям собирает подписи как будто мы мешаем. Жалоб от соседей не было, имущество не портим, за свой счет отремонтировали кран. Работаем допоздна, возвращаемся поздно ночью, но конечно без лишнего шума. Насколько ее действия правомерны? Если она без расторжения попытается выселить, я могу с нее взыскать свои деньги и неустойку, а так же вознаграждение риэлтору. Договор обычный типовой, в нем указано расторжение по согласию или в судебном порядке. Особых требований и обязанностей нет, кроме содержания в чистоте и оплаты. Спасибо.

Здравствуйте Вера! В соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в суде по требованию наймодателя только в случае невнесения нанимателем платы по договору, а также в случае порчи нанимателем имущества. В вашей ситуации оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя не имеется, если договором найма не установлен запрет на посещение жилого помещения третьими лицами. Что касается компенсации, то вы сможете требовать причитающуюся вам компенсацию с хозяйки дома как с недобросовестного арендодателя.

здравствуйте! Можно ли прописать условие в договоре о его расторжении в случае если арендодатель его продаст?

Здравствуйте Светлана! Да, такое условие прописать можно. Гражданское законодательство допускает свободу договора, если положения договора не противоречат закону.

Здравствуйте!Я заключил договор в торговом центре 16.08.2016г,отработав почти неделю,торговли нет ни какой,и понимаю что в дальнейшем будет также,и заплатить за аренду след месяца я не смогу!В договоре написано”в отношении Арендатора возбуждена процедура несостоятельности (банкротства) или ликвидации”!Могу ли я расторгнуть договор досрочно?и могут ли с меня удержать какую либо неустойку?В договоре написано что за неустойку платить в том случае если я не плачу за аренду!За ранее спасибо

Здравствуйте Дмитрий! Вы можете расторгнуть договор аренды досрочно по соглашению с арендодателем или на иных условиях, если такие условия предусмотрены договором. Если арендодатель на расторжение договора досрочно не согласен, вы можете расторгнуть договор в судебном порядке. Что касается уплаты неустойки, то необходимо уточнить, предусмотрена ли договором такая неустойка.

Здравствуйте.Мы заключили договор на аренду жилья сроком до 1.12.2016 при этом внесли залоговую сумму в размере 15 т.р.К летнему периоду ожидалось подключение газа(этот пункт в договоре не прописан),но по стечению обстрчтельств этого не произошло,из чего следует что мы на данный момент остались без отопления можем ли мы выехать раньше положенного срока без финансовых потерь(т.е залога)?

Здравствуйте Анна! В данной ситуации для досрочного расторжения договора с сохранением уплаченного вами залога необходимо руководствоваться исключительно текстом договора. Если договор не предусматривает расторжения в одностороннем порядке в связи с отсутствием каких-либо условий для проживания в квартире, расторгнуть такой договор без потерь вы сможете только по соглашению с арендодателем. В любом случае, для максимально полного и корректного ответа на ваш вопрос необходим анализ положений заключенного договора найма жилого помещения.

Добрый день ! Заключила договор аренды мойки , от 10 октября 2016 года . Договор был заключён на год . Сейчас по причинам того , что нет работы , я хочу расторгнуть данный договор . Будьте любезны , подсказать мои действия ?!

Здравствуйте Елена! В первую очередь, вам нужно руководствоваться положениями о расторжении договора, содержащимися именно в вашем договоре. Кроме того, вам нужно обязательно уведомить в письменном виде арендодателя о вашем изменившемся материальном положении и последующем желании расторгнуть договор. При недостижении согласия между вами и арендодателем вы можете обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Я расторгнула досрочно договор аренды квартиры,но мне не хотят возвращать оставшиеся деньги(т.к я не дожила до следующего взноса),а наоборот просят ещё деньги за свет и воду,кто прав,арендатор или арендодатель?

Здравствуйте Ангелина! Вам необходимо детально изучить заключенный договор аренды и выяснить, предусмотрен ли договором возврат денежных средств арендатору при досрочном расторжении. Вопрос оплаты коммунальных услуг также регулируется заключенным вами договором.

Читайте так же:  Договор на оказание экскурсии

Здравствуйте!снимаем павилион в торговом центре,в центровом месте, Арендодатель сказал съехать в другой павилион за 2 дня! Хочет сам там что то открыть? Имеет ли он право? Какие компенсации я могу просить если соглашусь съехать?

Здравствуйте Ирина! Порядок разрешения данных вопросов должен быть оговорен вашим договором аренды. Как правило, каждый договор аренды предусматривает особенности его изменения, а также порядок разрешения споров и выплату каких-либо неустоек. Таким образом, для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ заключенного договора аренды.

Добрый вечер! Помогите пожалуйста.Мы (муж,жена и двое детей 6 лет и 1 год)снимаем дом и наймодатель решил расторгнуть договор в одностороннем порядке,при этом требуют возместить им за отколотый край дорожки за забором.в договоре указано,что при расторжении договора их стороной,снимаются обязательства по возмещению ущерба имущества за вычетом удержанной платы в случае …и пошли пункты. Я хотела бы знать считается эта дорожка за забором имуществом,если мы снимаем только дом и имеют ли они право на расторжение в отопительный сезон?

Здравствуйте Елена! Для того чтобы подробно ответить на ваш вопрос, необходим детальный анализ всех пунктов заключенного договора найма. Только после анализа всех положений договора можно будет сделать вывод о мерах вашей ответственности и правах по данному договору.

Здравствуйте, подскажите как быть. Сняли с мужем квартиру, заключили договор на полгода. Спустя 2,5 месяца, звонит хозяин и требует съехать через 2 недели т.к. у него жизненные трудности и ему нужна эта квартира чтоб жить там самому. У нас нет желания и возможности снова нанимать риэлтера, перевозить вещи и т.д. с нашей стороны мы шли все время на уступки и даже раньше прописанного платили за квартиру, никаких жалоб, ничего не сломали. Как быть? Имеет ли он право выселить нас таким образом?

Здравствуйте Екатерина! Как правило, каждый заключенный договор найма жилого помещения содержит в себе условия относительно расторжения (в том числе, досрочного) заключенного договора. Таким образом, для максимально подробного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ положений заключенного договора найма. Для сведения: при отсутствии особых условий в договоре, при расторжении договора по инициативе одной из сторон такая сторона обязана направить письменное уведомление второй стороне. Кроме того, согласно общим положениям законодательства, при отсутствии нарушения сторонами условий договора, расторжение договора в одностороннем порядке возможно только в суде.

Здравствуйте! Я снимаю квартиру. Договор заключён на год. Живу пол года и мне оказалось срочно нужно переехать в другой город. Залог 100% суммы аренды ща месяц. В договоре не прописано возвращается ли залог в случае досрочного расторжения договора. Подскажите пожалуйста, как быть? Могу ли я без потерь и с возвращением залога досрочно расторгнуть договор?

Здравствуйте Евгения! Согласно действующего законодательства, договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в судебном порядке только в случае, если вторая сторона нарушает условия действующего договора. Кроме того, в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, о расторжении договора вы обязаны предупредить наймодателя не менее чем за 3 месяца, если иного не установлено договором. В данном случае употребления понятия «залог» является не совсем верным, однако, скорее всего, на возврат денежных средств претендовать вы не сможете, если не соблюли условий о письменном предупреждении наймодателя в установленный срок.

Добрый день, я являюсь арендодателем, сдаю нежилое помещение под коммерцию, срок договора заканчивается в феврале 2018 г., в настоящий момент мне поступило выгодное предложение о заключении договора с другой фирмой, как мне расторгнуть договор с арендатором, на каких основаниях? Настоящий договор был заключён на 11 месяцев, условия расторжения со стороны арендодателя указаны не были. Спасибо.

Здравствуйте Юрий! Согласно норм действующего законодательства, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Таким образом, вы можете направить арендатору письменное уведомление о вашем желании расторгнуть договор и впоследствии договориться об условиях, на которых договор будет расторгнут. Также вы можете утвердить дополнительное соглашение к договору аренды, прописав в нем порядок расторжения договора.

Добрый день. Заключен договор на аренду нежилого помещения до 2021 года. Уведомить о расторжении можем только через 1.5 года. Но сейчас поняли что в рынке очень много помещений дешевле и лучше. Выйти из договора не сможем, но хотим уменьшить ставку аренды. Возможно ли это сделать? Спасибо

Здравствуйте Андрей! По общему правилу, любой действующий договор может быть изменен соглашением сторон. Вы можете направить вашему арендодателю письмо с просьбой о заключении дополнительного соглашения к действующему договору аренды об изменении арендной платы.

Здравствуйте.. Помогите пожалуйста! Арендовала помещение под свою деятельность, за последние месяцы(август и сентябрь) образовалась задолженность в размере 10000 руб. Арендодатель не уведомляя меня сменил замок кабинета закрыв в нем все мое личное имущество, документы и оборудование. Разрешить мирным путем с моей стороны не вышло т к арендодатель отказался вернуть или даже показать мне что мое имущество в целости, сказав что у него нет ключа. Мне пришлось потдать заявление в отдел полиции, которое было передано участковом.. Он не сделал ничего для решения данного конфликта.. Арендодатель задним числом сделал уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и сказал что приносил его лично мне, а я отказалась подписать.. Что является ложью.. Теперь все склоняют меня обратиться в суд.. Вопрос: Имеет ли право арендодатель удерживать мое имущество если договор не расторгнут и не окончен срок его действия, тем самым лишив меня работы, заработка.. В данное время мое имущество находится неизвестно где, по его словам в каком то платном хранилище.. А помещение сдается в аренду другим людям.

Здравствуйте Александра! Вопросы по расторжению договора аренды должны быть урегулированы напрямую действующим договором аренды. Также договором аренды должны быть предусмотрены действия арендодателя при возникновении задолженности по договору у арендатора. В любом случае, действия арендодателя по удержанию вашего имущества являются неправомерными и для защиты вашего нарушенного права вам действительно нужно обратиться в суд.

Добрый вечер! Могу ли я расторгнуть договор аренды нежилого помещения с арендодателем в одностороннем порядке менее чем за 30 суток, если в договоре аренды прописано, что досрочное расторжение при уведомлении не менее чем за 30 суток? Спасибо!

Здравствуйте Владислав Анатольевич! Расторжение договора в одностороннем порядке в данном случае противоречит не только условиям договора, но и положениям действующего законодательства, поскольку согласно требованиям закона, при отсутствии в договоре соответствующих условий о сроке уведомления о расторжении, уведомление должно быть подано за 30 дней. Таким образом, досрочно расторгнуть договор аренды при отсутствии нарушений со стороны арендодателя вы можете только по соглашению с арендодателем.

Здравствуйте. Арендодатель оформляла долгосрочный договор аренды при действовавшем договоре по предоставлению помещения под магазин. Пытаясь получить лицензию на торговлю алкоголем для общепита, специально зарегистрировали ООО (я единственный учредитель и гендиректор), и попросили сделать договор под кафе. У ООО по разрешению арендодателя то же помещение я субарендовала, как ИП, под магазин. В лицензии отказали, пропали 87 т.р., договор остался. То есть аренда арендодатель-ООО – кафе, а субаренда арендатор (ООО0 – субарендатор (ИП) – магазин. Появилась возможность торговать алкоголем по лицензии стороннего ООО. Зарегистрировали договор субаренды с ним под магазин. Затем этот субарендатор заключает краткосрочный договор субсубаренды с ООО, “возвращая” площадь помещения за вычетом 5 кв. м. (площадь для минимальной ставки ЕНВД).
Торговля шла плохо. До применения этой схемы было два уведомления о расторжении, но мы с просрочкой все же оплачивали, поэтому арендодатель не выгоняла, а только угрожала. Особенность схемы в том, что выручка от алкоголя подлежит инкассации, как правило, раз в неделю. Но реально инкассировали реже. Когда стало совсем плохо – взяли оттуда средства на оплату аренды. Аренду оплатили полностью, но для инкассации не хватило. Онлайн-кассой управляет некто, связанный с субарендатором-ООО, он ее дистанционно заблокировал. В результате товар стоит на витринах и полках, а продать в соответствии со ст. 437 ГК невозможно. Покупатели просят, и чтобы не объяснять техническими причинами, пришлось магазин просто закрыть (около 17:30). Через некоторое время арендодатель получила звонок от управляющего онлайн-кассой, что она заблокирована – и арендодатель тут же начала процедуру расторжения договора в одностороннем порядке, следующим утром поменяла замки, при этом наша продавец стала подчиняться ее указаниям (сговорились?). Объявила, что подала заявление о погашении записи в ЕГРН утром. В договоре по поводу расторжения такая фраза: “Договор аренды подлежит досрочному расторжения по требованию Арендодателю, а Арендатор выселению:
– при использовании части здания в целом или его части не в соответствии с Договором аренды;
– при неисполнении Арендатором условий настоящего Договора.”
Под неисполнением условий очевидно, арендодатель понимает оплату. После устранения просрочек и полного погашения задолженности арендодатель не настаивала на расторжении договора, то есть признавала договор действующим. В тот же момент, когда появилась возможность “отжать” лицензированную точку, она, на мой взгляд, совершила самоуправство по УК (330, ч.2, так как насильно выталкивала из магазина мужа, который, естественно, не мог оказывать адекватное сопротивление женщине), а не по КоАП, как должностное лицо ООО (она ед. учредитель и гендиректор) воспрепятствовала предпринимательской деятельности. Объявила, что удерживает оборудование, товар и наши личные вещи, объявив их принадлежащих ей.
Мы в принципе не против расторжения, но такой захват считаем незаконным. Как обуздать?

договор аренды нежилого помещения заключен на 11 месяцев между ип и ооо. в договоре есть условие, что расторгнуть договор можно только через 6 месяцев. Законно ли включение в договор такого условия. Можно ли подать в суд на признание этого условия ущемляющим права арендатора?

Здравствуйте Оксана! По общему правилу и содержанию Гражданского кодекса РФ, стороны свободны в установлении условий о сроке договора аренды. Если данный договор был вами заключен и подписан на предложенных условиях, то это автоматически подразумевает ваше согласие с условиями данного договора. Тем не менее, в случае нарушений сторонами обязательств договора, а также в случае существенного изменения обстоятельств, договор может быть расторгнут в судебном порядке досрочно.

Заключили договор на два года,прошло три месяца,хозяйка хочет расторгнуть договор,что мне делать?

Здравствуйте Анна! В первую очередь, условия досрочного расторжения договора должны быть непосредственно оговорены в тексте самого договора. Если действия арендодателя противоречат условиям договора, обратиться с требованием о расторжении договора она сможет уже только в судебном порядке. В случае судебного разбирательства вы сможете отстаивать свою точку зрения непосредственно в ходе процесса.

Здравствуйте! О расторжении договора аренды я могу уведомить не менее чем за 30 дней. А у арендатора это право сокращено до 10 дней. Могу я так же сократить время своего обращения до 10 дней как и Арендодатель. Иначе мы находимся в неравном положении.

Здравствуйте Сергей! По общему правилу, нормы Гражданского кодекса подразумевают свободу условий при заключении договора. Срок уведомления о расторжении договора в соответствии с ГК РФ – 30 дней. Иные сроки устанавливаются договором. Если договор на данных условиях подписан сторонами, то он считается действительным, а его условия – обязательными для сторон. Таким образом, вам необходимо соблюдать срок, предусмотренный вашим действующим договором.

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста я снимаю комнату уже как пол года на днях хозяйка сказала что через месяц мне нужно съехать с комнаты, но меня интересует залог! Я нашла уже другую комнату и хочу уже съехать но интересует мне вернут залог или нет?

Здравствуйте Анна! Порядок возврата залога по договору найма жилого помещения определяется непосредственно условиями заключенного договора. В первую очередь, вам необходимо обратиться к тексту заключенного вами договора. Если договор в письменном виде вами не заключался, потребовать возврата залога вы можете, обратившись с письменной претензией к наймодателю, однако в случае возникновения спора в суде вам достаточно трудно будет доказать факт передачи денежных средств в залог за найм жилого помещения.

Здравствуйте. У нас заключен договор аренды дачи. В нем прописано, что арендодатель может его расторгнуть в одностороннем порядке, уведомив нас за 2 недели. Он действительно имеет на это право, или такие положения договора должны соответствовать нормам ГК РФ: порча имущества, не внесение в срок платы и т.д.?

Здравствуйте Александр! Действующий Гражданский кодекс подразумевает свободу заключения договора. В том числе, указанное вами положение о досрочном расторжении договора также является действительным, если договор согласован и подписан сторонами.

Добрый день,
У нас возникла такая проблема
Мы сняли в аренду место на сезон 4 месяца. С 25 числа по договору мы должны были начать деятельность, но нам этого сделать не дали, в итоге открылись только с 3 числа, а через три дня нас попросили все убрать так как будет проверка и не должно быть нечего коммерческого, об этом при заключении договора не было ни слова, через два дня открылись, а ещё через два дня опять проверка и та же история.
По договору мы должны оплатить сезон тремя платежами, один мы внесли заранее. Скоро нужно вносить следующий, но платить его не чем, так как мы фактически не работали почти, хотим расторгнуть договор так как нас это не устраивает, что в любой момент кто то может прийти и нам придётся все убирать, а это не было оговорено.
Возможно ли расторгнуть договор и вернуть наши деньги? Как вообще грамотно поступить, так как арендаторы отказывается

Здравствуйте Елена! В данном случае вам необходимо подать арендодателю претензию о расторжении договора в связи с нарушениями договора со стороны арендодателя, а именно – невозможность длительное время пользоваться арендованной территорией. В случае, если в течение 30-ти дней арендодатель никак не ответит на вашу претензию или откажет в расторжении договора, вам будет необходимо обратиться в суд.

Здравствуйте! Я сняла квартиру сроком на 11 месяцев (09.06.2018) в договоре прописано что права регулируются ГК РФ. Оплатила 1,5 месяца, и остальные 0,5 месяца уйдут в счет ремонта(при этом договоре присутствовал риелтор). 09.07.2018 хозяин по ватсаппу заявил что мы обязаны съехать до 23.09.2018. Прааомерны ли его действия? Могу ли я требовать с него возмещения убытков?

Здравствуйте Наталья! Как правило, каждый договор найма содержит условия о его досрочном расторжении. Вам нужно внимательнее ознакомиться с данными положениями именно в вашем договоре. Если договор допускает возможность расторжения в одностороннем порядке по инициативе собственника при наличии письменного уведомления, получить какую-либо компенсацию вы не сможете. Если таких условий ваш договор не содержит, то при отсутствии нарушений условий договора с вашей стороны действия собственника неправомерны и вы сможете требовать выплаты компенсации и возмещения убытков при расторжении договора в судебном порядке.

Здравствуйте! Более года арендую под офис помещение на базе крупного ао. Летом на мою машину припаркованную на территории данного предприятия упал кирпич, разбив лобовое стекло и повредив капот. Мной была написана претензия, но на нее ответа не последовало. Далее была претензия о температурном режиме – после официального приказа прааительства о пуске тепла, около пулутора месяца тепло в помещении не давали, ответом было предложение расторгнуть договор. После этого, у моей машины вывернули зеркала заднего вида в обратную сторону, ради хулиганства, опять же, когда она была припаркована на территории ао. Было написано заявление о предоставлении записей с видеокамер установленных неподалеку. Ответ был дан устно – ничего не предрставим, что-либо не нравится, расторгайте договор. Следом пришло уведомление о расторжении в одностороннем порядке, полученное 04.12, а съехать заставляют 10.12., хотя в договоре указано что уведомить должны за 2 месяца. Написала претензию, прошу компенсировать установку кондиционера, произвести его демонтаж, а так же демонтаж гардин, вернуть депозитные платежи, выплатить неустойку за 2 месяца аренды. Подскажите, что еще правомерно потребовать с них?

Здравствуйте Валерия! Стоит иметь в виду, что вы также вправе обратиться в полицию с заявлением о порче вашего имущества, сотрудники полиции в целях проведения проверки вправе истребовать видеозаписи с камер видеонаблюдения. При расторжении договора аренды арендодателем досрочно и с нарушениями положений договора вы вправе требовать с арендодателя неустойку, если такая неустойка предусмотрена вашим действующим договором. Также вы можете потребовать компенсировать свои убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды (в том числе, упущенную выгоду на основании п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ).