С завтрашнего дня к оценщикам будут предъявляться новые квалификационные требования

С 1 июля оценщики смогут осуществлять свою деятельность исключительно по направлению, указанному в квалификационном аттестате. Чтобы подтвердить экспертный уровень по оценке имущества определенного типа оценщику нужно будет раз в три года сдавать экзамен. К сдаче экзамена будут допускаться оценщики, имеющие высшее образование и/или прошедшие профессиональную переподготовку по направлению оценки. Только после этого они получат право подписывать отчеты об оценке. Пересдать экзамен после неудачной попытки можно будет не раньше, чем через 90 дней (п. 14 ст. 3 Федерального закона от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ). И до момента получения квалификационного аттестата, оценщик не сможет стать членом СРО, заниматься оценочной деятельностью и составлять отчеты об оценке.

Проводить квалификационный экзамен в области оценочной деятельности будет Минэкономразвития России. Также министерство будет определять порядок взимания и размер платы за прием квалификационного экзамена, устанавливать типы и формы квалификационных аттестатов, а также правила их выдачи и аннулирования. В тоже время Росреестр будет лишен полномочий аккредитовывать вузы, осуществляющие проведение единого квалификационного экзамена. Эти произойдет из-за отмены экзамена для экспертов СРО.

От чего зависит порядок оспаривания отчета об оценке и сделок и актов государственных органов по причине нарушения правил об обязательном проведении оценки? Ответ – в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, с завтрашнего дня признаны утратившими силу некоторые приказы Минэкономразвития России, касающиеся проведения единого квалификационного экзамена.

Требования предъявляемые к оценке и оценщику

Согласно ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.:

«. субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона» (далее – оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15 настоящего Федерального закона.

В свою очередь Статья 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» также ссылается на законность проведения оценки компанией, имеющей на то право в соответствии с законом о независимой оценке.

Перечислим основные требования, предъявляемые к оценочной компании и непосредственно к оценщикам, для проведения оценки недвидимости с предоставлением отчетов в комиссию или в суд. Исходя из ФЗ-135 и ст 24.18 требуется:

  • Членство оценщиков, принимающих участие в переоценки кадастровой стоимости в одной из саморегулируемых организаций (СРО);
  • Наличие у оценщиков корочки, подтверждающей квалификационное обучение;
  • Страховка профессиональной деятельности оценщиков и оценочной компании (Полисы страхования ответственности оценщика и компании при осуществлении оценочной деятельности);
  • Соблюдение оценщиком требований Закона №135-ФЗ, ФСО1-7, а также стандартов и правил, установленных СРО оценщиков, членом которой он является;
  • Соблюдение стандартов, принятых ФЗ для выполнения оценки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости;
  • Соблюдение конфиденциальности информации, полученной от Заказчика, относительно объекта оценки.

Помимо этого существуют еще несколько требований, которые касаются не совсем оценщика или компании, а в большей степени самой процедуры взаимодействия оценщика с комиссией и судом.

Подготовка информации

Прочитав данную главу, вы будете знать:

  • o требования, предъявляемые к информации, необходимой для оценки стоимости предприятии;
  • o виды информации;
  • o понятия «информационная корректировка», «корректировка данных бухгалтерскою учета», «трансформация бухгалтерской отчетности», «анализ финансового состояния предприятия».

Подготовка и анализ информации проводятся как для выбора подходов и методов определения стоимости объекта, так и для определения финансового состояния и перспектив развития объекта в целом, которые существенно влияют на стоимость объекта оценки.

Требования к информации

Оценка стоимости предприятия в текущем его состоянии производится с учетом анализа прошлых затрат, будущих доходов, внешнего воздействия среды, внутренних условий функционирования. Точность анализа зависит от достоверности собранной информации, точности определения ее конкретных параметров, достоверности и полноты (достаточности) полученных данных, рассмотрения оцениваемого предприятия как системы взаимодействия внешних экономических условий и внутренних факторов производства.

ФСО № 1 определяет, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, на которые опирались при проведении оценки объекта оценки, а также к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых они могут достигать тех или иных значений. Если оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), то он должен указать в отчете их квалификацию и степень участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (ст. 19 ФСО № 1).

Собранная информация должна обеспечивать необходимую:

  • o точность — полученные количественные и качественные характеристики объекта оценки должны обеспечивать заданную точность расчетов сто стоимости;
  • o системность — данные должны быть наиболее полными, соответствовать друг другу и представлять собой систему, показывающую финансовое состояние компании в ретроспективе, текущем состоянии и позволяющую прогнозировать будущее финансовое положение с достаточной степенью достоверности на глубину требуемого горизонта планирования.

Внешняя информация

Внешняя информация содержит макроэкономические параметры страны и отрасли, их динамику, ретроспективную и прогнозную, и положение предприятия в этих условиях.

Макроэкономические параметры страны и отрасли определяются законодательной системой и текущим состоянием экономики.

Законодательная система (нормативно-правовая база) включает:

  • o условия вступления в отрасль;
  • o правовое регулирование конкуренции и ценообразования;
  • o налоговую систему;
  • o систему арбитража.

Текущее состояние экономики определяют:

  • o уровень инфляции, его динамика;
  • o динамика валютного курса;
  • o динамика ставок процента;
  • o доступность кредитных средств;
  • o темпы экономического развития страны, отрасли;
  • o инвестиционная привлекательность;
  • o общая динамика движения капитала;
  • o политическая стабильность;
  • o доступность ресурсов;
  • o свободный выход на рынки и переход с одного на другой.

В работах М. Портера рассматривается воздействие на предприятие поставщиков и покупателей, товаров-заменителей, потенциальных конкурентов, существующей конкуренции внутри отрасли и положение предприятия на рынке.

Макроэкономические параметры и внешнее (отраслевое) положение предприятия позволяют определить все виды систематических рисков, экономических и политических, страновых и отраслевых, процент инфляции и стоимость заемного капитала, которые влияют на отраслевую доходность и величину стоимости оцениваемого предприятия.

Кто такой оценщик

10 января 2017 года

Профессия оценщик

Оценщик – это человек, обладающий глубокими знаниями в определённых сферах жизни и профильным образованием, который может самостоятельно определить реальную стоимость движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов и имущественных прав. Может работать самостоятельно или быть членом команды специалистов по оценке.

Оценщики могут делиться по характеру оцениваемого имущества на тех, которые оценивают стоимость недвижимости и оборудования, и таких, которые занимаются оценкой бизнеса и продуктов интеллектуальной собственности.

Ранее было по оценке транспортных средств

Профессия оценщика занимает 7 место среди 30-ти самых доходных и перспективных профессий в мире. Ее истоки уходят далеко в прошлое, но, только в 1997 году существование официально признали в России. Сейчас профессия оценщик переживает период реформ. В 2008 году деятельность специалистов стала регулироваться специальными организациями и отошла от контроля государства.

Когда и зачем нужны услуги оценщика

Услуги грамотного оценщика непременно потребуются

  • при обеспечении банковского кредита (залог имущества),
  • в случае проведения реструктуризации,
  • при признании несостоятельности бизнеса,
  • при оформлении прав на интеллектуальную собственность,
  • при заключении различного рода сделок купли–продажи,
  • при выведении доли в бизнесе,
  • при заключении страховых договоров,
  • при аресте имущества,
  • при установлении размера ущерба,
  • если имеется спор между сторонами, а также в некоторых иных ситуациях.

В соответствии с видом имущества, стоимость которого должен установить оценщик, представители этой специальности подразделяются на более узкие отрасли. Поэтому существуют оценщики, специализирующиеся на недвижимости или автомобилях, на оценке стоимости бизнеса и долей в нем или имущества в целом.

Требования к оценщику

К кандидатам на место оценщика предъявляются довольно серьезные требования, а именно:

  1. наличие высшего профильного образования, либо дипломом о переподготовке (переквалификации);
  2. определённый трудовой стаж работы в оценочной сфере;
  3. владение компьютером и умение использовать офисную технику (факс, ксерокс, МФУ и т.д.);
  4. членство в СРО оценщиков (подтверждается свидетельством) и страховка;
  5. умение самостоятельно и грамотно составлять отчеты (которые в дальнейшем необходимо будет согласовать с аудиторами и банками).

Это основные требования, предъявляемые к кандидатам на должность оценщика. Однако зачастую к заявителям предъявляются и дополнительные требования. Например, наличие водительских прав определённой категории (хватает и «В»), повышение уровня знаний и квалификации (прохождение профильных курсов, тренингов и семинаров), наличие возможности ездить в командировки по стране и прочее.

Поскольку сегодня только единичные высшие учебные заведения готовят специалистов в сфере оценки, то предпочтение отдается дипломированным юристам и экономистам, которые заканчивают после ВУЗа курсы оценщиков и вступают в члены той или иной СРО.

Наличие диплома еще не дает права сразу начать работать самостоятельно, начать работать над проектами молодой специалист сможет только после двухгодичной практики.

Опыт и квалификация крайне важны для оценщика, поскольку он не должен допускать ошибок при оценке имущества. За неправильную оценку его могут привлечь к ответственности (материальной) или исключить из членства в СРО. Однако самый наибольший вред неточной оценкой специалист наносит собственной репутации. Потому так важны глубокие знания, опыт и постоянное повышение квалификации.

Читайте так же:  Госпошлина смену устава

Страхование ответственности

В действующем российском законодательстве предусмотрены случаи обязательного страхования профессиональной ответственности. При этом в случае с оценщиками, страховка не только необходима по закону, но и в силу особенностей самой деятельности. Она защищает интересы всех сторон сделки по предоставлению оценочных услуг и сводит к минимуму риск возникновения судебных споров.

Для того чтобы физическому лицу – оценщику вступить в подходящую СРО необходимо:

  1. соответствовать требованиям организации, предъявляемым к членам,
  2. собрать и представить документы в соответствии с перечнем данного некоммерческого партнерства.

Поскольку перечень документов, как и требований, может быть различным, то остановимся на основных. В список стандартных документов для физ лиц, желающих вступить в СРО входят:

  1. паспорт гражданина РФ;
  2. страховой полис;
  3. трудовая книжка;
  4. документ, подтверждающий получение профильного высшего образования и прохождение курсов переквалификации;
  5. справка об отсутствии судимостей за тяжкие и экономические преступления.

В стандартный список для организаций (юридических лиц) желающих вступить в члены СРО оценщиков входят немного иные документы, а именно:

  1. cведения о руководителе юридического лица;
  2. полный пакет учредительных документов (Устав, Свидетельство о государственной регистрации, постановки на учет в налоговый орган (ИНН);
  3. полис страхования ответственности;
  4. трудовые договора с сотрудниками – профессиональными оценщиками (их паспорта, дипломы, справки, подтверждающие отсутствие судимости).

Помимо соответствия требованиям и предоставления документов, кандидаты в члены СРО обязаны заплатить денежные взносы в установленном размере (в соответствии с регламентом организации).

Как правило, граждане, желающие работать в сфере оценки должны внести единовременный взнос в размере 7 000 рублей и 3 000 рублей в фонд компенсаций. Кроме того, каждый год оценщики – члены СРО должны вносить 10 000 рублей. Для юридических лиц размеры данных платежей немного выше и составляют 15 000, 5 000 и 10 000 рублей соответственно.

По сути, все денежные средства, внесенные членами СРО необходимы для компенсации убытков, понесенных их клиентами в результате неправильной оценке при условии, что суммы страхового полиса недостаточно.

Членство в саморегулируемой организации оценщиком предоставляет и другие преимущества, например, у членов СРО имеется доступ к новым технологиям и базам данных, они могут участвовать в корпоративных программах по повышению квалификации (в соответствии с лучшими образовательными программами), а также им гарантируется правовая поддержка со стороны юристов и адвокатов организации.

Что входит в компетенцию оценщика

Процесс оценки имущества состоит из целого ряда последовательных действий, которые входят в профессиональную компетенцию оценщика, от постановки задачи до передачи заказчику отчета об оценке (подготовленного в письменной форме).

В зависимости от объекта, который является предметом оценки, меняется количество и наименование этапов. Но в целом их можно охарактеризовать следующим образом:

  1. Постановка задания на оценку и установление цели оценки;
  2. Составление плана (графика) и подписание договора на оказание услуг (проведения оценки);
  3. Выбор источников информации и методов оценки;
  4. Определение затрат на проведение оценки;
  5. Осмотр предмета оценки, описание его характеристик и свойств;
  6. Проверка достоверности всей собранной в процессе оценки информации, ее анализ и обработка;
  7. Расчет оценочной стоимости объекта оценки на основе нескольких выбранных методик (подходов);
  8. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  9. Составление отчета (заключения) об оценке.

Отчет об оценке

Составляется отчет об оценке в точном соответствии с законодательством РФ (ст. 11 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” N 135-ФЗ от 29.07.1998 г.), регламентирующем оценочную деятельность. В отчете оценщик должен представить свое мотивированное мнение о рыночной стоимости объекта оценки, основанное на анализе собранных материалов и последующем проведении профессиональных расчетов.

Подобные отчеты весьма объемны и составляются на 20 – 30 страницах, каждая из которых должна быть скреплена печатью оценщика (компании) и подписью лица, проводившего оценку. Отчет прошивается. К нему прилагаются (при необходимости) фотографии, правоустанавливающие и прочие документы.

Отчет об оценке действует ограниченное время. Например, при оценке недвижимого имущества, срок годности данного документа равен шести месяцам с момента составления. По его истечению документ теряет свою юридическую силу.

Отчет об оценке и экспертное заключение в суде

Отчет об оценке (о рыночной стоимости конкретного имущества или актива) является итоговым документом работы оценщика, который может быть использован в качестве полноценного доказательства в судебной инстанции при соблюдении требований, перечисленных в законе. Он используется также для обоснования выбранной расчетной величины, по которой оценивается имущество или убытки (оценка стоимости восстановительного ремонта повреждений, нанесенных ТС при ДТП) и в прочих спорных ситуациях.

При этом отчет оценщика, как и остальные представленные в суд доказательства, не имеют заранее установленной силы, и может быть учтен судом при принятии решения наряду с другими представленными сторонами письменными доказательствами.

Отчет об оценке отличается от экспертного заключения. Самое главное отличие заключается в том на какие вопросы они отвечают. Оценка дает ответ на вопрос : сколько стоит? Круг вопросов на которые отвечает экспертиза шире это могут быть вопросы: кто виноват? как это произошло? и т.д.

При возникновении в ходе судебного разбирательства вопросов, требующих специальных знаний (например определения стоимости активов, имущественных прав и т.д.) судом может быть назначена экспертиза.

Назначение экспертизы в гражданском процессе регламентируется ст. 79 ГПК. Если *эксперт, дающий экспертное заключение имеет самостоятельный процессуальный статус лица, участвующего в деле, то оценщик таким статусом не обладает.

Отчет об оценке при этом используется как письменное доказательство по делу, а лицо его составившее – оценщик, приглашается по просьбе сторон или по усмотрению суда для дачи разъяснений, которые учитываются как специальное средство доказывания (консультация специалиста).

На эксперта за дачу заведомо ложного заключения может быть наложена уголовная ответственность (он дает соответствующую подписку).

Эксперт, участвующий в деле не только имеет обязанность отвечать на поставленные перед ним вопросы, но и может сам задавать их участникам разбирательства, в то время как оценщик, привлеченный в качестве специалиста, подобными правомочиями не наделен.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по оценке транспортных средств юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

Обязательные требования к оценщику

Знания оценщика нужны там, где заключается сделка с собственностью. Ведь в деятельности человека практически оценивается все – земельные владения и компьютерная техника, а также интеллектуальная собственность.

Базовые требования к оценщику

Все сказанное приводит к тому, что работодатель выдвигает определенные требования к оценщику:

  1. Наличие диплома о высшем образовании, а также свидетельства о прохождении курсов переквалификации.
  2. Для получения престижного места необходим опыт работы в данной сфере, в противном случае можно устроиться на должность младшего оценщика.
  3. Опыт работы связан с также с умением составлять отчеты для аудиторов и банков.
  4. Современный специалист любой отрасли не обходится без знания персонального компьютера.

Можно добавить в этот перечень и наличие не только общих знаний, но и узко специальных. Перечень продолжает и качества, связанные с личной жизнью специалиста, так, например, возможность ездить в длительные командировки.

Сертификат оценщика — как получить?

Без образования и лицензии мечта стать оценщиком так и останется мечтой. Где же и как получить лицензию оценщика и насколько сложен процесс получения сертификата оценщика? Давайте узнаем подробнее.

Обратите внимание:

Сколько зарабатывает оценщик?

Как стать оценщиком?

Обязательные требования к оценщику

Обязательные требования к оценщику связаны с несколькими аспектами:

  • наличие высшего юридического или экономического образования;
  • понимание функционирования бизнеса;
  • умение пользоваться знаниями в своей области, а также определенными методами и подходами, в частности, затратным, сравнительным и доходным;
  • знание законодательства в сфере оценки;
  • владение английским языком на письменном уровне.

Требования к оценщикам недвижимости

Если рассматривать деятельность специалиста по оценке в более узких сферах, то можно выделить специфическую область компетентности оценщика, в частности, специалиста, по оценке недвижимости. Услугами этого оценщика пользуются при оформлении:

  • приобретаемой или продаваемой квартиры, дома;
  • ипотеки на приобретении жилья.

При этом специалист должен владеть знаниями в области права, а именно законами, которые действуют в данной области, так как, он, проанализировав рынок недвижимости и сопоставив оформляемый аспект с другими, рассчитывает стоимость и выдает клиентам окончательное решение на основе законодательства.

Обязательные требования к оценщику

Обязательным требованием к оценщику, который занимается оформлением недвижимости является знание экономики, и региональной, в частности. Риелтор обладает определенной базой экономических и юридических законов, ведь от этого зависит цена недвижимости.

Если рассматривать деятельность оценщика недвижимости однобоко, то можно представить следующую картину: клиент спрашивает: «Сколько», риелтор называет определенную сумму. Оценщик же – то лицо, которое проработало этот вопрос с учетом рисков, амортизации жилья, его престижа, наличия рисков и многого другого.

Специалист данной категории может быть востребованным:

  • в работе государственных учреждениях;
  • в муниципальных компаниях;
  • в банковской сфере;
  • в компаниях, которые работают в сфере страхования»
  • в деятельности аудиторских компаний.

Требования, предъявляемые к оценщику

К человеку, который трудится в соответствующих организациях, предъявляются определенные требования.

Последние редакции Закона РФ четко говорят о том, что требования, предъявляемые к оценщику, немного усложнились:

  1. Оценщиком может работать только человек со специальным образованием.
  2. Он может заниматься специфической деятельностью в частной фирме или же государственном учреждении.
  3. Специалист данной сферы должен быть членом профильной организации, которая регулирует деятельность своих членов и входит в Национальный совет оценщиков.

Специалист оценочной деятельности является универсальным, потому что он выступает как человек, который использует знания из нескольких областей, в частности:

  • Маркетолог, так как, оценщику нужно работать с различными базами данных.
  • Ему нужно быть немного математиком и экономистом, потому как без знания формул из области точной науки не выполнятся расчеты.
  • Оценщик оформляет документы, значит, он должен владеть определенной юридической базой.
Читайте так же:  Приставы сокращение в 2018 году

Требования к образованию оценщика

Оценщик — специалист, которому нужны определенные знания, но в РФ очень мало вузов, которые готовят специалистов данного профиля. Поэтому путь в профессию будет длинным: окончание экономический или юридический факультета вуза, а затем курсов оценщиков.

Требования, предъявляемые к оценке и оценщику

Жизнь выдвинула потребность в новой профессии оценщика, она выдвигает определенные требования, предъявляемые к оценке и оценщику. Оценку имущества должен проводить грамотный специалист, который обладает определенным уровнем профессиональных знаний.

ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К СОСТАВЛЕНИЮ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартами и правилами оценочной деятельности (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ФСО № 3 «Об утверждении федерального стандарта „Требования к отчету об оценке”», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254), с Международными стандартами об оценке, Европейскими стандартами оценки и рекомендациями, предъявляемыми к отчетам об оценке экспертными советами саморегулируемых организаций, требованиями саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовившим отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В случае если отчет составлен с нарушениями требований закона и стандартов, он может быть оспорен в суде, не принят исполнительными органами к исполнению или отложен страховыми и банковскими структурами. В общем, неправомерность составления отчета об оценке может привести к серьезным экономическим последствиям.

В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» изложены основные положения отчета об оценке.

В ст. 11 отражены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки (далее — отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ).

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

  • • дата составления и порядковый номер отчета;
  • • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (в ред. Федеральных законов от 14 ноября 2002 г. № 143-ФЗ, от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ);
  • • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • • дата определения стоимости объекта оценки;
  • • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В ст. 12 Закона устанавливается достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Важным положением закона является введение возможности оспорить сведения, содержащиеся в отчете.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вообще все требования, предъявляемые к отчету об оценке, можно сгруппировать в соответствии со следующей структурой:

  • • требования к составлению отчета об оценке;
  • • требования к содержанию отчета об оценке;
  • • требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки;
  • • требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.

Подробнее остановимся на каждой из групп требований. Требования к составлению отчета об оценке включают в себя ряд следующих положений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

  • • в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
  • • информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • • состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • • отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных само-регулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета влечение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Требования к содержанию отчета об оценке включают в себя ряд следующих положений.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

  • а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
    • • общая информация, идентифицирующая объект оценки;
    • • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
    • • итоговая величина стоимости объекта оценки;
  • б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
  • в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

  • • юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • • физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

  • • работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируе-мой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • • осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
  • • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
  • г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщи

ком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

• количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна

содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

  • • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
  • • информация о текущем использовании объекта оценки;
  • • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
  • ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
  • з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения до
Читайте так же:  Страховка на зубы стоимость

ходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, включают в себя ряд следующих положений.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов включают в себя ряд следующих положений.

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Мы подробно рассмотрели теоретический аспект требований к отчету об оценке. Теперь приведем перечень конкретных ошибок, допускаемых при составлении отчетов об оценке земельного участка.

  • 1. Несоблюдение формальных требовании:
    • • по оформлению отчета об оценке (например, отчет не прошит, не подписан, не содержит обязательных разделов);
    • • содержанию отчета об оценке (например, не указан ОГРН заказчика оценки и дата его присвоения).
  • 2. При описании объекта:
    • • искажение прав и обременений, разрешенное использование земельного участка;
    • • искажение привлекательности места расположения;
    • • искажение экономических характеристик (например, затрат на эксплуатацию, кадастровой стоимости);
    • • искажение технического состояния.
  • 3. В разделе «Анализ рынка объекта оценки»:
    • • искажение основных ценовых показателей (цен, ставок аренды, ставок капитализации, операционных расходов, затрат на замещение/воспроизводство);
    • • отсутствие информации по ключевым параметрам расчета.
  • 4. При анализе наиболее эффективного использования (НЭП):
    • • использование излишне оптимистических или пессимистических прогнозов в использовании земли;
    • • использование результатов анализа НЭИ при расчете в отдельных подходах к оценке.
  • 5. В затратном подходе к оценке:
    • • искажение стоимости прав на земельный участок;
    • • искажение величины затрат на замещение/воспроизводство улучшений;
    • • искажение величины прибыли предпринимателя;
    • • отсутствие обоснования ключевых параметров расчета.
  • 6. В сравнительном подходе к оценке:
    • • ошибки аналогов: несопоставимые, неописанные, искаженные, нереальные, выборочные;
    • • ошибки корректировок: необоснованные, искаженные, ошибка направления внесения корректировок, не соответствующие результатам анализа рынка;
    • • отсутствие обоснования ключевых параметров расчета.
  • 7. В доходном подходе к оценке:
    • • излишне оптимистические или пессимистические прогнозы;
    • • искажение ставки аренды;
    • • искажение величины первоначальных затрат на сдачу объекта в аренду;
    • • несоответствие величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации рыночной конъюнктуре;
    • • отсутствие обоснования ключевых параметров расчета.
  • 8. При согласовании результатов:
    • • несопоставимость результатов (разное НЭИ, разбросы значений, наличие НДС);
    • • необоснованность весов.

Вопросы для самопроверки

1. Выберете документы, которыми регламентируется оценочная деятельность в

  • а) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • б) Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;
  • в) Федеральный стандарт оценки № 2 «Об утверждении федерального стандарта оценки „Цель оценки и виды стоимости”» (ФСО № 2), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;
  • г) Федеральный стандарт оценки № 9 «Об утверждении федерального стандарта оценки „Цель оценки и виды стоимости объектов интеллектуальной собственности»» (ФСО № 9), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2010 г. № 270.
  • 2. К рыночным принципам оценки земли можно отнести следующие положения:
    • а) рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (здесь работает и принцип замещения);
    • б) оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли;
    • в) денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (здесь включается и принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж;
    • г) оценка стоимости земельного участка не зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный период времени.
  • 3. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования предполагает, что стоимость определяется исходя из способа использования земельного участка, который
  • а) физически возможным;
  • б) юридически допустимым;
  • в) экономически целесообразным;
  • г) наиболее выгодным и наиболее вероятным;
  • д) экологически допустимым.
  • 4. Оценка земельных участков предполагает прохождение следующих этапов:
    • а) постановка задания на оценку земельного участка;
    • б) получение кредита для оплаты услуг по сбору информации;
    • в) составление плана и заключение договора на проведение оценки;
    • г) осмотр земельного участка не обязателен;
    • д) составление отчета об оценке.
  • 5. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату; как правило, это дата осмотра участка;
  • а) да;
  • б) нет.
  • 6. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков рекомендуется использовать следующие методы;
  • а) метод сравнения продаж;
  • б) метод выделения факторов стоимости земли;
  • в) метод распределения корреляционной зависимости;
  • г) метод капитализации земельной ренты.
  • 7. Оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке и самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки:
    • а) да;
    • б) нет.
  • 8. Случаи обязательной оценки земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, следующие:
    • а) приватизация;
    • б) передача в доверительное управление или в аренду;
    • в) использование земельного участка в качестве предмета залога;
    • г) изъятия земельного участка;
    • д) переуступка долговых обязательств;
    • е) передача земельного участка в качестве вклада в уставный капитал, фонды юридических лиц.
  • 9. В процессе оценки необходимо обязательно учитывать наличие или отсутствие у земельного участка следующих видов сервитута:
    • а) публичные;
    • б) частные;
    • в) экологические;
    • г) технологические;
    • д) экономические.
  • 10. Каким образом определяется соразмерная плата за сервитут:
    • а) как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка;
    • б) как величина доходов, полученных пользователем сервитута.
  • 11. В отчете об оценке земельного участка должны быть указаны:
    • а) дата составления и порядковый номер отчета;
    • б) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
    • в) международные стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости земельного участка и обоснование их ис-пользования;
    • г) дата определения стоимости объекта оценки;
  • 12. Оценщик должен составить отчет об оценке так, чтобы его содержание не вводило в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускало неоднозначного толкования (принцип однозначности):
    • а) да;
    • б) нет.
  • 13. Назовите требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки.
  • 14. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
    • а) количественные и качественные характеристики земельного участка;
    • б) количественные и качественные характеристики геодезической сети, используемой при проведении межевания земельного участка;
    • в) информация о текущем использовании объекта оценки;
    • г) количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.
  • 15. Назовите распространенные ошибки, допускаемые при составлении отчетов об оценке земельного участка.