Оглавление:

Особенности получения ипотеки индивидуальным предпринимателям

Благодаря государственным программам поддержки, индивидуальных предпринимателей с каждым годом становится все больше. Это позволяет развивать малый бизнес и улучшать благосостояние общества. Однако, несмотря на высокий статус «предприниматель», многие из них испытывают затруднения в приобретении жилой недвижимости. Поэтому одной из наиболее востребованных программ является ипотека для предпринимателей.

В чем ее особенности?

Если для обычных заемщиков первостепенным является вопрос, при какой зарплате дают ипотеку, то для ИП складывается более сложная ситуация. Индивидуальный предприниматель сам себе начальник, бухгалтерия и юрист. Однако у большинства кредитных организаций возникают сложности именно с определением его дохода, поскольку лица, занимающиеся предпринимательством не получают привычную всем заработную плату. Документы, которые предприниматели подают в налоговую инспекцию, тоже не всегда раскрывают реальное положение дел и зачастую стабильные выплаты налогов не всегда свидетельствуют об успехе их бизнеса. Поэтому ипотека для ИП все еще находится на начальной стадии своего развития, а основная задача, которая стоит сегодня перед ними – убедить банк в своей платежеспособности.

Ипотека для предпринимателей: кому получить проще?

Некоторые факторы благоприятствуют получению кредита. Например:

  1. Предприниматель уже брал какой-нибудь кредит, например, на открытие бизнеса, и успешно с ним расплатился, положив начало положительной кредитной истории;
  2. Прозрачную схему доходов и способность ИП доказать банку свою платежеспособность;
  3. Использование предприниматель общей, а не упрощенной схемы налогообложения;
  4. Доходы предпринимателя стабильны и не носят сезонный характер.

Одним словом, любые банки единодушно ратуют за прозрачность и, главное, стабильность доходов. Но и те, кто работает по упрощенной схеме налогообложения, имеют возможность получить кредит. Главное, платить налог не с оборота, а с прибыли. Тогда установить, каков реальный доход предпринимателя, не составит труда.

Сегодня ипотека для индивидуальных предпринимателей более доступна благодаря государственной поддержке. Но все равно остается масса вопросов, как получить ипотеку ИП, чтобы не возникло сложностей при ее оформлении? К основным правилам успешного получения ипотеки можно отнести:

  • Отчетность о доходах должна быть прозрачной;
  • Желательно обращаться в банки, где созданы программы по кредитованию малого и среднего бизнеса;
  • Постарайтесь предоставить кредитору максимально возможное обеспечение;
  • Обращатесь в банк за кредитом не сразу же после открытия бизнеса, а хотя бы через год его успешного существования. Стабильная прибыль станет хорошим поводом выдать ипотеку для ИП.

Какие необходимы документы?

Ипотека для индивидуальных предпринимателей отличается от классической документами, которые необходимо предоставить:

  1. Налоговая декларация за год (оформляют те, кто работает по упрощенной системе налогообложения).
  2. Налоговая декларация за два года (предоставляют работающие по единому налогу на вмененный доход).
  3. Документы по последнему налоговому периоду для тех, кто отчитывается по налоговой системе на доходы физических лиц.
  4. Свидетельство государственной регистрации в качестве ИП.
  5. Лицензия или ее копия на занятие определенными видами деятельности.
  6. Паспорт гражданина РФ.

Вместе с тем документы по приобретаемому жилью, а также документы для регистрации ипотеки которые потребуются при положительном решении банка, не будут отличаться от тех, что предоставляются при обычном кредитовании. Дают ли ипотеку ИП на основании только этих документов? Их перечень может быть дополнен по усмотрению банка, поэтому стоит быть готовым потрудиться над сбором необходимых бумаг.

Другой вопрос, как взять ипотеку ИП, чтобы это еще и было выгодно? Вот это действительно серьезная проблема, так как большинство банков предлагают кредиты индивидуальным предпринимателям по высоким процентным ставкам. Зачастую их размер достигает 30%, что в итоге выливается в огромную сумму переплаты.

В какие банки обращаться?

Далеко не каждый банк позволяет предпринимателю улучшить жилищные условия. А те, которые имеют соответствующие программы, предлагают достаточно жесткие условия. Во-первых, как уже говорилось ранее, повышенная процентная ставка. Во-вторых, объемный пакет документов, который существенно больше стандартного.

На сегодня ипотека для ИП доступна в следующих банках:

  1. Сбербанк. Предлагает достаточно выгодные условия кредитования, которые мало отличаются от ипотеки для физических лиц. Однако стоит быть готовым к сбору внушительного пакета документов.
  2. ВТБ24. Предлагает ипотеку сроком до10 лет, при этом предпринимателю необходимо внести аванс 20% от стоимости жилья.
  3. Уралсиб. Срок кредита предлагается до 120 месяцев размером до 95 млн. рублей. Предлагается процентная ставка от 14,25%. Заемщику необходимо самому обеспечить не менее 20% от стоимости жилья.
  4. Дельтакредит. Только начал работу в этой сфере и активно развивает кредитование индивидуальных предпринимателей.
  5. МДМ-банк. Готов предоставить кредит на срок до 5 лет с минимальная процентная ставкой от 13,5%.

Число банков, предлагающих кредиты индивидуальным предпринимателем, постоянно увеличивается. Но к выбору кредитора стоить относиться очень внимательно и не стоит гнаться за небольшой выгодой, пусть это будет надежный и проверенный банк, вызывающий доверие у других заемщиков.

Индивидуальные предприниматели в силу особенностей налогового учета часто не могут официально подтвердить свой реальный доход. Нахождение ИП на вмененной системе налогообложения подразумевает уплату фиксированной суммы налогов в месяц, независимого от финансового результата деятельности. Поэтому банки осторожно предоставляют кредиты ИП. Наиболее популярными методами кредитования являются программы с наличием обеспечения, в т. ч. ипотека.

Подробнее про ипотеку для индивидуальных предпринимателей

Вероятность одобрения заявки на ипотечный кредит выше у тех ИП, которые соответствуют следующим условиям:

  1. Время ведения бизнеса от 6–12 месяцев;
  2. Наличие оборотов по расчетному счету, открытому в банке, куда предприниматель обращается за кредитом;
  3. Отсутствие задолженности в бюджет и внебюджетные фонды, подтвержденные документально;
  4. Достаточный реальный доход, подтвержденный справками и другими документами;
  5. Наличие оборотов по расчетному счету в банке.

В некоторых банках существуют специальные программы ипотечного кредитования предпринимателей. В других кредитных организациях ИП кредитуются на общих условиях, но под повышенный процент.

Правила предоставления ипотеки для ИП

Чтобы оформить ИП ипотеку в банке, предприниматель должен предварительно привести в порядок документарное подтверждение своих реальных доходов. Банки охотнее оформляют сделки с предпринимателями, которые находятся на общей или упрощенной системе налогообложения, желательно с уплатой налогов с прибыли. В этом случае, собственник бизнеса обязан вести учет доходов и расходов, и подтверждать каждое поступление денежных средств и направление расходования.

При упрощенной системе с товарооборота, ИП не обязан вести учет расходов, подтверждая их направление, но он полностью учитывает собственный доход, что является для банка подтверждением его платежеспособности.

Во вмененной системе налогообложения, величина налога зависит от количества квадратных метров площади, на которой осуществляет свою деятельность ИП, рода занятий, других дополнительных факторов. Точным подтверждением платежеспособности могут быть только обороты по расчетному счету, предоставление контрольно-кассовой ленты, заверенной сотрудниками налоговой службы.

Вторым по значимости показателем, который влияет на решение банка, является положительная кредитная история заявителя. Если предприниматель раньше не обращался в банк за кредитами, ему следует оформить небольшой потребительский заем в том банке, где открыт расчетный счет. Погасив его своевременно, ИП заработает хорошую КИ, которая сыграет положительную роль при оформлении ипотеки. Если заемщик ранее допускал просроченную задолженность, то прежде чем обращаться за ипотекой, следует оформлять и погашать небольшие займы неоднократно, чтобы улучшить КИ.

Вероятность одобрения заявки увеличивается, когда заемщик вносит первоначальный взнос собственными средствами в размере 50% и более. Дополнительно банки принимают во внимание наличие в собственности заемщика другой недвижимости, дорогого автомобиля, земельных наделов, частоту поездок га границу и т. д., т. е. доказательства состоятельности заявителя.

Условия ипотеки для ИП

Для предпринимателей условия ипотечного кредитования жестче, чем по стандартным ипотечным предложениям банков. Процентная ставка выше средней на 1-2 п., срок уменьшается до 15-20 лет, может быть затребовано дополнительное привлечение созаемщиков или поручителей, которые могут подтвердить доход справками. Увеличивается сумма первоначального взноса, она составляет от 20–25%.

Какие банки дают ипотеку ИП?

Предприниматели могут оформить ипотеку в коммерческих банках и в банках с государственным участием:

Индивидуальный предприниматель и ипотека

Ипотека для ИП предоставляется по ставкам, которые выше, чем для работающих по найму. Получить ипотеку ИП может не зависимо от формы налогообложения: важно выбрать правильный банк, где умеют рассматривать ИП

Индивидуальный Предприниматель: почему сложно получить ипотечный кредит.

Индивидуальный предприниматель и ипотека очень часто несовместимы. Кредиты ИП получить сложно: нужно предоставить справку о доходах. И получается: доход — есть, а кредит не дают.
Банки под любым предлогом старались кредиты ИП не дать. Складывалось впечатление, что Индивидуальный предприниматель — это не человек со своими проблемами, амбициями, желаниями, характером, способностями, возможностями, зарплатой, . а очень тяжелый диагноз, услышав который, сотрудники банков в один голос говорили, что такой человек — не может быть заемщиком, а если и может, то в каком-нибудь другом банке. Что же так пугало сотрудников банков? Почему индивидуальному педпринимателю сложно получить ипотечный кредит? Попробуем разобраться.

Читайте так же:  Налоговый вычет на детей матери одиночке в 2018 году

Чего нет у ИП? Как связаны: справка, доход и кредит

Если человек работает — у него есть зарплата. Если он к тому же (со)владелец фирмы — у него могут быть доходы еще в виде дивидендов.

А теперь, внимание!
Если у человека есть доход — кредит в банках могут дать. В некоторых банках могут и дивиденды плюс к зарплате посчитать.
А вот без зарплаты — дивиденды вряд ли посчитают. «Безработным — кредит не дают». Есть доход — но нет справки о зарплате: нет справки — нет кредита.

Так вот зарплаты у предпринимателя (ИП) — нет. Конечно, если ИП отчитывается по упрощенной системе налогообложения, либо платит вмененный налог. (А ведь большинство предпринимателей — отчитывается по «упрощенке»).

Почему нет зарплаты?
А как Вы это себе представляете?
Что, предприниматель, получив прибыль, заплатив налоги, должен сам себе зарплату начислить, с нее заплатить налог как работодатель, получить зарплату как работник, с нее опять заплатить налог (подоходный)?

Нет уж, платит предприниматель налог по упрощенной схеме, и кроме этого налога — никому ничего не должен!
Получил прибыль — кладет в карман. Неудачно сработал — получил убытки, достал денежку из кармана — погасил убытки.
Другими словами: ЗАРПЛАТЫ У ИП — НЕТ. А нет зарплаты — о каком кредите можно говорить. «Безработ. »
Но в том-то и дело, что ИП — не безработный!
Возможно «беззарплатный», но не «безработный»!
Справка, доход, кредит.
Ну есть доход.
Ну нет справки.
Что важнее для получения кредита: справка или доход?
А раз есть доход, и этот доход позволяет взять кредит — значит заемщик должен иметь возможность его получить.
Так?

Разновидности упрощенки.

Не вдаваясь в детали, скажу, что есть несколько видов упрощенного налогообложения.

  • Налог берется с дохода предпринимателя. Но вся фишка в том, что доход предпринимателя и доход наемного работника — это разные вещи. Когда наемный работник получает доход — он кладет его в карман, и никому ничего не должен. Когда же предприниматель получает доход, он должен из этого «дохода» заплатить за аренду помещения, заплатить зарплату сотрудникам, заплатить за телефонную связь, за интернет, и так далее. Словом, когда предприниматель посчитает расходы и все их вычтет из своего дохода, от дохода может ничего не остаться. Но такая система налогообложения: предприниматель сам ее выбрал.
    Платит предприниматель налог в зависимости от того, каков у него доход, и никого не волнует: получил предприниматель прибыль или нет и какая это прибыль;
  • Налог берется с прибыли. Все доходы минус все расходы. Разница — прибыль. С нее и платится единый налог;

Когда налог с дохода, то большинство банков в кредите отказывают, потому что по доходу сложно судить о том количестве денег, которое у предпринимателя остается после всех расходов, и которое предприниматель может положить в свой собственный карман.
Когда предприниматель платит налог с прибыли — получить кредит намного проще: уровень доходов — виден: был бы доход и стабильный бизнес.

Налог на вмененный доход.

  • В Подмосковье налог берется с площади торгового зала. Словом, считается, что торговый зал, в зависимости от того, что он из себя представляет, должен приносить определенную прибыль. В этом случае никого не волнует, забьет ли предприниматель этот торговый зал товаром так, что сам еле-еле среди этого товара протискиваться будет, либо оставит свободным, хоть чечетку танцуй.
    В этом случае налоговой не важно, каков оборот у предпринимателя, как и то, есть ли у предпринимателя прибыль или нет.

При такой схеме налогообложения опять же, сложно судить об уровне доходов предприниателя, а потому редкий банк, который такому предпринимателю выдаст ипотечный кредит.

Ипотека для ИП: особенности получения

Ипотека для ип может стать настоящей проблемой, которая возникает из-за недоверчивости банков и иных кредитных учреждений. Банкам сложно определить реальный доход заемщика, который, в свою очередь, может заметно отличаться от фиксируемого в налоговой декларации. Это усложняет процедуру расчета рисков займодателя, поэтому заключить договор ипотеки для ип становится делом непростым.

Почему банк не доверяет заявителю?

Одним из важных показателей при определении процентной ставки по ипотечному кредиту и расчету платежеспособности заявителя является его доход.

Многие предприниматели, с целью освободиться от постоянно растущих налоговых сборов и пенсионных отчислений, прибегают к махинациям при фиксации прибыли.

Подобный метод позволяет отражать только часть имеющихся у них денежных средств и не дает банку точной информации. По этой причине некоторые кредиторы отвечают на просьбу оформить ипотечный кредит категорическим отказом.

Для банка важен не только предмет, отдаваемый под залог, но и платежеспособность клиента. ИП же может умело скрывать как огромные доходы, так и постоянные убытки, не оставляющие ему возможности в будущем погасить ипотеку.

Именно поэтому основная задача предпринимателя при первом визите в банк – убедить залогодержателя в своей способности погасить долг в срок.

Что поможет получить кредитные средства?

Существует ряд положительных факторов, которые обязательно рассматриваются сотрудниками банка при принятии решения об оформлении договора залога недвижимости. Они способствуют заключению договора с ИП.

Среди таких факторов:

  • хорошая кредитная история лица, ранее уже обращавшегося за кредитом в виде ипотеки для ип;
  • прозрачность доходов лица , осуществляющего предпринимательскую деятельность;
  • стабильность прибыли , которая не имеет сезонного характера;
  • применение предпринимателем общего режима налогообложения .

Если в банк обращается надежный, проверенный клиент, то вероятнее всего ипотека для ип будет оформлена. Объективные и точные финансовые и бухгалтерские отчеты, выписки и налоговые декларации способны развеять сомнения дотошных банковских работников.

Не рекомендуется пользоваться упрощенной системой налогообложения, предполагающей оплату 6% от общей суммы дохода ИП, поскольку она не является достаточно прозрачной.
Какие документы нужны при заключении договора ипотеки для ип?

Итак, для получения кредита индивидуальный предприниматель должен предоставить следующие документы:

  1. паспорт гражданина РФ, получившего статус ИП;
  2. свидетельство о государственной регистрации ИП (оригинал и копия, заверенная нотариальной подписью и печатью);
  3. лицензионный документ (оригинал или копия), удостоверяющий право лица заниматься предпринимательской деятельностью определенного вида;
  4. налоговая документация за последний налоговый период;
  5. налоговая декларация за 1 год – для ИП, работающих по упрощенной системе;
  6. налоговая декларация за 2 года – для предпринимателей, оплачивающих единый налог на вменённый доход.

Сотрудники банка, которые сомневаются в достоверности представленной информации, имеют право запросить у органов, контролирующих деятельность ИП, дополнительные справки и отчеты по итогам проверок. Некоторые запрашивают у ИП бизнес-план его предприятия.

Представители банка могут выяснить телефонные номера лиц, являющихся деловыми партнерами или клиентами предпринимателя, обратившегося за кредитом. Они деликатно расспрашивают людей о деятельности ИП, его расценках и качестве оказанных услуг.

Банковские программы по ипотеке для ип

Ипотека для ип – это всегда определенный риск для банков, поэтому они стараются максимально обезопасить себя, устанавливая высокие первоначальные выплаты и процентные ставки.
Однако благодаря активной государственной поддержке, стимулирующей развитие малого и среднего бизнеса, все большее число кредитных организаций готово предложить свои услуги начинающим ИП.

Региональные власти регулярно принимают на основе Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и федеральных программ поддержки малого и среднего предпринимательства свои нормативные акты, регулирующие деятельность местных залогодержателей. Существует ряд аналогичных целевых программ, разработанных с учетом индивидуальных особенностей каждого региона России. Большинство банков разработало предложения для ряда ИП со сниженными процентными ставками.

Некоторые банки предлагают субъектам малого бизнеса воспользоваться услугой коммерческой ипотеки, механизм которой получил широкое распространение во многих иностранных государствах. Бизнес-ипотека, как ее называют в кругу предпринимателей, под целью займа подразумевает приобретение рабочих помещений, офисов и складов. Данное имущество будет выступать предметом залога по ипотечному договору.

Отличием этого вида кредитования являются короткие сроки погашения долга и довольно высокие проценты. Предварительно банк производит оценку приобретаемого предпринимателем имущественного комплекса. Главным условием ипотеки является приобретение имущества, за которым следует оформление договора залога недвижимости.

Итак, российское законодательство разработало для современных предпринимателей удобную систему кредитования. Если ИП соблюдает все требования и условия кредита, гасит долг без просрочек, то он всегда сможет оформить ипотеку и в будущем.

Ипотека для ИП в Сбербанке: особенности и условия получения

Малый бизнес в нашей стране процветает благодаря поддержке государства. Предпринимателей с каждым годом все больше, а значит спрос на программы по ипотеке для этой категории граждан растет. До недавнего времени получить ипотеку на покупку жилья предпринимателям было очень непросто, поскольку никакой фиксированной ставки и справки о доходах у них нет и быть не может. Как ни странно, мы привыкли считать ИП обеспеченными людьми с более высокими доходами, чем у бюджетников, но вторым получить ипотечный кредит в разы проще.

Читайте так же:  Лицензия для нод 32 антивирус 4

Часто у заемщиков возникает вопрос, где брать кредит и дают ли ипотеку ИП в Сбербанке. Ответ положительный – дают, но на определенных условиях. Сбербанк не боится работать с предпринимателями, он разработал несколько ипотечных предложения для ИП.

Как ИП взять ипотеку с Сбербанке

Как и любой другой банк, Сбербанк доверяет своим клиентам, но проверяет, причем тщательно. Всем известно, что предприниматели не имеют зарплаты, они имеют доход, определить который бывает очень непросто в зависимости от выбранной системы налогообложения. Даже предоставленные документы не всегда отражают истинное положение дел, бизнес может оказаться убыточным, а клиент неплатежеспособным. Первостепенная задача заемщика – доказать банку, что ваше дело процветает и платить взносы вы будете исправно.

Некоторые факторы могут благоприятно сказать на решении банка.

  • Если вы уже брали такой кредит и выплатили его без задержек. Это не обязательно ипотека на покупку жилья, это может быть кредит на развитие бизнеса или что-то другое. Если сумма была приличной и вы все выплатили в срок без задержек, вы обеспечили себе хорошую кредитную историю, которую Сбербанк обязательно примет во внимание.
  • Прозрачная схема доходов. Конечно, чем проще увидеть ваш реальный доход, тем больше банк будет вам доверять.
  • Общая система налогообложения. Такой клиент для банка идеален. Эта система позволяет отследить все доходы, в отличие, например, от упрощенной системы. Но даже в этом случае не стоит отчаиваться. Можно доказать свою платежеспособность другими способами. Предъявить все документы, тетради, декларации.
  • Ваш бизнес не должен быть только что открывшимся. Если вы только-только открыли свое дело, банк не сможет оценить достоверно ваши доходы. ИП должен просуществовать хотя бы год. Тогда можно будет предъявить документы за год, которые отразят, как хорошо и гладко идут дела.
  • Доход должен быть стабильным. Это важное условие. Если ваше дело связано с сезонными работами, велика вероятность, что банк вам откажет.

Другие требования к заемщику несильно отличаются, от обычной ипотеки для физический лиц. Возраст не должен превышать пенсионный, необходимо являться гражданином РФ и т.д.

Ипотека для ИП в Сбербанке: условия

В общем можно сказать, что ипотечные условия для предпринимателей в Сбербанке очень даже лояльные. Бывали случаи завышения процентной ставки для ИП до 30%, но Сбербанк большой разницы в процентах между физическими лицами и ИП не делает. Но, чтобы получить кредит, нужно будет собрать огромный пакет документов.

Сумма займа обычно зависит от дохода. Чем дольше ваша фирма на рынке и чем выше у нее доход, тем больше сумма. Вы можете сделать залогом не покупаемую, а уже имеющуюся недвижимость.

Сбербанк предлагает кредиты на покупку не только квартир, но и даже коммерческой недвижимости. Есть несколько вариантов, которые стоит рассмотреть индивидуальным предпринимателям.

  • Покупка жилья на вторичном рынке или в новостройке. Банк рассмотрит вашу заявку в индивидуальном порядке. В зависимости от предоставленных документов, процент может быть чуть выше обычного. Если у вас упрощенная система налогообложения, но есть внутренняя бухгалтерия, то шансы на положительный ответ также довольно велики. В вашу пользу сыграет также наличие поручителя. Но и в самом трудном случае, когда доказать стабильный доход не получается, есть такой вариант, как «Ипотека по двум документам». Сбербанк разработал программу, согласно которой оформить ипотеку еще проще, но вот ставка и первоначальный взнос еще выше. Необходимо сразу же внести 50% стоимости жилья.
  • Бизнес-Недвижимость. Это программа для покупки коммерческой недвижимости. Сроки будут не такими длительными, как при покупке квартиры, до 10 лет, первый взнос – от 25%, процентная ставка- от 14,4%. Необходимые условия – залог покупаемой недвижимости и поручительство.
  • Бизнес-Инвест. Это кредит для покупки оборудования, ремонты и т.д. Иногда фирма нуждается в очень дорогостоящем оборудовании, которое затем окупится, поэтому необходимо брать большие кредиты под невысокие проценты. Срок также до 10 лет, ставка – 14,81%.
  • Бизнес-Рента. Сбербанк предлагает программу специально для арендодателей. Предложение очень выгодное, причем неважно, какое помещение и для каких целей вы покупаете. Процент довольно низкий, от 13,75%.
  • Экспресс-Ипотека. Ставка у этой ипотеки будет выше, чем в других программах, от 17%. Срок до 10 лет, сумма до 7 млн рублей (для Москвы). Сумма будет зависеть от срока и дохода клиента.

Сбербанк: ипотека для ИП, документы

Список документов может варьироваться и дополняться, но предпринимателям всегда приходится собирать гораздо больше бумаг, чем обычным заемщикам.

  • Паспорт. Он в любом случае нужен, с пропиской и копиями всех страниц. Разумеется, лучше, если прописка постоянная. Если временная, нужны документы, подтверждающие этот факт.
  • Свидетельство о государственной регистрации ИП. Этот документ подтверждает, что именно на ваше имя открыта ИП, все законно и официально. Необходима будет и копия.
  • Лицензия на занятие той или иной деятельностью.
  • Налоговые документы. Все зависит от того, какая система налогообложения в вашей фирме. Если это НДФЛ, собираете бумаги по последнему налоговому периоду; если упрощенка – декларация за 1 год; если общая система – за 2 года. Не всегда стабильные налоговые отчисления являются показателем процветающей организации. Вообще лучше собрать все возможные документы по доходам.
  • Все документы по залогу: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.

Это основные необходимые документы, но они могут быть дополнены банком при необходимости. Например, финансовая организация может попросить ваше водительское удостоверение, военный билет, диплом о высшем образовании, любые бумаги, касающиеся семейного положения: свидетельство о браке, брачный договор, свидетельства о рождении детей.

Что касается самого ИП, то велика вероятность, что проверят абсолютно все: свидетельство о постановке на учет, все возможные лицензии, патенты и даже дипломы об участии в выставках и конкурсах, договоры об аренде помещений и офисов, договоры с клиентами и поставщиками, выписки из банков о движениях по расчетному счету, рекламные документы. Будьте готовы предоставить все, что у вас есть.

Оформление ипотеки на ИП

Проблема жилья касается многих граждан нашей страны. Решением данной проблемой является оформление ипотечного кредита. Получить положительное решение банка для физических лиц, имеющих официальное трудоустройство и постоянный доход, не составляет проблем. При достаточном размере дохода кредитная организация в большинстве случаев идет навстречу клиенту. С лицами, которые занимаются предпринимательской деятельностью, ситуация немного сложнее.

Ипотека для ИП сопряжена с рисками. Доход от предпринимательской деятельности нестабилен, а при закрытии бизнеса предприниматель отвечает перед кредиторами всем своим имуществом. При оформлении ипотечного кредита банк предъявляет к заемщику-предпринимателю особые требования.

Требования к ИП для получения ипотеки

При оформлении ипотеки для ИП банки оценивают срок существования бизнеса. Минимальный период осуществления предпринимательской деятельности до обращения в банк ограничивается кредитной организацией. На практике одобрение получают опытные предприниматели, к молодым бизнесменам банк относится с осторожностью.

Факторы, повышающие лояльность банка:

  • Наличие положительной кредитной истории в данном банке;
  • Прозрачные доказательства платежеспособности ИП и максимальное обеспечение;
  • Общая система налогообложения;
  • Стабильный доход;
  • Предпринимательская деятельность осуществляется не менее года;
  • Крупная сумма первоначального взноса.

Важно! Предприниматели, использующие упрощенную систему налогообложения, также могут рассчитывать на получение ипотечного займа. Однако при расчете налога должна учитываться прибыль, а не оборот. Эта схема позволяет установить реальный доход ИП.

Основным требованием при оформлении ипотеки на жилье для ИП является предоставление реальных данных о платежеспособности предпринимателя.

Почему не одобряют (не дают) ипотеку на жилье индивидуальным предпринимателям

Индивидуального предпринимателя любой банк расценивает как рискованного заемщика. Реальный доход бизнеса отследить достаточно сложно.

Отказ в кредитовании ожидает предпринимателя, чей доход носит сезонный характер. Также на решение кредитной организации влияет срок действия бизнеса. Если ИП зарегистрировано менее года, то банк примет отрицательное решение по ипотеке, даже если доход будет высоким.

Положительный ответ по ипотеке можно получить, предоставив полную информацию о доходах. Деятельность предпринимателя должна быть прозрачна. При предоставлении недостоверных данных, банк даст отрицательное решение по ипотечному кредиту.

Какие документы нужны (необходимы) для ипотеки для ИП

Пакет документов для получения ипотечного займа для индивидуальных предпринимателей отличаются от стандартного перечня для физических лиц. Основное отличие в документах подтверждающих доход. Если для физического лица достаточно справки с места работы, то для владельца бизнеса банк предъявляет повышенные требования.

Для подтверждения дохода предприниматель должен предоставить:

  • Свидетельство о регистрации предпринимательской деятельности;
  • Декларация о доходах за последний год — подтверждение доходов ИП для ипотеки с упрощенкой;
  • Декларация за два года – подтверждение доходов для предпринимателей, использующих общую систему налогообложения;
  • Арендные и лизинговые договора (копии);
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Отчетная документация по движению средств на счетах;
  • Лицензия (если осуществляется деятельность, требующая лицензирования).

Оформление ипотеки на ИП с нулевой отчетностью (декларацией)

Большинство кредитных организаций считают предпринимателей с нулевым балансом ненадежными заемщиками. Каждый банк требует подтверждение доходов. Нулевая отчетность говорит об отсутствии доходов.

Существует несколько причин наличия нулевой декларации:

  • Предприниматель только прошел государственную регистрацию и получил статус ИП;
  • Предприниматель пережил кризис и временно «заморозил» деятельность;
  • Предприниматель пытается скрыть реальные доходы от контролирующих налоговых органов.

Новоиспеченным предпринимателям банк предложит подать повторную заявку через несколько месяцев. Это необходимо для оценки доходности молодого бизнеса. Для предпринимателя, который переживает кризис, банк может пойти на уступки, если заемщик имеет хорошую кредитную историю или надежного поручителя.

Читайте так же:  Требования к качеству электрической энергии

Важно! При оформлении ипотеки для ИП важную роль играет «гражданская» кредитная история предпринимателя.

Получение ипотеки с нулевой отчетностью практически нереально. В случае положительного решения ипотека для ИП с нулевой декларацией выдается на очень невыгодных условиях – минимальные суммы, максимально сжатые сроки, повышенные процентные ставки.

Какие банки дают ипотеку ИП на ЕНВД (вмененке)

Предприниматель, который выплачивает единый налог на вмененный доход, не может предоставить достоверных сведений по своим доходам. Банк получает только возможный доход, реальные цифры известны только предпринимателю.

Значительно ускорит одобрение ипотечного кредита для ИП на вмененки наличие в данном банке расчетного счета. Кредитор видит обороты заемщика, что позволяет оценить его реальный доход. При использовании контрольно-кассового оборудования, можно предоставить сведения из кассовой книги, а также книги доходов и расходов. Эти данные должны быть заверены сотрудниками налоговой службы. Чем больше доказательств платежеспособности предпринимателя получит банк, тем больше шансов получить одобрение ипотеки.

Ипотека для ИП на ЕНВД возможна, если предприниматель привлечет созаемщика-трудоустроенного гражданина с большим регулярным доходом.

Не каждый банк предоставляет предпринимателям ипотечные займы. Те организации, которые дают ипотечныйзайм для ИП, выдвигают достаточно жесткие условия. При выборе кредитной организации следует обращаться к тем кредиторам, которые предлагают специальные ипотечные программы для малого и среднего бизнеса. Следует изучить рейтинг банков, где лучше взять ипотеку для частных предпринимателей .

Как взять ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю?

Индивидуальному предпринимателю кредит для приобретения жилья взять значительно труднее, чем физическому лицу, являющемуся наемным работником. Ипотека для ИП подразумевает ряд факторов, которые делают процесс получения займа более длительным и проблематичным. Для наемного работника заветный кредит можно взять, доказав наличие стабильной средней зарплаты. Есть, конечно, ряд дополнительных требований и документов, но это основное. У индивидуального предпринимателя основное требование тоже всего одно – уровень дохода от его бизнеса. Проблема в том, что с зарплатой почти всегда все абсолютно прозрачно. Справка по форме 2-НДФЛ четко покажет, сколько человек получает в месяц на своей работе. А что не так с доходностью бизнеса? Какие тут нужны документы?

Ключевое значение системы налогообложения

Как ни странно, всего одна справка по форме 3-НДФЛ, т. е. налоговая декларация, заверенная в налоговой инспекции. Проблема упирается опять-таки в то, что бизнес индивидуального предпринимателя – штука более сложная, чем з/п физического лица. Банки плохо и редко дают жилищные кредиты индивидуальным предпринимателям, в основном потому, что в РФ в этом секторе существует мозаичная система налогообложения. Можно задаться вопросом: а что здесь не так? Дело в том, что на показатели уровня дохода влияют не только непосредственно суммы налогов, которые предприниматель регулярно выплачивает, но система, по которой осуществляются эти выплаты.

Может быть так, что бизнес включен в общую систему налогообложения. Либо предприниматель платит налоги по упрощенному плану, когда величина доходов уменьшается на величину расходов предприятия. И именно доходы в такой простой схеме будут объектом налогообложения. Практика показывает, что эти два варианта самые прозрачные. С ними получить кредит ощутимо легче. Особенно когда бизнесмен уплачивает налог не с оборота, а от прибыли после каждой сделки. Беда в том, что не все дельцы, кого интересует ипотека для ИП, имеют возможность пользоваться такими схемами налогообложения.

Альтернативные схемы налогообложения: плюсы и минусы

Самая распространенная причина перехода на другие системы заключается в нехватке денежных средств, требуемых для покрытия налогового бремени в рамках общей или упрощенной схемы налогообложения. Аналогами являются два варианта – ЕНВД (единый налог на вмененный доход) и патентная система. Тот же Сбербанк или ВТБ 24 не приветствуют ИП, работающих в рамках ЕНВД или на патенте. Другие банки тоже. По той причине, что здесь часто неясен реальный уровень дохода предпринимателя. ЕНВД согласно главе 26.3 Налогового кодекса РФ заменяет собой целый комплекс других налогов (на прибыль, НДС, единый социальный налог, на собственность фирмы). Плюс налог на доход ИП как физического лица также упраздняется.

Обязательными остаются только страховые взносы. Неудивительно, что многие начинающие ИП вынуждены вести бизнес, пользуясь ЕНВД. Тем более что право работать в такой системе есть у адептов практически всех видов бизнеса (транспорт, ветеринария, грузоперевозки, общепит, розничная торговля и прочее). Так в чем тут проблема? Вмененный доход – это возможный, а не реальный доход. Его расчет производится с учетом всех факторов, которые формируют доход предприятия. Ставка такого налога 15%. Предприниматель просто платит единую сумму, заменяющую собой целый «букет» всех остальных налогов. Все равно получается выгоднее. Однако банкам становится тяжело определять, насколько высока прибыль, степень рентабельности, общую перспективность бизнеса.

И жилищный кредит такому ИП банки не спешат выдавать. Кстати, может просто оказаться так, что сумма выплачиваемых налогов покажет доход, который банк посчитает слишком низким. Хотя в Сбербанке и ВТБ 24 эти планки стараются держать фиксированными. Патентная система налогообложения (ПНС) была введена недавно (2013 год). Ее процентная ставка еще ниже – 6%, а освобождает патент от 3 налогов: НДС, НДФЛ и на имущество физлиц. Правда, в каждом субъекте РФ есть свои нюансы по поводу перечня видов бизнеса, допустимых для ПНС, но распространение данной системы продолжается. Однако уплата одних страховых взносов вкупе с непосещением налоговой службы индивидуальным предпринимателем мешает банкам получить полную информацию о доходах последнего.

Жилищное кредитование ИП в ВТБ 24

ВТБ 24 предлагает ИП, желающим получить квартиру, ряд ипотечных программ («Целевой», «Оборотный», «Инвестиционный»). Процентная ставка в секторе жилищных кредитов для предпринимателей несколько выше по сравнению с ипотечным кредитованием наемных работников. В этом банке она составляет 12,65-14% при первоначальном взносе 20-25%. Однако ставка может вырасти по ряду причин (низкий первоначальный взнос, большие сроки кредита, огрехи в прозрачности бизнеса). Ипотека в ВТБ 24 предъявляет следующие основные требования к заемщикам, ведущим предпринимательство:

  • стандартный набор личных документов с копиями (паспорт, военный билет для мужчин до 27 лет, ИНН и прочее);
  • выписка из ЕГРИП;
  • налоговая декларация за последний отчетный период (для общей системы налогообложения), за последний год (для упрощенной схемы) либо за два года (для ЕНВД). При патентной схеме надо индивидуально договариваться с банком;
  • необязательно, но крайне желательно иметь хоть какой-то стаж в предпринимательской деятельности. ИП, которые начали вести свой бизнес вчера, рекомендуется немного подождать;
  • на момент погашения ипотечного кредита заемщик должен быть не старше 65 лет;
  • ИП может покупать такие же объекты жилой недвижимости, что и наемные работники;
  • если бизнес подразумевает лицензии и разрешения – все потребуется;
  • разумеется, общее и самое главное требование – прозрачность бизнеса, позволяющая быстро и точно оценить уровень дохода, который приносит дельцу его предприятие.

Ипотека для предпринимателей от Сбербанка

На деле 100%-ной прозрачности почти никогда не бывает. Если ИП обратится в Сбербанк, то набор необходимых документов будет примерно тем же. Есть некоторые различия в условиях. В целом алгоритм действий следующий:

  • при первой личной встрече специалист Сбербанка укажет точный перечень нужных документов;
  • заемщик собирает все документы и договаривается с представителем Сбербанка об их передаче;
  • специалист Сбербанка при получении документов оговаривает с заемщиком время, в которое он может посетить его предприятие (такая проверка весьма вероятна и в других банках);
  • когда специалист проведет осмотр предприятия и изучит всю полученную документацию, тогда выносится положительное или отрицательное решение.

Особо надо подчеркнуть, что если в ВТБ 24 ипотека для ИП предусмотрена только для тех клиентов, чья годовая выручка не выше 60 млн рублей, то в Сбербанке эта цифра увеличена до 400 млн рублей. Прочие условия таковы:

  • минимальный заем: 150 тыс. рублей для сектора с/х и 500 тыс. рублей для других видов бизнеса. Верхнего ограничения нет, разве что денежные возможности клиента;
  • минимальный первоначальный взнос составляет 20% для сектора с/х и 25% для других видов бизнеса;
  • максимальный срок кредита – 10 лет;
  • в этом секторе кредитования Сбербанк работает только с рублевой валютой;
  • процентная ставка начинается от 18% и выше;
  • предусмотрены и аннуитетные, и дифференцированные платежи (по выбору заемщика), плюс можно составить индивидуальный платежный график, если бизнес сезонный;
  • в качестве залога – собственность клиента, внеоборотные активы, поручительство.

Сбербанк поддерживает программы приобретения индивидуальным предпринимателем не только жилой, но и экономической недвижимости («Бизнес-Ипотека»). Правда, здесь есть дополнительная трудность – в законодательстве РФ нет четкой схемы покупки коммерческой недвижимости с помощью кредита. Дело в том, что оформление закладной до оформления договора купли-продажи в случае с нежилой недвижимостью незаконно. Поэтому тот же Сбербанк рекомендует действовать в два этапа:

  1. Продавец может передать права на нежилую недвижимость покупателю через перерегистрацию в УФРС.
  2. Затем недвижимость переходит в залог банку, банк дает заемщику кредит, заемщик через банковскую ячейку (в том же банке) рассчитывается с продавцом.

Коротко о других банках

Помимо ВТБ 24 и Сбербанка всегда можно обратиться в другие банки РФ. Но какие? Не взирая на непопулярность ИП как заемщиков по ипотеке, большинство государственных и частных банков поддерживают соответствующие программы кредитования. Например, вот основные, средние условия в некоторых других банках: