Договор за наем на апартамент

Типов договор (бланка) за договор за наем на апартамент (жилище)

ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Днес, ………………… година в ………………………., въз основа на член 228 до чл. 239 от Закона за задълженията и договорите, между:
1. ……………………………….. ………………. ЕГН: …………………, лична карта № …………………, издадена на ………………… г. от МВР гр. София, наричани за краткост НАЕМОДАТЕЛ, от една страна и от друга:
1. ………………. ………………………………………………, гражданин на …………………, роден на …………………………….г. в гр. …………………, личен паспорт …………………, издаден на ………………… г., от …………………, наричан за краткост НАЕМАТЕЛ
Cе сключи настоящият Договор.

I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА
1. НАЕМОДАТЕЛЯТ предоставя на НАЕМАТЕЛЯ за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот, находящ се на адрес: гр. София, кв. …………………, ул. …………………, апартамент № …………………, жилищен етаж …………………, със застроена площ ………………… кв.м., състоящ се от …………………, притежаван с нотариален акт № …………………, том …………………, дело №…………………, свързан към студена и топла вода, отопление, електричество, както и с функциониращи водопроводна, отоплителна, електрическа, отходна и канализационна.
2. НАЕМОДАТЕЛЯТ отдава под наем на НАЕМАТЕЛЯ този имот за да бъде използван за …………………………… НАЕМАТЕЛЯТ няма да ползва имота за незаконни цели и ще изпълнява всички действащи и бъдещи норми на централната и местната власти, регулиращи наемните отношения.
3. Предаването на имота се извършва с двустранен Приемо-предавателен протокол, който включва списък на инвентара и описание на състоянието на имота.

II. ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ
1. НАЕМАТЕЛЯТ заплаща на НАЕМОДАТЕЛЯ или на упълномощено от него лице месечен наем в размер на ………………… (…………………).
2. Месечната наемна цена е дължима от ………………… г.
3. При подписване на настоящият договор НАЕМАТЕЛЯТ заплаща на НАЕМОДАТЕЛЯ месечният наем за първия наемен месец.
4. След изтичане на предплатения период НАЕМАТЕЛЯТ ще заплаща авансово на НАЕМОДАТЕЛЯ посочения в II. 1. наем от …………………- во до …………………-то число на месеца.
5. Месечната наемна цена е твърда и не подлежи на промяна за срока на настоящия договор.
6. За да гарантира редовното и своевременно плащане на консумативните и други разходи възникващи във връзка с ползването на наетите помещения, НАЕМАТЕЛЯ ще депозира у НАЕМОДАТЕЛЯ (да държи за срока на действие на този договор) сума в размер на € ………………… (…………………). При прекратяване на наемния договор и в момента на уреждане на задълженията на НАЕМАТЕЛЯ, произтичащи от наемните отношения, НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава да върне на НАЕМАТЕЛЯ сумата в размер на € ………………… (…………………). В случай, че НАЕМАТЕЛЯТ не заплати някои от консумативните разходи в срок, НАЕМОДАТЕЛЯТ има право да удържи съответната сума от този депозит и да върне остатъка.

III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ
1. НАЕМОДАТЕЛЯТ е длъжен да предаде наетия имот в състояние, в което да изпълнява предназначението си.
2. НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава да предаде за ползване наетия имот на НАЕМАТЕЛЯ не по-късно от дата ………………… г.
3. НАЕМОДАТЕЛЯТ има право да получава уговорения наем при договорените условия.
4. НАЕМОДАТЕЛЯТ осигурява на НАЕМАТЕЛЯТ за срока на този договор спокойно и необезпокоявано ползване на имота.
5. НАЕМОДАТЕЛЯТ носи пълна и единствена отговорност за плащането на всички данъци /данък “смет”, данък “сгради”/, които могат да бъдат определени за имота, предмет на този договор.
6. НАЕМОДАТЕЛЯТ ще поддържа имота в добро състояние, като отстранява възникналите повреди по време на целия наемен период, освен повредите в резултат на небрежност от страна на НАЕМАТЕЛЯ. Освен това, ако някоя от инсталациите /ВиК, отопление, вода, електричество и др./ в сградата се повреди или по някаква причина престане да функционира правилно, НАЕМОДАТЕЛЯТ ще поправи това или НАЕМАТЕЛЯТ може да отстрани повредата за своя сметка, като направените разходи се приспаднат от наема след представяне на документ, доказващ размера на разноските.
7. НАЕМОДАТЕЛЯТ декларира, че към датата на подписване на настоящия договор е собственик на недвижимия имот и че за него няма пречки да отдаде под наем имота за целия период на договора.

IV. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМАТЕЛЯ
1. НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен да заплаща в срок уговорения месечен наем и консумативните разходи за телефон, ел. енергия, отопление, топла и студена вода, за сигнално охранителна система и за кабелна телевизия, по условията и реда на съответните служби.
2. НАЕМАТЕЛЯТ се задължава да заплати всички щети, възникнали в резултат на неговата небрежност, с изключение на онези, причинени от нормалното и обикновено износване или от обстоятелства, над които той няма контрол.
3. НАЕМАТЕЛЯТ има право да извършва трайни подобрения и реконструкции в наетия имот само след изричното писмено съгласие на НАЕМОДАТЕЛЯ.
4. НАЕМАТЕЛЯТ няма право да преотдава имота под наем на трети лица.
5. НАЕМАТЕЛЯТ не носи отговорност за посегателства, извършени върху наетия имот и се задължава да съобщава незабавно на НАЕМОДАТЕЛЯ.
6.НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен да полага грижите на добър стопанин, съобразявайки се с добрите нрави и спокойствието на живущите, вътрешния ред в сградата, противопожарните, хигиенни правила и изискванията на общинските и др. служби.

V. ПРЕКРАТЯВАНЕ И СРОК НА ДОГОВОРА
1. Настоящият договор се сключи за срок от ………………… /…………………/ месеца, считано от ………………… година.
2. Настоящият договор се прекратява при изтичане на договорния срок.
3. След изтичане на наемния срок договорът може да бъде продължен при същите или други условия с изричното писмено съгласие на страните един месец преди изтичането на срока.
4. Настоящият договор може да бъде прекратен по взаимно съгласие в писмен вид. В този случай страните допълнително уговарят начина на прекратяване на взаимоотношенията им.
5. Двете страни имат право едностранно да прекратят настоящия Договор с едномесечно предизвестия отправено до насрещната страна.
6. В случай, че до 10 /десет/ дни след крайния срок за плащане на наемната цена по ІІ. 1. от настоящия договор НАЕМАТЕЛЯ не е изплатил на НАЕМОДАТЕЛЯ дължимия месечен наем, договора се счита за автоматично прекратен, освен ако няма сключено между страните допълнително писмено споразумение.
7. При прекратяване на договора и при напускане НАЕМАТЕЛЯТ предава имота в състоянието описано в двустранния Приемно – предавателен протокол, като се вземе предвид естественото износване, и представя документи за платени консумативи, съгласно раздел IV.

VI. ДОПЪЛНИТЕЛНИ УСЛОВИЯ
1. Всякакви уведомления, които ще бъдат отправяни по този договор от НАЕМАТЕЛЯ или от НАЕМОДАТЕЛЯ ще бъдат валидни, ако са в писмен вид и са предадени срещу подпис или изпратени с препоръчана поща и обратна разписка на следните адреси:
Наемодател: …………………
Наемател: …………………
2. Всяка от страните се задължава да уведомява другата при промяна на адреса.
3. Към настоящият договор двете страни могат да прилагат допълнителни условия и споразумения по взаимно съгласие в писмен вид. Приложените споразумения са неделима част от договора.
4. Страните по настоящия договор решават
възникналите между тях спорове по взаимно съгласие, а ако това се окаже невъзможно , по съдебен ред.
5. За неуредените по настоящия договор въпроси се прилагат разпоредбите на действащата законодателна уредба на Република България.
Настоящият договор е изготвен два еднообразни екземпляра – по едно копие за всяка от страните.
НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ, които подписаха настоящия договор, са съгласни с всички условия и изисквания упоменати в клаузите му.

Договор за наем

Уважаеми потребители, съдържанието на договора е като образец и не отразява всички промени, които Мирела налага в корпоративната си практика.

Днес на . в гр. София, между страните:
1. ЕГН .
.
л.к. , № . изд. на . г. от МВР гр. .
.
наричан /и / по-долу за краткост /НАЕМОДАТЕЛ/ от една страна и
2. ЕГН.
. л.к.№. изд.на.
. г. от МВР гр.
като /НАЕМАТЕЛ/ от друга, се сключи настоящия договор със следното съдържание:

I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА

чл.1/1/ НАЕМОДАТЕЛЯТ ОТДАВА ПОД НАЕМ НА НАЕМАТЕЛЯ следния собствен НЕДВИЖИМ ИМОТ:
.
.
. /съгл. докум. за собств./ .
/2/ НАЕМАТЕЛЯТ ще ползва имота, за: .

чл.2. Настоящият договор за наем се сключва за СРОК от . считано от .
. като след изтичане на договорения срок договорът за наем може да бъде
продължен по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма.
чл.3 /1/ МЕСЕЧНИЯТ НАЕМ се определя в размер на . и се заплаща от
НАЕМАТЕЛЯ между . -во и . -то число на месеца за текущия месец, като при неплащане на един пореден месечен наем в уговорения срок, договорът за наем се прекратява без предизвестие и наемателят е длъжен да освободи незабавно имота, ако не се постигне друга уговорка.
/2/ В момента на подписването на настоящия договор НАЕМАТЕЛЯТ заплаща на НАЕМОДАТЕЛЯ сумата от . представляваща .
/3/. НАЕМАТЕЛЯТ в СРОК до . ще остави на НАЕМОДАТЕЛЯ ДЕПОЗИТ в размер на
. който депозит подлежи на връщане след прекратяване на договора и
уреждане на имуществените отношения между страните, съгласно условията и поетите задължения, посочени в договора.

II. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

Чл.4. НАЕМАТЕЛЯТ има право на необезпокоявано и свободно ползване на наетия имот в договорения срок и в рамките на поетите от НАЕМОДАТЕЛЯ права и задължения.

Чл.5/1/ НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен да заплаща всички консумативни разноски за ползването на имота /електричество, топла и студена вода, телефон, парно отопление, ежемесечни вноски за поддържане на общите части на сградата/ и да представя квитанциите на НАЕМОДАТЕЛЯ ежемесечно при заплащане на наема.

/2/ НАЕМОДАТЕЛЯТ има право да заплаща ежемесечно със свои средства консумативните разходи по ползването на имота/ ток, топла и студена вода, телефон, парно отопление, ежемесечни вноски за поддържане на общи части на сградата/ и да представя платежните документи на НАЕМАТЕЛЯ, който от своя страна е длъжен да му възстанови изцяло платената сума.

Читайте так же:  Приказ о штатном расписании образец 2018

/3/ За срока на наемния период НАЕМОДАТЕЛЯТ има права да прехвърли на името на НАЕМАТЕЛЯ партидите за заплащане на електричество, телефон, топла и студена вода и отопление, а НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен да му съдейства, като предприеме необходимите действия и представи необходимите документи пред „БТК”, „Енергоснабдяване”, „Софийска вода” и „Топлофикация”.

Чл.6/1/НАЕМАТЕЛЯТ се задължава да пази имота с грижата на добър стопанин и спазва добрите нрави при ползването му, да извършва преустройства, ремонти и прави трайни подобрения в имота само след предварително съгласуване с НАЕМОДАТЕЛЯ и след одобрението му, както и да ползва имота само за целите, посочени в чл.1/2/ от договора.
/2/ При унищожаване или повреждане на предоставеното за ползване имущество по вина на НАЕМАТЕЛЯ, последния е длъжен да възстанови щетите.
/3/ Всички текущи ремонти, свързани с ползването на имота през наемния период са за сметка на НАЕМАТЕЛЯ,
освен ако страните не постигнат друга уговорка в писмена форма.

Чл.7. НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава да осигури свободно ползване на отдадения под наем недвижим имот за периода на ползването му от НАЕМАТЕЛЯ.

Чл.8/1/ НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава да извършва за своя сметка основните ремонти в имота, които се налагат през периода на ползването му и всички поправки на наетите вещи, които ремонти и поправки не се дължат на нормалното изхабяване и на виновни действия от страна на наемателя.
/2/ Ако наемодателят не изпълни задължението си по предходната алинея, наемателят може да извърши основния
ремонт по своя преценка, като прихване разноските си от наемната цена или да развали договора.
/3/ НАЕМОДАТЕЛЯТ има право на достъп до имота през време на наемния период след предварително съгласуване на деня и часа с НАЕМАТЕЛЯ/ТЕ/ с оглед осъществяване на контролни функции и изпълнение на задълженията си.
/4/ НАЕМОДАТЕЛЯТ има право да изисква незабавното освобождаване на имота при неизпълнение на задълженията по настоящия договор от страна на НАЕМАТЕЛЯ.
/5/ НАЕМОДАТЕЛЯТ е длъжен да заплати всички консумативни разноски за ползването на имота /ток, топла и студена вода, телефон, парно отопление, ежемесечни вноски за поддържане на общи части на сградата/ към датата на наемането му от НАЕМАТЕЛЯ.
Чл.9/1/ За предаването на имота страните подписват приемо- предавателен протокол, в който се описва състоянието на имота, съществуващите към момента трайни подобрения, както и броя, вида и състоянието на предоставените за ползване вещи. След изтичането на наемния период НАЕМАТЕЛЯ е длъжен да предаде на НАЕМОДАТЕЛЯТ имота в състояние и вид съгласно подписания приемо- предавателен протокол, като при констатиране на повреждане, липси или щети, които не се дължат на обичайното изхабяване при ползването НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен да възстанови щетите или НАЕМОДАТЕЛЯТ да приспадне стойността им от предоставения депозит.
/2/ НАЕМОДАТЕЛЯТ предоставя за ползване тел. пост № .
Чл.10. НАЕМАТЕЛЯТ не може да пренаема имота, без изричното писмено съгласие на НАЕМОДАТЕЛЯ.

III. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА

Чл.11/1/ Настоящият договор може да бъде прекратен:
а/ с изтичане на договорения срок, ако срокът на договора не бъде продължен.
б/ преди изтичане на срока с отправено едномесечно писмено предизвестие от страна на наемателя.
в/с отправено писмено предизвестие от. месец/а/ на една от страните
до другата, в този случай страната, отправила предизвестието дължи на насрещната неустойка
за предсрочното прекратяване на договора в размер на.
г/ без предизвестие в хипотезата на чл. 3 от договора, ако не е постигната писмена договорка
между страните. В този случай договорът се счита за прекратен от деня следващ посочения краен
срок за плащане на наема и НАЕМАТЕЛЯТ дължи неустойката посочена в чл.11/1/, буква”в”.
Чл.12. За неуредените в настоящия договор отношения се прилагат съответните
разпоредби на ЗЗД и действащото в Република България гражданско законодателство.

Адреси за кореспонденция на страните:

Настоящия договор се подписа в два еднакви екземпляра- по
един за всяка от страните и влиза в сила от датата на сключването му.

Адвокат Емил Трифонов

Адвокат в София и Пловдив

Договор за наем

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. При нужда от съдействие, може да се свържете с адв. Трифонов чрез формата за запитване или на:
[email protected] ☎ 0878358643

Време за прочитане : 273 минути

Договор за наем на недвижим имот между физически/юридически лица – същност, съдържание, сключване, срок и прекратяване

Особености при вписване на договор за наем с нотариална заверка

Защита на страните и специфики при наем на търговски обект

(Забележка: Бланка на договор за наем на недвижим имот и образец на приемо-предавателен протокол-опис за недвижим имот се съдържат в приложението „Правен помощник“)

Договор за наем на недвижим имот – жилище или търговски обект, офис, магазин, заведение, паркомясто, гараж или друго помещение, с или без нотариална заверка – е един от най-разпространените видове договори у нас. За неговото съставяне и подписване, освен ако не се касае за специфични правоотношения или търговски сделки, обикновено не се изискват задълбочени правни познания, а почти всеки гражданин на даден етап от живота си е бил страна по такъв тип договор. Същността на договора за наем включва правни задължения и за двете сключили го страни. За наемодателя възниква задължение да предостави на наемателя по договора вещта (независимо дали е за граждански нужди като жилище, гараж или паркомясто или за търговски цели като заведение, магазин, офис или друг вид търговска площ) за определен срок на ползване, а за наемателя възниква задължение да плаща редовно наемната цена за това ползване. Важно е да се отбележи изрично, че договорите за наем нямат вещно-прехвърлително действие. Това е така именно поради факта, че вещта (имотът) се предоставя само за временно ползване срещу определена между страните цена. Така наемателят придобива качеството на държател, а не на собственик. След изтичане на договора за наем или поради прекратяването му, наемното правоотношение между двете страни по договора се прекратява и предметът на този договор следва да се върне в състоянието, в което се е намирал при сключването на договора като следите от нормално износване от употребата му не се вземат предвид. Договорът за наем на недвижим имот между физическо и юридическо лице (фирма) има своята законова уредба основно в Закона за задълженията и договорите както и в редица други закони и специфични подзаконови актове, като например Търговския закон относно наема като търговска сделка.

Поначало клаузите и съдържанието на договорите за наем се определят напълно свободно от страните. Най-съществените клаузи, които обаче един договор за наем на недвижим имот задължително съгласно българския закон следва да съдържа, са тези, свързани с:

  • Предмета (описва се подробно имотът, който се наема),
  • Наемната цена (няма пречка по усмотрение и за удобство на страните да се уговори като седмичен, месечен или годишен наем) и срока на нейното плащане,
  • Продължителността и срока, за който е сключен, както и прекратяването му,
  • Задълженията и правата на наемодател и наемател, вкл. някои специфични такива, ако напр. се касае за търговска сделка или правоотношение.

Договор за наем с или без нотариална заверка? Договорът за наем на недвижим имот трябва ли да е нотариално заверен? Валиден ли е договор за наем без нотариална заверка? Това са едни от най-често задаваните въпроси във връзка със законосъобразното сключване на договор за наем на недвижим имот. В тази връзка следва да се има предвид това, че законът не предписва изрично някаква правна форма, за да бъде действителен договора за наем на недвижим имот (с нотариална заверка, обикновена писмена форма без нотариална заверка). Напълно допустимо по българското право е такъв договор да бъде валидно сключен и устно. Но най-често срещан, най-вече предвид спестяването на нотариални такси (въпреки че цената на нотариалната заверка не е висока), по-лесното му доказване и защита правата и на двете страни по него, е договорът за наем на недвижим имот без нотариална заверка (т. нар. обикновен писмен договор). Нотариалната заверка е препоръчителна при договори за наем на търговски помещения или обекти на значителна стойност или между фирми, защото в този случай правата и на наемателя, и на наемодателя се ползват от по-интензивна законова защита, напр. много по-лесно може наемателят да бъде отстранен от имота, а всяка от страните да получи изпълнителен лист на определена стойност от съда за претърпени вреди и пропуснати ползи. Следва да се има предвид и законовия праг за плащанията в брой до 10 000 лв. Не трябва да се забравя и че според данъчното ни законодателство приходите от наем следва да се декларират, а за тях се удържа данък в размер на 10%.

Съставянето на приемо-предавател протокол (протокол-опис) към договора за наем не е по закон задължително, но е силно препоръчително. Неговата цел е пълно и обстойно описание напр. на обзавеждането в жилищен имот или оборудване в търговски обект. Това е така, тъй като в повечето случаи в договора, а и според закона, е изрично посочено, че имотът, който се предоставя за ползване, трябва да бъде използван съобразно с неговото предназначение, т.е. ако е предоставен офис, използва се за такъв, не можете например от него да направите магазин. Възможно е за по-голяма сигурност на страните към протокола да се приложи и снимков материал.

Договорът се счита за сключен (и евентуално влязъл в сила, освен ако не е с отложено действие) в момента, в който двете страни помежду си постигнат единодушно съгласие относно вещта (имота) и относно цената. Когато иде реч за сключване и срок на договора, в закона ясно е записано, че лице, което има право да сключва само сделки на управление, няма право да подписва договор за наем, за срок по-продължителен от 3 години. Това е лице, което обикновено няма качеството на собственик на конкретния имот. Такъв е и случаят при търговските сделки, когато се отдава под наем имот, собственост на търговско дружество. Трайната съдебна практика приема, че управителят на такова дружество може да сключи договор за наем с максимален срок на действие 3 години, защото той има право да извършва само действие по управление на имотите, собственост на представляваното от него дружество. Когато се сключва договор за по-дълъг период, тогава управителят не може да действа самостоятелно, а само след предварително взето решение от Общото събрание на съдружниците в дружеството. От това правило, разбира се, има и изключения. Такова е например положението при управлението на недвижим имот, който е обща собственост на двама съпрузи – всеки от тях има право да извършва сделки на управление, без да се изисква изричното съгласие на другия съпруг. Сделките на управление са свързани обикновено с опазване, съхраняване на вещта и събиране на гражданските плодове от нея. Именно такъв вид сделка е договорът за наем. Тук се поставя и логичният въпрос – за какъв период от време може да сключи такъв договор собственикът на имота. Отговорът е пределно ясен и конкретен – до 10 години. Това следва от факта, че собственикът има право на разпореждане, което е свързано с правото да се отчуждава имотът като например се продаде, дари или наследи. Обикновено договорите за наем на жилищен или друг недвижим имот се подписват и сключват за срок, не по-дълъг от 1 година. Това се прави, на първо място, с цел, за да може евентуално след изтичането на този не особено дълъг срок, страните да могат да предоговорят условията на договора (например коригиране на наемната цена).

Читайте так же:  Существует ли льгота на земельный налог

Освен горното съображение обаче, чрез сключването на договор за срок от максимум 1 година, се избягва задължението за вписване на договор за наем на недвижим имот в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според разпоредбите на закона, всеки договор за наем на недвижим имот, със срок по-продължителен от 1 година, задължително се вписва. Това се извършва от една от страните по договора (наемател или наемодател) в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията, като вписването може да бъде извършено по пълномощие и от трето лице, напр. адвокат. В Имотния регистър се попълва молба-заявление, към която се прилагат: договорът за наем с нотариално заверени подписи на страните, скица/схема на имота, както и доказателство за платена държавна такса. Именно това създава известно неудобство за наемодателя и много често на практика тези договори за наем изобщо не се вписват. Самото вписване на договор за наем на недвижим имот, независимо дали е за жилищен или търговски обект, категорично не е условие за валидността му, но е отлично средство за защита на правата на наемателя, който има интерес от неговото извършване. Имотът може да бъде продаден или по друг начин прехвърлен от наемодателя на трето лице през времето на действие и изпълнение на валиден договор за наем на недвижим имот. Ако договорът за наем обаче не е вписан – новият собственик на имота може напълно законно да се противопостави на ползването на вече собствения си имот от страна на наемателя). Ако договорът е вписан – новият собственик встъпва в качеството на наемодател и е длъжен да се съобразява с действащото наемно правоотношение. Във всеки случай, наемодателят дължи изплащането на обезщетение на наемателя, ако го лиши от правото на ползване на имота преди края на наемния срок.

Наемодателят също може да разчита на законова защита срещу некоректни наематели, които не изпълняват задълженията си по договора за наем на имот (напр. неплащане на уговорената наемна цена в срок, неплащане на битови сметки или други такси). Специално по отношение на битовите сметки (ток, вода, отопление) между страните по договора може да се постигне споразумение за промяна в партидите. Това би създало известно неудобство, но по този начин за определения срок на наемното правоотношение, наемателят има задължение за плащането им. В случай на неуредени такива сметки, самите дружества-доставчици няма да притесняват собственика на имота, а наемателя, ако партидите са прехвърлени на негово име, респ. на името на фирма. Тази промяна е най-удачна при наемането на големи търговски обекти (магазини, офиси, цехове за производство и др.), които обикновено имат значително по-високо потребление.

Поначало договорът за наем се прекратява с изтичането на срока на договора (освен ако и двете страни продължат да го изпълняват надлежно – тогава се счита, че договорът се е преобразувал в безсрочен), но преждевременното му прекратяване е напълно допустимо по закон, като страните имат право свободно да уговарят условията за това. Ако договорът за наем е безсрочен, тогава по закон предизвестието е поне 1-месечно (но може да е 2, 3 или повече месеца). Договорът за наем е напълно възможно да бъде прекратен окончателно и по взаимно съгласие на страните, без предизвестие. Договорът се прекратява и в случай, че имотът или вещта погине. Законово основание за прекратяване на договора за наем е и неизпълнение на наредбите за реда и управлението на етажната собственост. В този случай, прекратяването не е от страна на наемодателя, а от управителния орган на общността. Важно е да се знае, че прекратяването на договора за наем не винаги води до фактическо прекратяване на ползването на отдадения имот. В практиката не са рядкост случаите, в които наемодателят (физическо или юридическо лице) не може да накара доброволно наемателя да преустанови това ползване. Макар и да е изпълнил всички законови изисквания (вписване, деклариране) и да е бил изрядна страна по договора за наем, единственият способ за това остава образуването на съдебно производство, решението по което да послужи за принудително отстраняване на наемателя от имота.

Договор за наем на недвижим имот

Изготвени и поддържани актуални от адвокати

4 години над 20 хил. българи ползват документите ни

Строго пазим и съхраняваме лични данни, въвели сме GDPR

Наемът на недвижим имот е един изключително популярен договор, който се сключва непрекъснато. Независимо дали се наема квартира, магазин или офис, отношенията между страните следва да бъдат точно и ясно регламентирани, за да се избегне възникването на конфликти. С този договор ще можеш да уговориш всички важни елементи, така че да си правно подсигурен, без значение дали ти ще отдаваш под наем или ще наемаш недвижим имот.

Използвай Договор за наем на недвижим имот, ако:
  • Имаш недвижим имот, който искаш да отдадеш на друго лице под наем.
  • Искаш да използваш чужд недвижим имот за определен период от време.
  • Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка (когато поне едната страна по договора е търговец и сделката е свързана с упражняваното от него занятие). Лицата, които имат право само на управление на имота (тези, които не са собственици, например пълномощници) не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години. В случаите, когато тези предели са превишени, договорите за наем автоматично и по силата на закона се смятат сключени за 10, съответно 3 години.
  • Договор за наем на недвижим имот за срок повече от една година трябва да бъде нотариално заверен и да бъде вписан в имотния регистър.
  • При продажба на недвижимия имот, предмет на договора за наем, същият остава в сила за новия собственик, ако е бил вписан в имотния регистър. Ако договорът за наем, има достоверна дата (нотариална заверка на датата), той е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но за не повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят използва имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
  • Основното, което страните уговарят са отношенията между тях, които възникват по повод на недвижимия имот – неговият вид и предназначение, местонахождение, както и цената, която следва да се изплати на наемодателя.
  • Страни по договора могат да бъдат както хора, така и фирми, като това не се отразява по никакъв начин на неговото съдържание.
  • Правата и задълженията на страните са свързани с предоставянето на имота в уговорените срокове, неговото връщане и заплащането на цената.
  • Срокът на договора се уговаря свободно от страните, като те могат да изберат и договорът да бъде безсрочен. Както стана въпрос по-горе, законът определя максималната допустима продължителност на договора за наем на имот.

В допълнение към основаните клаузи ще имаш възможност да добавиш допълнителни уговорки, свързани например с възможността наемодателя да отстъпва имота на други лица преди изтичането на срока на действие на настоящи договор или възможността за безвъзмездно ползване от страна на наемодателя на част от имота. Ще можеш също така да уговориш допълнителни права в полза на наемателя, както и разпределението на разходите във връзка с имота. Не на последно място ще можеш да предвидиш неустойка в случай на неизпълнение на договора и клаузи за разрешаване на евентуално възникнали съдебни спорове.

Гарантирай правната си сигурност в ежедневието с недвижими имоти също и със следващите няколко документа:

Ползвай този документ безплатно и многократно — с абонамент. Абонаментът струва 99 лв. / година и включва достъп до цялата ни база от над 130 сигурни правни документa; включени безплатни услуги + отстъпки до 50% и бързо правно обслужване.
Добави Premium
или научи повече

ДОГОВОР ЗА НАЕМ

ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Днес, . 20. г., в гр./с. . се сключи настоящият договор за наем между
. . наричан накратко НАЕМОДАТЕЛ, от една страна,

от друга страна
. . наричан накратко НАЕМАТЕЛ.

Страните СЕ СПОРАЗУМЯХА ЗА СЛЕДНОТО:

I. ОБЩИ УСЛОВИЯ ПО ДОГОВОРА
Чл. 1. (1) НАЕМОДАТЕЛЯТ предоставя на НАЕМАТЕЛЯ за временно и възмездно ползуване . (описва се подробно наетата вещ или помещение), а НАЕМАТЕЛЯТ се задължава да изплаща уговорената между страните наемна цена. (1)

Читайте так же:  Выходное пособие или компенсация при увольнении по соглашению сторон

(2) Неразделна част от настоящия договор съставлява протоколът за предаването на наетата вещ (помещение), подписан между страните. (2)

Чл. 2. (1) НАЕМОДАТЕЛЯТ предоставя на НАЕМАТЕЛЯ, посочената по-горе вещ (имот) срещу наем в размер на . лева месечно (или друг срок).

(2) Наемната цена по предходната алинея следва да се изплаща не по – късно от . число на месеца, срещу издадена разписка от НАЕМОДАТЕЛЯ, в който следва да се отразят начинът на плащане, датата на плащането, точната сума и евентуалните прихващания на НАЕМАТЕЛЯ срещу наемната
цена. (3)

(3) При забава от страна на НАЕМАТЕЛЯ при плащането на наемната цена, той дължи лихва в размер на . % дневно от неизплатената сума.

Чл. 3. (1) Договорът се сключва за срок от . години, считано от датата на подписването му, между страните. (4)

(2) Ако след изтичането на наемния срок по предходната алинея НАЕМАТЕЛЯТ продължи да ползува наетата вещ със знанието и без противопоставянето на НАЕМОДАТЕЛЯ, договорът се счита за продължен като договор за наем за неопределен срок. (5)

Чл. 4. Договорът за наем следва да се впише в Нотариата, като разходите за това се разпределят по . между НАЕМОДАТЕЛЯ и НАЕМАТЕЛЯ. (6)

II. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМАТЕЛЯ
Чл. 5. НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен:

– да заплаща всички разходи, свързани с обикновеното ползуване на наетия имот: такси за електро- и топлоенергия, вода, смет;
– да поеме за своя сметка всички разходи за обикновени текущи ремонти и поправки;
– да върне наетите вещи (помещения) след изтичане на наемния срок;
– да изплаща в уговорения размер и в указаните срокове наемната цена;
– да предупреждава НАЕМОДАТЕЛЯ за посегателствата върху наетата вещ от страна на трети лица;
– да обезщети НАЕМОДАТЕЛЯ за вредите, причинени през време на ползуването на вещта (имота) от него, лица от неговото домакинство, негови служители или пренаематели, доколкото тези вреди не се дължата на причина, за която той не отговаря.

Чл. 6. НАЕМАТЕЛЯТ има право:

– да си служи с вещта (имота), предмет на договора. (7)
– със знанието на НАЕМОДАТЕЛЯ да пренаема отдадената под наем вещ; (8)
– да извършва вътрешни реконструкции и преустройства (при наем на помещения), съобразно нуждите си, на наетите помещения, след писмено съгласие на НАЕМОДАТЕЛЯ;

III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ
Чл. 7. (1) НАЕМОДАТЕЛЯТ е длъжен да предостави вещта (имота), предмет на настоящия договор във вид и състояние, които отговарят на ползуването, за които е наета.

(2) НАЕМОДАТЕЛЯТ е длъжен да обезпечи несмущаваното ползуване на наетата вещ (помещение), като при евентуални претенции от трети лица за тези помещения, всички разходи по съдебни процеси, юридически услуги и др. подобни се поемат от него;

(3) При евентуално отстраняване от трето лице на НАЕМАТЕЛЯ от имота, НАЕМОДАТЕЛЯТ дължи неустойка в размер на . (най-добре е тя да се уговори в наемни цени).

Чл. 8. НАЕМОДАТЕЛЯТ има право:

– да получава в уговорените срокове наемната цена;
– след изтичането срока на договора да получи отдадената вещ (имот) във вида, в който я е предал, като се вземе предвид нормалното овехтяване;

IV. ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ
Чл. 9. (1) За срока на действие на настоящия договор НАЕМОДАТЕЛЯТ няма право да прехвърля по какъвто и да било начин собствеността или ползуването върху вещта (имота), предмет на договора, както и да обременява същата с тежести (включително залог или ипотека).

(2) При неизпълнение на горното задължение, НАЕМОДАТЕЛЯТ дължи на НАЕМАТЕЛЯ неустойка в размер на .

Чл. 10. Договорът може да се прекрати по взаимно писмено съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок.

Чл. 11. Страните могат да изменят или допълват този договор, включително и да актуализират размера на дължимия наем с допълнително писмено споразумение, което се явява неразделна част от
договора. (9)

Чл. 12. За неуредените в договора въпроси се прилагат разпоредбите на общото гражданско законодателство.

Настоящият договор се състави и подписа в . екземпляра и следва да се впише в Нотариата в срок от . дни след подписването му между страните.

ЗАБЕЛЕЖКИ
(1) Страните по договора следва прецизно да индивидуализират наетите вещи или помещения. Особено важно това е при наема на недвижими имоти – те следва да се опишат по площ, разположение, други характеристики. Добре е в договора изрично да се определи, за какво ще се ползува вещта (имота). При наем на недвижим имот в етажна собственост, наемателят е длъжен да спазва правилата за вътрешния ред на етажната собственост. В противен случай, той може да бъде изваден от наетото помещение по искане на управата на етажната собственост.

(2) В протоколът следва да се определи състоянието, в което се предават вещите или помещенията, предмет на договора. Доколкото няма подобен протокол, предполага се, че вещта е приета в добро състояние. При наем на недвижим имот в протокола е добре де се изредят и вещите, собственост на наемодателя, които остават в наетите помещения и наемателят може да ползува. Когато страните постигнат съгласие в наетите помещения да бъдат извършени ремонти или реконструкции, добре е обема и вида на същите да се опишат в приложение към договора.

(3) Тази клауза е необходима, доколкото наемната цена ще се изплаща в брой. Възможни са и други варианти: превод по банковата сметка на намодателя или трето лице, чрез пощенски или телеграфен запис и др. В договора следва да се уговорят и точните срокове на плащане на нема и преди всичко въпроса, дали той се дължи «авансово» – т.е. преди или след изтичане на месеца, за който се отнася. Възможоно е да се предвиди и плащане на предплата – в този случай е важно да се уточни начина на нейното приспадане от дължимите месечни вноски.

(4) Договорът за наем може да бъде сключен за срок до десет години, а лицата, които имат права само на обикновено управление на наеманите вещи (имоти) могат да ги отдават под наем за не повече от три години. Срокът на договора е важен с оглед прекратяването на наема: ако договорът е сключен като безсрочен, същият може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие от която и да е от страните (може да се договори изрично и друг срок за предизвестие).

(5) Може в договора изрично да се договори, че ако определен брой дни преди или след изтичането на срока, никоя от страните не предизвести писмено насрещната страна, че не желае продължаването на договора, същият се продължава за определен срок от време.

(6) Невписването на договора за наем не го прави недействителен. Вписването на договора за наем на недвижим имот има силно защитно действие преди всичко за наемателя – вписаният договор за наем остава в сила, дори и първоначалния наемодател да прехвърли имота на трето лице. По настоящем за вписването на наемния договор, в Нотариата следва да се представят оригинала на договора и заверено копие от същия, както и да се плати съответната държавна такса, определена понастоящем в Тарифа № 1 към Закона за държавните такси (ДВ бр. 71/92 г., т. т. 45, 44, стр. 7).

(7) Наемателят може да си служи с вещта (имота) съгласно определеното в договора ползуване, а доколкото такова не е уговорено – съгласно обикновеното й предназначение.

(8) По закон наемателят може да пренаема (т.е. да преотдава на трето лице) само части от наетата вещ (помещение) без съгласието на наемодателя. Възможно е в договора изрично да се уговори нещо различно: било да може да преотдава цялата вещ под наем на трети лица, било изобщо да няма право да преотдава и части от вещта без предварителното съгласие на наемодателя.

(9) На практика често в договора за наем се включва клауза, съгласно която на определени периоди от време наемната цена задължително се актуализира. В такъв случай добре е да се определи спрямо каква база ще се преизчисли наемната цена – напр. спрямо официално възприетия индекс на инфлация за съответния период от време.

Balans.bg – Счетоводство, Закони, ТРЗ

3.81. Договор за Наем – кратък пример

Публикувано на: 30.11.2010

ДОГОВОР за Наем

Днес, 01 октомври 2008 год. в град София, между страните:

фирма:

ДЕЛТА ООД

АЛФА ООД

адрес:

София 1000, бул. Витоша 100

София 1000, ул. Алабин 100

ЕИК:

представляващ:

наричан:

Наемодател

Наемател

се подписа настоящият Договор за Наем, наричан по-нататък за краткост Договора, при следните условия:

чл.1. Наемодателят предоставя на Наемателя за временно и възмездно ползване административен офис с обща площ 240 кв.м., находящ се на 4 етаж в бизнес сграда на бул. Витоша 160, в град София.

чл.2. Наемодателят предоставя имота на Наемателя за цената от 2 400 лева на месец, без включен ДДС, в която цена не се включват разходите за електроенергия, вода, телефон, отопление и други разходи, свързани с поддръжката на наетия имот. При подписване на Договора, Наемателят заплаща на Наемодателя депозит в размер на 2 400 лева и наема за първия месец. При прекратяване на Договора, Наемодателят дължи на Наемателя връщане на платения депозит.

чл.3. Наемодателят заплаща наемната цена на Наемодателя до пето число на всеки месец за текущия месец на ползване.

чл.4. Договорът влиза в сила от деня на неговото подписване.

чл.5. Договорът се сключва за срок от три години.

чл.6. Договорът се прекратява: с изтичане срока на Договора; с тримесечно предизвестие, направено от всяка от страните; или по взаимно споразумение на страните.

чл.7. За всички неуредени или спорни въпроси, страните се споразумяват допълнително, а ако не се постигне споразумение, спорът се отнася до компетентния съд.

чл.8. Договорът се подписа в два еднакви екземпляра – по един за всяка от страните.