Приобретение квартиры в ипотеку ДУ+ДДУ с мат. Капиталом

Какие есть нюансы при приобретении квартиры по договору переуступки права требования с дочерней компанией застройщика (между компаниями заключен договор долевого участия) по ипотеке от Сбербанка с использованием средств материнского капитала на погашение части оставшегося ипотечного кредита?

Ответы юристов (3)

Какие есть нюансы при приобретении квартиры по договору переуступки
права требования с дочерней компанией застройщика (между компаниями
заключен договор долевого участия) по ипотеке от Сбербанка с
использованием средств материнского капитала на погашение части
оставшегося ипотечного кредита?

В принципе, данная сделка не будет отличаться от аналогичных сделок с юридическими лицами:

1) Договор долевого участия Продавца должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра.

2) На данное право требование не должно быть никаких ограничений, обременений и запрещений (Выписка из ЕГРП)

3) Должно быть подтверждении оплаты Продавца перед Застройщиком (платежное поручение, протокол взаимозачета, справка о полной оплате)

4) Договор цессии (договор уступки права требования) должен быть подписан уполномоченным на то лицом (директор, доверенность)

5) Должна быть справка о крупности сделки

6) Уставом юл — продавца должна быть предусмотрена процедура продажи

Шелковая Наталья Николаевна

Уточнение клиента

Получение мат. капитала по договору уступки при ДДУ возможно?

27 Февраля 2016, 11:49

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте уважаемый Сергей! Оговорюсь сразу, что покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов покупки.

Все зависит от добросовестности застройщика.

Распространены случаи двойной уступки прав на квартиру, когда лицо продает права, не одному, а нескольким покупателям, составляя договор переуступки права требования.

Необходимо заключать именно договор переуступки прав на квартиру – в этом случае информация о договоре будет внесена в государственный реестр.

Деньги по договору лучше производить после внесения информации в реестр.

После сделки по переуступки Вы должны иметь (минимум):

  • договор переуступки прав на квартиру;
  • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
  • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
  • соглашение второй стороны в письменном виде;
  • документ, подтверждающий передачу вам этих документов;
  • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал).

В договоре уступки прав на квартиру, должны быть расписаны все детали сделки, что именно передается, на каких условиях, какие именно документы передаются.

Часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве. Тем более если продает дочерняя компания застройщика, я бы Вам не рекомендовал приобретать такое жилье и тем более путем переуступки прав требования. Передав вам права и обязанности, дочерняя компания не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

Обратите внимание ччто застройщик обязательно должен быть уведомлен, в письменном виде, о совершении переуступки прав требования.

Уточнение клиента

Как реагирует ПФР на договор уступки по ДДУ?

27 Февраля 2016, 11:48

В соответствии с ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а именно Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок.

Но все же рекомендую обратиться в ПФР перед заключением договора уточнить этот вопрос, потому что практика не однозначна.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Материнский капитал по переуступке

Для начала вам стоит ознакомится с нашим материалом «Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости». Эти правила применяются и для договоров перемены лиц в обязательстве (уступки).

В Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» действительно не упоминается договор уступки права требования (цессии). Вместе с тем, п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» содержит перечень сделок, на которые могут направляться денежные средства материнского капитала: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

Поэтому вы либо используете судебный порядок для решения вашего вопроса, либо договоритесь с застройщиком о расторжении договора участия в долевом строительстве и заключении прямого договора участия в долевом строительстве на вас. Первый вариант может занять много времени, второй вариант зависит от желания застройщика помочь вам. Застройщик не обязан участвовать в этом мероприятии, т.к. он уже заключил сделку. Пояснения с вашей стороны ситуации застройщику могут помочь вам в решении этого вопроса.

Переуступка прав требования на квартиру, оформление

Прошу разъяснить вопрос про переуступку прав на квартиру.

Я и жена купили квартиру в Москве. Квартира на этапе строительства. Права собственности должны получить в 2017году. Часть денег за квартиру (95%) было от продажи квартиры тещи (неработающий пенсионер). Остальные 5% взяли в ипотеку в Сбербанке. Ипотеку оформлял на себя, т.к. я — единственный работающий в семье. Ипотеку планируем закрыть через пару месяцев средствами материнского капиталла. При оформлении ипотеки на меня и жену прописали доли в 50% и 50% процентов на квартиру. И по ДДУ выходит, что я и жена являемся собственниками.

Т.к. основная часть суммы была от тещи, то она хочет, чтобы квартира принадлежала ей на 100%. Квартира сейчас находится в залоге у банка.

После закрытия ипотеки планировали сделать переуступку на тещу. Мы обратились к застройщику, который сообщил, что переуступку можно сделать только через него, согласно договору ДДУ за 15%. Соответственно, в договоре ДДУ читаем условия переуступки (ниже).

Платить застройщику 15% от цены квартиры считаем для нас неприемлимым.

1) Как нам в этой ситуации переоформить квартиру на тещу без привлечения застройщика до получения права собственности?

2) Какая сумма является приемлемой для Москвы для такого запроса?

5. УСТУПКА ПРАВ И ПЕРЕВОД ДОЛГА

5.1. Участники долевого строительства вправе уступать другим (физическим и/или юридическим лицам) свои права по настоящему Договору только после уплаты ими Цены настоящего Договора в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка прав или уступка прав и перевод долга производятся Участниками долевого строительства только по предварительному письменному согласованию с Застройщиком (п. 3.1.5. настоящего Договора).

5.2. Уступка Участниками долевого строительства прав и перевод долга по настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации настоящего Договора до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи объекта долевого строительства.

5.3. Уступка прав и перевод долга по настоящему Договору подлежат государственной регистрации в Регистрирующем органе.

5.4. По соглашению Сторон Застройщик или указанное им лицо на основании отдельно заключаемого договора за вознаграждение окажет Участникам долевого строительства услуги по подготовке договора уступки прав и перевода долга по настоящему Договору. Размер вознаграждения Застройщика или указанного им лица за оказание услуг составит 15% (Пятнадцать процентов) от Цены настоящего Договора, в т.ч. налоги и сборы, установленные действующим законодательством РФ. Застройщик вправе оказать соответствующие услуги лично либо с привлечением третьих лиц.

3.1.5. Согласовывать с Застройщиком заключение договоров об уступке прав, а также договоров об уступке прав и переводе долга (согласно ст. 5 настоящего Договора).

Ответы юристов (14)

Андрей, здравствуйте. Извините, но требования застройщика — это «бред сивой кобылы». В договоре черным по-белому сказано:

По соглашению Сторон Застройщик или указанное им лицо на основании отдельно заключаемого договора за вознаграждение окажет Участникам долевого строительства услуги по подготовке договора уступки прав и перевода долга по настоящему Договору. Размер вознаграждения Застройщика или указанного им лица за оказание услуг составит 15% (Пятнадцать процентов) от Цены настоящего Договора, в т.ч. налоги и сборы, установленные действующим законодательством РФ.
Андрей

Т.е. по соглашению сторон они за 15% составят Вам договор уступки права. Это значит, что Вы вправе отказаться от подобных услуг. Реальная стоимость составления такого договора ну 3000 от силы. Другое дело, что уступка права производится с предварительного письменного согласия Застройщика, этим они Вас, видимо, и шантажируют. Требования, безусловно, необоснованны.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Читайте так же:  Приказ об организации походов

Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Вашим договором запрет уступки не предусмотрен:

Участники долевого строительства вправе уступать другим (физическим и/или юридическим лицам) свои права по настоящему Договору
Андрей

Вы должны получить письменное согласование застройщика на уступку права. Напишите им письменное заявление, пусть они дадут письменный ответ. В ответе, разумеется, они не имеют права требовать 15%, но должны дать обоснование своему отказу. Учитывая, что стоимость квартиры Вами оплачена, дать обоснование им будет крайне сложно. А нет обоснования — значит нарушаются Ваши права.

Вот ещё положения ст.388 ГК РФ: уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Уступка права по договору долевого участия не делает исполнение обязательства значительно более обременительным для Застройщика.

Дополню к консультации коллеги:, т.к.

Ипотеку планируем закрыть через пару месяцев средствами материнского капиталла
Андрей

При закрытии ипотеки средствами МК, у Вас появится обязанность по выделению долей каждому члену семьи в данной квартире, т.е. данная квартира по переуступке перейти к теще не может при использовании МК. Только после оформления права собственности и выделения долей каждому члену семьи, вы сможете переоформить квартиру на тещу, с последующим выделением долей детям в иной недвижимости Либо с условием выделения доли теще/дарении ваших с супругой долей на тещу (но это будет не 100%), доли детей подарить/передать теще не сможете, не выделив доли в другой квартире/доме детям.

Ваши правоотношения с застройщиком регулируется как Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

так и Федеральным законом «О защите прав потребителей»

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

как указала коллега, для заключения договора уступки ДДУ, согласие застройщика не нужно.

Гражданский кодекс РФ

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

При этом в соответствии с Федеральным законом «О защите прав потребителей»

условия ДДУ ущемляющие права потребителей недействительны (Вы именно потребитель).

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 16]

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

Если Вам будут чинить препятствия, пишите жалобу в Роспотребнадзор о привлечение застройщика к административной ответственности.

Статья 14.8. Нарушение иных прав потребителей
[Кодекс РФ об административных правонарушениях] [Глава 14] [Статья 14.8]

1. Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Уточнение клиента

1) Вы извините, но понятия кредитор, должник из ссылок на документы мне применительно к нашей ситуации непонятны. У нас есть три стороны —

банк, застройщик и мы. А когда отношения с банком будут завершены останется две: мы и застройщик.

2) Если вы пишите, что согласие застройщика не нужно, почему тогда в ДДУ прописано, что нужно?

3) Значит ли это, что застройщиком заведомо был составлен несоответствующий закону договор ДДУ?

4) И если мы его подписали, значит ли это что они нас об этом уведомили, и значит мы согласились на отличные от законы условия?

5) Как быть с тем, что за переуступку в ДДУ застройщик просит 15% от цены квартиры?

6) Можно ли оформить такую переуступку в любой другой юридической конторе?

7) Некоторые юристы в этой ветке писали, что 100% доли теща получить не сможет, т.к. использован материнский капитал, но ведь когда ипотека будет завершена, мы с женой можем же просто отдать/переуступить свои доли теще? Если просто переуступить не получится, как сделать так, чтоб получилось?

8) Какая цена является приемлемой за такую переуступку?

19 Августа 2015, 11:27

Не согласна с коллегой, по поводу того, что не сможете уступить право. Когда Вы регистрировали договор участия в долевом строительстве, в том числе, с использованием кредитных средств, в ЕГРП наложили обременение в пользу банка «ипотека в силу закона». Обязательство о выделении долей детям владелец сертификата будет предоставлять в Пенсионный фонд вместе с остальными документами, подтверждающими получение кредита на покупку квартиры. Средствами мат. капитала будет оплачен кредит, после чего Вы с сотрудником Сбербанка обратитесь в Росреестр с заявлениями о снятии обременения. Таким образом, для Росреестра имеет значение, что кредит оплачен. Они даже не будут обладать сведениями о том, что кредит оплачен частично за счет средств мат. капитала. Поэтому при регистрации уступки у Вас не возникнет проблем и препятствий. Но, конечно, обязательство перед ПФР никто не отменял, поэтому рекомендую выделить детям доли в праве собственности в другом жилом помещении.

Читайте так же:  Услуги адвоката сургут

В данном случае данный пункт противоречит закону, а именно ст 16 Закона о защите прав потребителей

Статья 16 ЗоЗПП. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. 3) Значит ли это, что застройщиком заведомо был составлен несоответствующий закону договор ДДУ?
Андрей

Совершенно верно и данный пункт можно в суд порядке признать недейстивтельным

4) И если мы его подписали, значит ли это что они нас об этом уведомили, и значит мы согласились на отличные от законы условия?
Андрей

Вы в данном случае слабая сторона в договоре, которая не владеет кириллическими познаниями и приняли данный договор как соответствующий законодательству (это Ваша позиция в суде)

5) Как быть с тем, что за переуступку в ДДУ застройщик просит 15% от цены квартиры?
Андрей

В данном случае мое мнение, что с данным условием Вы согласились, но так же и поддержу коллегу, что «красная цена» не более 3000-5000 р

6) Можно ли оформить такую переуступку в любой другой юридической конторе?
Андрей

7) Некоторые юристы в этой ветке писали, что 100% доли теща получить не сможет, т.к. использован материнский капитал, но ведь когда ипотека будет завершена, мы с женой можем же просто отдать/переуступить свои доли теще? Если просто переуступить не получится, как сделать так, чтоб получилось?
Андрей

Коллега написала свой комментарий по поводу моего мнения. но я все таки останусь при своем мнении. Были случаи, когда сделку отменяли из-за того, что не были выделены доли в связи с использованием МК. Но приведенный пример, коллеги, так же не исключается.

8) Какая цена является приемлемой за такую переуступку?
Андрей

Это уже как договоритесь с юристом

Но, конечно, обязательство перед ПФР никто не отменял, поэтому рекомендую выделить детям доли в праве собственности в другом жилом помещении.
Янкина Наталья

Вариант не исключается, но в моей практике были случаи отмены сделок

В данном случае банк является Вашим кредитором, а Вы его должником, так как вы заняли деньги у банка, и Вы ему должны.

Но в отношениях к ДДУ, Вы являетесь кредитором, а застройщик должником, так как именно застройщик имеет перед вами задолженность (обязанность) передать недвижимость.

2) Если вы пишите, что согласие застройщика не нужно, почему тогда в ДДУ прописано, что нужно? 3) Значит ли это, что застройщиком заведомо был составлен несоответствующий закону договор ДДУ?
Андрей

Много фирм в различных сфрах пользуются незнанием законов, поэтому и включают различные условия ущемляющие права граждан, рассчитывая, что люди не будут жаловаться и разбираться, а просто заплатят. Только представьте если по 15% заплатят хотя бы 10-15 человек, какой доход получит застройщик за обычное разрешение (которое по сути «филькина грамота»).

Если же кто-то будет жаловаться, то тем и пойдут на уступки.

4) И если мы его подписали, значит ли это что они нас об этом уведомили, и значит мы согласились на отличные от законы условия? 5) Как быть с тем, что за переуступку в ДДУ застройщик просит 15% от цены квартиры?
Андрей

Вы можете через суд признать условия договора ничтожным, но думаю после жалобы в Роспотребнадзор, застройщик сам пойдет на уступки и не будет требовать от Вас уплаты за разрешение. При этом вашу уступку по ДДУ зарегистрируют в Росреестре и без разрешения.

6) Можно ли оформить такую переуступку в любой другой юридической конторе?
Андрей

Ее очень легко сделать. Составляете договор цессии, подписываете и несете в Росреестр. Этот договор могут составить и здесь, а в Росреестр сходить сами, значительно с экономите.

7) Некоторые юристы в этой ветке писали, что 100% доли теща получить не сможет, т.к. использован материнский капитал, но ведь когда ипотека будет завершена, мы с женой можем же просто отдать/переуступить свои доли теще? Если просто переуступить не получится, как сделать так, чтоб получилось?
Андрей

Свои доли уступить можете, а доли детей, которые Вы обязаны выплатить не можете.

8) Какая цена является приемлемой за такую переуступку?
Андрей

С учетом того, что это Москва я бы больше 10000 руб. не отдал. При условии что юрист сам будет ходить на сделку в Росреестр.

Уточнение клиента

9) Какая будет лучшая последовательность наших действий (после того, как Пенсионный Фонд перечислит материнский капиталл и ипотека будет закрыта, а это вопрос ближайшего месяца)?

а) мы письменно запрашиваем застройщика о получении его письменного согласования на уступку нам права на недвижимость с последующим оформлением договора цессии нашими собственными силами. При этом про деньги ничего не пишем.

б) либо мы просто информируем застройщика, не прося его согласования, что переуступку делаем самостоятельно через договор цессии.

в) либо еще как-то?

9.1) какие документы нужно собрать/подготовить для договора цессии?

7.1) Не совсем понятен ответ на этот вопрос: . Свои доли уступить можете, а доли детей, которые Вы обязаны выплатить не можете.

Кому и почему мы обязаны выплатить доли детей?

7.2) Я понял, что, что доли меня, жены, наших детей должны обязательно быть определены при переуступке (а это может быть и по 1% на каждого ребенка и на на меня с женой), а от своих долей мы с женой (или только я) можем впоследствии (только получения права собственности) полностью отказаться. А почему нельзя сделать это до получения права собственности?

7.3) Я понял, что если, например, я отказываюсь от своей доли, то я должен быть/стать владельцем доли или 100% в другом объекте недвижимости? Почему так сделано? Кого я должен о смене объекта собствености уведомлять?

19 Августа 2015, 18:55

Вот о чем я и говорила, что доли детей переоформить на тещу нельзя

Закрываете ипотеку, снимаете обременении, выделяете доли каждому члену семьи ( в долях по соглашению)

б) либо мы просто информируем застройщика, не прося его согласования, что переуступку делаем самостоятельно через договор цессии.
Андрей

9.1) какие документы нужно собрать/подготовить для договора цессии?
Андрей

договор участия в долевом строительстве, прошедший госрегистрацию в Росреестре, паспорта всех лиц участвующих в сделке и квитанция об оплате госпошлины

7.1) Не совсем понятен ответ на этот вопрос:… Свои доли уступить можете, а доли детей, которые Вы обязаны выплатить не можете… Кому и почему мы обязаны выплатить доли детей?
Андрей

Никому ничего выплачивать Вы не должны, доли детей переуступить сможете, только при условии выделения долей в другом объекте недвижимости

7.3) Я понял, что если, например, я отказываюсь от своей доли, то я должен быть/стать владельцем доли или 100% в другом объекте недвижимости? Почему так сделано? Кого я должен о смене объекта собствености уведомлять?
Андрей

Неверно поняли, обязанность по выделению долей в другом объекте недвижимости возникает при отчуждению долей несовершеннолетних (т.е. Ваших детей)

Выделять долю Вам обязанности нет, т.к. Вы ее переуступите теще

На Вашем месте я бы письменно уведомил застройщика о намерении заключить договор цессии, после чего зарегистрировал бы договор цессии.

Нужно чтобы в Росреестре было снято обременение в виде ипотеке.

После чего достаточно договор цессии и договор ДУ, подписанные договор цессии приносите в Росреестр и регистрируете договор цессии.

7.1) Не совсем понятен ответ на этот вопрос:… Свои доли уступить можете, а доли детей, которые Вы обязаны выплатить не можете… Кому и почему мы обязаны выплатить доли детей?
Андрей

Извините это была опечатка, не выплатить, а выделить.

7.2) Я понял, что, что доли меня, жены, наших детей должны обязательно быть определены при переуступке (а это может быть и по 1% на каждого ребенка и на на меня с женой), а от своих долей мы с женой (или только я) можем впоследствии (только получения права собственности) полностью отказаться. А почему нельзя сделать это до получения права собственности?
Андрей

Выделить доли можно только после того, как будет построен объект и получено свидетельство о праве собственности.

Хоть про размеры долей ничего не сказано, но если скажем детям выделят по 5 — 10% от всей площади, есть вероятность что органы опеки могут обжаловать данные действия.

7.3) Я понял, что если, например, я отказываюсь от своей доли, то я должен быть/стать владельцем доли или 100% в другом объекте недвижимости? Почему так сделано? Кого я должен о смене объекта собствености уведомлять?
Андрей

Вы как родитель можете отказаться от своей доли, главное чтобы доли были у детей.

Я бы на Вашем месте всё-таки уведомила застройщика о планируемой уступке права и запросила письменное согласование (хотя бы для того, чтобы получить официальный ответ). Не забудьте получить подтверждение получения уведомления застройщиком. До момента заключения договора уступки обратитесь в Росреестр вместе с представителем Сбербанка с заявлениями о снятии обременения. Потом заключаете договор с тёщей и подаете его на регистрацию (личное присутствие сторон, паспорта сторон, 3 экз. договора уступки, документ об оплате гос. пошлины, если тёща состоит в браке — нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, требующей государственной регистрации, ну и письменное согласование застройщика, если его удастся получить).

Читайте так же:  Образец искового заявления о взыскании долга по коммунальным платежам

7.1) Не совсем понятен ответ на этот вопрос:… Свои доли уступить можете, а доли детей, которые Вы обязаны выплатить не можете… Кому и почему мы обязаны выплатить доли детей? 7.2) Я понял, что, что доли меня, жены, наших детей должны обязательно быть определены при переуступке (а это может быть и по 1% на каждого ребенка и на на меня с женой), а от своих долей мы с женой (или только я) можем впоследствии (только получения права собственности) полностью отказаться. А почему нельзя сделать это до получения права собственности?
Андрей

Ваши с женой доли никого не интересуют, делайте с ними, что хотите. Сразу предупреждаю, что если Вы выделите доли детям, то для совершения сделки по уступке права (в случае, если уступаются и доли детей) Вам необходимо получить и предоставить в Росреестр согласие органов опеки и попечительства. Согласие такое Вам дадут только при условии выделения долей в другом жилом помещении). То есть сначала Вам надо будет выделить доли детям (например, подарить), и только после этого договор уступки права зарегистрируют. Поэтому я придерживаюсь своего ранее высказанного мнения. Не выделяйте доли в этой квартире, спокойно, зарегистрируйте сделку. А в целях соблюдения прав детей выделите им доли в другом жилом помещении.

Когда Вы регистрировали договор участия в долевом строительстве, в том числе, с использованием кредитных средств, в ЕГРП наложили обременение в пользу банка «ипотека в силу закона». Обязательство о выделении долей детям владелец сертификата будет предоставлять в Пенсионный фонд вместе с остальными документами, подтверждающими получение кредита на покупку квартиры. Средствами мат. капитала будет оплачен кредит, после чего Вы с сотрудником Сбербанка обратитесь в Росреестр с заявлениями о снятии обременения. Таким образом, для Росреестра имеет значение, что кредит оплачен. Они даже не будут обладать сведениями о том, что кредит оплачен частично за счет средств мат. капитала. Поэтому при регистрации уступки у Вас не возникнет проблем и препятствий. Но, конечно, обязательство перед ПФР никто не отменял, поэтому рекомендую выделить детям доли в праве собственности в другом жилом помещении.
Янкина Наталья

Уточнение клиента

А если переуступку оформлять на жену и, не дай бог, дойдет до развода, то доля, переуступленная от меня будет считаться совместно нажитым имуществом?

20 Августа 2015, 00:05

Андрей, Вы определили доли в будущей квартире — по 1/2, таким образом, Вы установили на эту квартиру режим долевой собственности (это личная доля каждого из Вас). Если Вы уступаете долю супруге безвозмездно (т.е. по сути дарите), то вся квартира будет находится в её личной собственности (но, конечно, детям она должна будет выделить доли). Если Вы долю уступаете небезвозмездно (т.е. по сути продаете), то вообще какая-то ерунда получается (деньги-то у Вас вроде совместные). И в том, и в другом случае данная квартира — это уже не Ваша совместная собственность. Вариант это исправить — после уступки доли супруге заключить брачный договор, в котором установить, что данная квартира состоит в совместной собственности супругов. Согласно ч.1 ст.42 Семейного кодекса РФ брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ПЕНСИОННОЙ СИСТЕМЕ

Подписка на новости

Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail.

25 февраля 2014

На сегодня проблема приобретения собственного жилья одна из самых актуальных для молодых семей Бурятии. Поэтому решается она всеми доступными и возможными способами.

Благодаря государственной программе поддержки семей с детьми у граждан появилась возможность направить на приобретение жилья средства материнского капитала.

— С самого начала действия программы, реализация средств МСК на приобретение жилья стало наиболее популярным направлением — отметила ведущий специалист-эксперт отдела социальных выплат ОПФР по Бурятии Саяна Соктоева — Если посмотреть статистику за 2013 год — всего к нам обратилось с заявлениями на распоряжение средствами материнского капитала более 11 тыс. человек, из которых около 9,5 тысяч направили средства именно на приобретение жилья.

Причем по законодательству по направлению «Улучшение жилищных условий» у семей, получивших сертификаты на материнский капитал, есть целый ряд вариантов для его использования. Данное направление подразделяется на такие виды расходов, как покупка жилья, погашение целевого кредита (займа), оплата по договору участия в долевом строительстве, строительство жилья собственными силами или с привлечением строительной организации, и т. д.

В связи с востребованностью именно этого направления в реализации Программы Пенсионный Фонд постоянно принимает участие в различных акциях и мероприятиях с участием застройщиков и кредитными организациями, выдающими займы на приобретение жилья

. 22 февраля в театре Бурятской драмы состоялась «Ярмарка новостроек». На ней присутствовали активные участники рынка недвижимости республики – застройщики, ипотечные и кредитные организации.

Посетители ярмарки смогли рассмотреть различные варианты и выбрать для себя наиболее подходящие. Были там и молодые семьи, которые планируют приобрести жилье с использованием средств материнского капитала. В этой части все участники рынка недвижимости всегда готовы оформить договор на покупку жилья, участие в долевом строительстве или целевой кредит с привлечением средств материнского капитала.

Начальник отдела выдачи ипотечных кредитов ОАО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» Елена Борисова:

— Мы уже не первый год работаем на рынке недвижимости в Бурятии. Сегодня едва ли не каждый третий заемщик приходит к нам с желанием приобрести жилье с использованием средств материнского капитала. Конечно же, мы охотно идем на встречу. Это и участие в долевом строительстве, и досрочное погашение ипотечного кредита. Зачастую материнский капитал дает людям возможность позволить себе нечто большее, чем то, на что они могли рассчитывать.

Во время мероприятия специалисты Пенсионного Фонда провели консультации и ответили на вопросы, которых возникает немало.

Например, при покупке жилья с использованием средств материнского капитала важно знать, что владелец сертификата, обращаясь в Пенсионный Фонд, уже должен иметь на руках договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию, и что средства материнского капитала поступят на счет продавца только по истечении двух месяцев со дня подачи заявления. Также при подаче заявления в Пенсионный Фонд необходимо при себе иметь свидетельство о праве собственности на дом и обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата (в том случае, если договор права собственности оформлен не на всех членов семьи), заверенную у нотариуса.

Кроме этого, во время ярмарки посетители интересовались вопросом использования средств материнского капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

В случае выбора данного направления, по словам Саяны Соктоевой, владельцам сертификатов нужно знать, что на момент подачи заявления в Пенсионный Фонд договор участия в долевом строительстве также должен сначала пройти государственную регистрацию. Также важно отметить, что у владельца сертификата долговые обязательства должны быть непосредственно перед организацией, осуществляющей строительство, а не перед другими организациями или физическими лицами. То есть, если имеет место уступка права требования, то первоначальный участник долевого строительства должен заключить договор уступки права требования одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – владельца сертификата. В противном случае владельцу сертификата в Пенсионном Фонде будут вынуждены отказать в распоряжении средствами.

— Зачастую на практике возникают случаи, когда какое-либо физическое лицо, являясь участником долевого строительства, решает заключить договор уступки права требования с владельцем сертификата. При этом уступка права осуществляется после полной уплаты им цены договора. В данной ситуации у владельца сертификата возникает обязанность по уплате суммы по договору уступки права требования, а не перед организацией, осуществляющей строительство, — пояснила Саяна Биликтуевна.

Участие в долевом строительстве и покупка жилья с использованием средств материнского капитала возможны по достижению возраста 3-х лет ребенку, с рождением которого возникло право на материнский капитал. Но если семья все-таки хочет направить средства материнского капитала на участие в долевом строительстве до достижения 3-х лет ребенку, можно оформить целевой кредит на строительство жилья и обратиться в Пенсионный Фонд с заявлением на частичное погашение кредита. При этом необходимо предъявить кредитный договор, справку кредитора о размерах остатка основного долга и процентов, копию договора участия в долевом строительстве, и обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность на всех членов семьи владельца сертификата.

Всего за время действия Программы поддержки семей с детьми в Бурятии свои жилищные условия смогли улучшить более 25 тысяч семей. Следующий выездной прием специалистов Пенсионного фонда по вопросам получения и использования средств материнского капитала запланирован на 15 марта 2014 года в рамках проведения ежегодного «Ипотечного субботника», который также состоится в театре Бурятской драмы.